祥云古鎮(zhèn)施工入口處已關閉 圖片來源：王少杰/攝

中房報記者 王少杰 山東德州、北京報道

以“文旅振興”為定位的山東慶云縣祥云人文古鎮(zhèn)（以下簡稱“祥云古鎮(zhèn)”）項目，正陷入“地產化”路徑依賴的爭議漩渦。

作為慶云縣重點打造的文旅項目，祥云古鎮(zhèn)由偉光匯通文化旅游投資集團（以下簡稱“偉光匯通”）負責開發(fā)，規(guī)劃占地 373.49 畝，總投資 15 億元。按照規(guī)劃，這里將建設開元廣場、臨津樓等十大核心景區(qū)，涵蓋商貿娛樂、民俗美食等五大功能區(qū)，旨在成為集文化、旅游、休閑于一體的 4A 級景區(qū)和城市會客廳。

4月17日，中國房地產報記者在慶云縣祥云古鎮(zhèn)走訪時了解到，該項目一期于2021年9月動工，2022年10月完工。由數(shù)十棟仿古建筑和6棟高層住宅組成。目前除了僅有一棟名為登云樓的仿古建筑被用于祥云古鎮(zhèn)售樓中心外，其余仿古建筑均處于空置未利用，其中位于商業(yè)街區(qū)商鋪也全部處于毛坯房狀態(tài)。

此外，緊鄰祥云古鎮(zhèn)一期南側的不夜城（侏羅紀恐龍樂園）項目已閑置廢棄，場地內雜草叢生，破敗不堪。

這個曾被寄予打造城市會客廳和4A級景區(qū)厚望的大型文旅綜合體，如今因旅游元素缺失、運營模式失衡及土地開發(fā)問題，面臨“產業(yè)空城”與“開發(fā)亂象”的雙重困境。

祥云古鎮(zhèn)合院已具備交付條件 圖片來源：王少杰/攝

從文旅地標到“空城”困局

慶云縣資深文旅從業(yè)者雪輝指出，項目陷入“高閑置率+低客流量”困境，根源在于過度依賴房地產開發(fā)，忽視文化內核構建。

偉光匯通或許已意識到了這一點。2023年引入非遺、美食等百余家商戶的不夜城活動曾短期提振人氣，起到了立竿見影效果。

但好景不長，后因資金、場地等因素掣肘，不夜城運營模式難以為繼，不久后以關停告終。至此，祥云古鎮(zhèn)跌入發(fā)展低谷。

在雪輝看來，商戶流失殆盡，是壓倒祥云古鎮(zhèn)不夜城最后一根稻草。由于祥云古鎮(zhèn)為不夜城商戶提供的戶外經營場所為統(tǒng)一訂制的獨棟小木屋，單體建筑面積約5平方米，但因戶外小木屋經營條件受限，難以滿足商戶個性化經營需求，最終難逃關停命運。

此外，商鋪出租政策長期缺位，導致商戶只能通過購買商鋪入駐，在收入下滑與房價高企的雙重壓力下，投資意愿嚴重受挫。

記者在慶云縣采訪時，多位受訪者均表示，祥云古鎮(zhèn)實際具備“復活”不夜城運營能力，前置條件之一是確保實現(xiàn)多業(yè)態(tài)商戶聚集，而為使商戶招得來留得住，需進一步提升商戶經營環(huán)境，使其場所由戶外搬到室內，由木屋遷至商鋪。同時，為扶持商戶培育前期市場，建議允許商戶以租賃形式低投入進駐商鋪，由此以來，勢必會吸引更多新商戶前來小鎮(zhèn)“落戶”，也為商戶在祥云古鎮(zhèn)長期經營增添信心。

這一招引方案卻難以契合小鎮(zhèn)運營模式。根源在于，祥云古鎮(zhèn)商鋪出租政策至今尚未出爐，意味著當前運營模式是只售不租，該模式將希冀在小鎮(zhèn)租鋪開店的商戶擋在了門外。盡管商戶還可采取購買商鋪方式，實現(xiàn)在祥云古鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)，但面對收入下滑與房價高企的“拉扯”，一些持有投資意向的商戶對此顧慮重重。

當前，項目運營模式呈現(xiàn)明顯“重銷售輕運營”傾向。

“現(xiàn)階段主要工作是房產銷售”。祥云古鎮(zhèn)售樓中心工作人員許麗向記者表示，祥云古鎮(zhèn)項目共分為兩期開發(fā)，一期占地113畝，總建筑面積9萬平方米，除高層住宅尚在施工（窗戶玻璃安裝）外，仿古建筑區(qū)房產均已達到毛坯交付標準，其中涉及高層住宅356套、商鋪125套。這些房源銷售勢頭強勁，（商鋪）暫不考慮出租，截至目前，祥云古鎮(zhèn)一期近30%房源已售出。

雪輝擔憂地表示，祥云古鎮(zhèn)作為文旅樣板工程，本應聚焦文旅產業(yè)發(fā)展，但投資方卻更傾向于房地產開發(fā)和去庫存，這種分歧可能導致項目規(guī)劃與開發(fā)脫節(jié)，不僅不利于地方旅游和就業(yè)，還會損害住宅業(yè)主的利益。

許麗在談及文旅產業(yè)協(xié)同發(fā)展時直言，當前主要工作是房產銷售，其他工作可以暫緩。

4月23日，就相關問題記者聯(lián)系了偉光匯通，但電話未能接通。

祥云古鎮(zhèn)開展買房送車位促銷活動 圖片來源：王少杰/攝

合院住宅被指變相開發(fā)別墅

為加速去化，祥云古鎮(zhèn)近期推出“買房送車位”“全款98折”等促銷政策，其中合院產品成為主推對象。

許麗告訴記者，趕在本（4）月底前，購買小鎮(zhèn)商鋪、合院及高層住宅中任意一項房產，可參與買房送車位促銷活動。此外，交5萬元認購金，享購房總價款減3萬元優(yōu)惠，一周內內交完首付，總價款可再減1萬元優(yōu)惠。如是一次性全款支付，在原折扣基礎上新增98折優(yōu)惠。

相比商鋪、高層住宅，合院優(yōu)惠促銷力度更大。據許麗介紹，購買到合院的業(yè)主不僅能享受上述優(yōu)惠政策同時，還將免費獲贈占地面積50～100平方米不等的院子，種菜養(yǎng)花皆可。不過，合院的售價要略高于商鋪和高層住宅。

許麗還表示，祥云古鎮(zhèn)商鋪銷售起步價為每平方米6000元，高層住宅均價每平方米4000元，而合院售價每平方米近萬元。按照可售戶型面積150～210平方米計算，套均總價180萬元。“雖然價格偏高，但因其稀缺性和高增值潛力而備受青睞，目前僅開發(fā)有80套。”

那么，如此高端的祥云古鎮(zhèn)合院究竟有著怎樣的特別之處？

記者在許麗指引下來到祥云古鎮(zhèn)合院區(qū)發(fā)現(xiàn)，整個合院建筑群由獨棟、雙拼、聯(lián)排組成，緊鄰商業(yè)街區(qū)，與商鋪建筑外觀相似，均為白墻青瓦仿古裝飾風格。而內部結構差異明顯，商鋪內部為7米挑高的大開間，而合院為上下兩層，住宅結構布局，客廳、廚房、衛(wèi)生間一應俱全，一層還帶有小院。

事實上，所謂的“合院”實則存在諸多爭議。

從外觀上看，合院與商鋪同為白墻青瓦的仿古風格，但內部卻是上下兩層的住宅布局，具備完整的居住功能。許麗坦言，這類房屋本質上屬于別墅類住宅，但由于政策限制和40年商業(yè)產權的性質，宣傳時以“中式合院”為名。

慶云縣自然資源局稱，合院用地為零售商業(yè)用地，規(guī)劃用途為民宿客棧，并非住宅。但“祥云古鎮(zhèn)文旅景區(qū)”公眾號的信息卻顯示，其宣傳內容包含“中式墅合院”“花園獨棟合院”等，用途涵蓋居住，且展示了住宅功能的戶型圖。

有媒體報道，針對變相開發(fā)別墅類住宅的問題，山東青島在全省率先推出示范性治理新舉措。2022年5月下旬，青島市自然資源和規(guī)劃局研究起草并發(fā)布《關于規(guī)范低多層建設項目管理的通知》，其中載明，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、辦公、工業(yè)等非居住用地項目，要嚴格按照土地供應和規(guī)劃條件確定的用途進行規(guī)劃建筑設計，并符合相應的設計規(guī)范，嚴禁按住宅平面或功能變相設計成低多層獨棟、雙拼和聯(lián)排等別墅形態(tài)建筑。

祥云古鎮(zhèn)獨棟合院 圖片來源：王少杰/攝

未批先占與低價拿地引質疑

除業(yè)態(tài)失衡外，祥云古鎮(zhèn)還被指存在土地違規(guī)問題。

記者從慶云縣自然資源局證實，偉光匯通下級子公司、祥云古鎮(zhèn)項目公司慶云偉光文化旅游開發(fā)有限公司（以下簡稱“慶云偉光文旅”）于2021年9月3日，通過掛牌出讓競得慶云縣成德路以北、中心街以東兩宗零售商業(yè)用地，累計占地面積113畝，其中，商服用地80畝，住宅用地約33畝。兩宗地塊均為祥云古鎮(zhèn)一期項目用地，也是其目前唯一獲批地塊。

據知情人士透露，在當?shù)匚穆弥攸c項目、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)典型樣板工程等光環(huán)下，祥云古鎮(zhèn)實際圈占土地近400畝，包括尚未獲批的二期地塊，其中，一期東側地塊已閑置4年，一期南側曾用于不夜城的地塊也處于閑置廢棄狀態(tài)。近期又因不夜城地塊出讓，暴露出同一區(qū)域土地價格3年漲幅達143%，引發(fā)“低價拿地”爭議。

該知情人士還向記者透露稱，祥云古鎮(zhèn)項目地塊前身為中澳控股集團有限公司廠區(qū)用地，因該企業(yè)破產，一直處于閑置狀態(tài)。為了實現(xiàn)閑置土地盤活再利用，慶云縣通過招商引資成功引進偉光匯通進行文旅項目開發(fā)。

“該現(xiàn)象，引發(fā)當?shù)夭簧倜癖妼Τ擎?zhèn)低效用地再開發(fā)典型樣板工程的不滿與廣泛質疑，他們認為，祥云古鎮(zhèn)開發(fā)并未給周邊閑置土地帶來新轉機，相反，受祥云古鎮(zhèn)二期‘預留地’假象拖累，這些閑置土地一度陷入無人問津的尷尬境地。”前述知情者說。

慶云縣自然資源局相關部門負責人向記者證實，祥云古鎮(zhèn)項目一期南側土地（不夜城地塊）現(xiàn)已出讓給慶云惠慶置業(yè)有限公司，該地塊有望在今年下半年迎來動工。

公開信息顯示，2024年11月6日，慶云惠慶置業(yè)有限公司通過掛牌出讓成功競得慶云縣成德路北、中心街東三宗地塊，累計占地面積125.4畝，土地用途為零售商業(yè)用地，成交價接近每畝180萬元。而慶云偉光文旅于2021年拿地時的成交價為每畝74萬元，相比慶云惠慶置業(yè)有限公司摘牌價，每畝地節(jié)約106萬元。

時隔3年，同一區(qū)域同一級別的兩宗相鄰地塊出讓，成交價格出現(xiàn)巨大漲幅，是當?shù)赝恋厥袌霭l(fā)生了深刻變化？還是慶云偉光文旅涉嫌低價拿地？

慶云縣自然資源局回應稱，土地出讓均依法依規(guī)進行，價格差異源于市場變化與評估機制。

祥云古鎮(zhèn)不夜城（侏羅紀恐龍樂園）現(xiàn)場 圖片來源：王少杰/攝

樣板工程淪為“賣房項目”？

雪輝等業(yè)內人士指出，祥云古鎮(zhèn)的核心矛盾在于開發(fā)主體與地方政府的定位分歧——前者側重房地產去庫存，后者期待文旅產業(yè)拉動就業(yè)與區(qū)域經濟。

項目規(guī)劃中的“十大景區(qū)”“五大功能區(qū)”多數(shù)停留在圖紙階段，已建成區(qū)域被住宅與商鋪主導，文旅配套嚴重縮水。隨著不夜城地塊被分割出讓，原規(guī)劃的15億元總投資與373.49畝開發(fā)規(guī)模恐難落實，文旅綜合體實質退化為“披著古鎮(zhèn)外衣的房地產項目”。

截至發(fā)稿，記者多次致電偉光匯通及關聯(lián)公司未獲回應。

慶云縣自然資源局表示，將加強對項目后續(xù)開發(fā)的監(jiān)管，但當?shù)孛癖娕c從業(yè)者更擔憂：這場以“低效用地盤活”為名的文旅開發(fā)，是否會重蹈“造城運動”覆轍，最終淪為土地資源與財政投入的雙重浪費？

（應受訪者要求，雪輝、許麗均為化名）