我曾多次摸底過南寧城中村租賃情況。

這一次，我實地走訪多個城中村，形勢似乎比往年還要嚴峻，以后恐怕沒人愿在城中村租房了。

城中村租金普遍跳水，也難出租

命運的齒輪開始轉動后，大勢已成，很難抵御。

其實，南寧城中村難出租的現狀，已持續多年。

但今年更加不容樂觀，租金普遍跳水。

萬秀村房東表示，他有一棟樓收租，原先700元一間滿租，現在300元一間都沒人。

他還補充道，萬秀村一房一廳的租金普遍降到400元。就這？還很難租出去。

蘇盧村租客表示，單間降到200元，最便宜的房子可以150元拿下，整棟樓就他一個租戶，其余都空置著。

據網友反饋，以前光線不好的房子350元起跳，現在離地鐵遠的200多元就能拿下。如今秀靈路單間230元，大塘村單間300元。

不比不知道，一比嚇一跳。

2023年城中村租金主力350-500元，2024年它還能維持在400元上下，而到了2025年，大把在250-380元左右，超過400元很難出租.....租金普遍大跳水，有的跌幅逼近40%-60%。

▲城中村

租金跳水的同時，空置率仍居高不下，房東態度變得友好，二房東都快“消失”了。

埌東房東告訴我，他家自建房很難出租，空置率一言難盡，經常找不到租客。

萬秀村租客表示，這幾年整棟樓平均出租率不到30%，把二房東都“逼走”了，現在房東接手后，租金降到200元。

據說，降橋村房東對租客停車全部免費。

▲城中村

誰能想到，以前城中村壓根不愁租，現在房東降價求租客，攻守之勢異也。

供求巨變，租賃市場翻天覆地

透過現象看本質，城中村難出租、空置率走高的背后，真相浮出水面：南寧租賃市場早已巨變，供求關系發生根本性轉變。

先看供應端。

據中介透露，以前巔峰時期，南寧70多個城中村承載南寧60%以上的租賃需求。

那些年，萬秀村作為南寧最大的城中村，有約5萬套房源出租，其號稱外賣小哥早上10點進去，晚上10點才能出來。

那些年，城中村房東的日子過得可滋潤了。租客上午搬離，下午就有人入住，滿租是常態。

然而，隨著南寧城市版圖擴容，五象、江南等大量次新房流入市場，南寧租賃市場迎來第一波大沖擊。

據不完全統計，在2018-2024年期間，南寧累計交付550個樓盤，保守估計擴充約幾十萬套新房。

▲2018-2024年南寧交付樓盤統計

如此龐大的房源數量，絕大多數布局在城市非核心區域。

一方面，稀釋核心區域的居住人口密度，大家分散居住。所以你會看到，雖然城中村處于人口流失狀態，但整體常住人口總量是增量。

▲南寧人口增量趨勢

另一方面，隨著交付樓盤猛增，大量次新房涌入，且近年來房價、租金雙雙下調。

數據顯示，2024年全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%。很多房東切身體會，租金像坐上滑滑梯，一跌再跌。

▲租金下跌（中指數據）

這些租金便宜、環境又好的次新房，進一步瓜分租賃市場。

然而，租賃市場還將迎來第二波猛攻——海量保障性租賃住房（簡稱“保租房”）。

資料顯示，南寧計劃在“十四五”期間籌集8萬套保租房，或能惠及20多萬市民。

此外，現在公租房越來越好申請。

可以預見，當由政府牽頭的8萬套保租房完全兌現，統一管理又價格透明，南寧租賃市場勢必再度大洗牌，次新房、城中村受到沖擊，競爭加劇。

再看需求端。

00后今年都25歲了，他們多數含著“金鑰匙”長大，普遍生活物資不錯，很少愿意“委屈”在城中村租房，家長也舍不得。

而以往租住城中村的80后、90后“主力軍”，他們絕大多數早已成家立業，要么買房搬家，要么工作幾年換到更好的環境，漸漸逃離城中村。

時代變了，城中村適配的租客越來越少，且為大勢所趨。

在供應端、需求端雙重暴擊之下，城中村面臨難出租、空置率走高的窘境。而這些才剛剛開始。

以后城中村租客越來越少

南寧租賃市場巨變，供應端、需求端迎來大洗牌，城中村所占份額被持續壓縮。

不開玩笑，以后恐怕沒多少人愿意在城中村租房了。

①水、電費高

城中村雖然房租便宜，但是水、電費很高。

好家伙，有時候每個月水、電費支出都比房租貴了，還不如租住便宜的小區，實際生活成本反而更低。

▲網友吐槽

▲網友吐槽

②居住環境較差

城中村常見“一線天”“親嘴樓”，人員構成復雜，采光、通風較差，居住環境堪憂。

▲城中村

③小區房更吃香

做租房的中介表示，現在很多人租小區房還要挑有沒有陽臺、裝修好不好，更何況是城中村。

賣腸粉的阿姨告訴我，她在五象租了套三房，家具家電配齊，月租金才1千多元，小區環境好，水、電費便宜，比城中村住得要開心。

另有同事透露，他在邕寧區租小區房，兩房一廳才800元左右，帶空調，免物業費，免費停車，非常香。

說實話，城中村底子較差，一旦“租金便宜”優勢沒那么凸顯時，租客會越來越少。

這很殘忍，但是事實。

房東很快會求著城中村改造

城中村租賃市場肉眼可見的萎縮，房東躺著收租的日子一去不復返。

“可怕”的是，這是供應端、需求端全方面圍追堵截，甚至看不到些許突圍的機會。

未來非核心區域的城中村會越來越空，埌東、埌西、麻村這些位于核心區域的城中村，或許尚且能茍住，但已經回不去原來滋潤的日子。

可以預見，以前是房東舍不得拆，幻想著收租來錢，恐怕很快會求著城中村改造。

南寧當下城中村改造如火如荼，既打破現狀，也擴大內需。

這事也給我們提了個醒，條件差的老破小也是如此，不光賣不得價，也很難出租。

奉勸一句，盡快做資產優化。