作為上海自貿區新片區的核心承載地，臨港近兩年以年均15%的GDP增速狂飆突進，集成電路、人工智能、新能源等產業集群匯聚，計劃引進超20萬高知技術人才。

臨港新片區深入實施“人才筑巢工程”，截至2024年，上海自貿區臨港新片區累計引進、落戶人才超9.7萬人。2024年，臨港引進人才及落戶總人數達到40,237人，同比增長35%。

產業的爆發式增長催生出對職住平衡的迫切需求，而長租公寓作為產城融合的關鍵紐帶，正經歷從“配套補位”到“生態重構”的質變。

沒有市場是可以脫離大的整體環境，從整體上海公寓市場來看，2025年3月上海市集中式長租公寓租金同比下降超過5%，主要受保租房項目供應增加、租客支付意愿下降及經濟環境影響。而臨港地區新交付房源增多，也使租金面臨一定下行壓力。

URI城市租住觀察到，雖然上海整體租金下滑沒有止跌趨勢，但外環租金跌幅仍受控，但臨港是個例外，房價房租雙雙跳水！2024年更是同比跌幅近15%。截止2025年一季度的租金數據顯示，目前整體尚保持平穩。主要原因還是人口不斷地導入，品質房源總量不算充裕。

本期，讓我們一同剖析臨港新區長租公寓的進階邏輯，探尋產城融合的“臨港樣本”，為同行投資提供一些參考意見。

最新掛牌租金價格-貝殼數據

政策破局

從產城分離到職住一體

臨港的蛻變始于頂層設計的強力支撐。2023年，《臨港新片區職住平衡發展規劃》明確提出：“到2025年，新增租賃住房供應占比不低于40%”，配套政策更是打出組合拳：

1、土地定向傾斜：產業園區內15%用地強制配建租賃住房，開發商可享地價減免30%，激發市場參與活力；

2、租金補貼加碼：重點企業員工最高享50%租金補貼，碩士以上人才額外獲2000元/月住房津貼，精準覆蓋產業核心人群；

3、基建全面提速：南楓線、滬通鐵路二期等軌交2024年密集通車，30分鐘直達張江科學城，終結“遠郊通勤困局”。

政策紅利的釋放，直接推動臨港長租公寓進入爆發期。據URI數據顯示，2023年區域內長租公寓投資額同比激增180%，成為爆發年，住房租賃企業加速布局。

URI認為，這種模式正在重新定義產業新城的居住邏輯——長租公寓不再是園區的附屬品，而是吸引和留住人才的戰略資產。

生態重塑

長租公寓的“臨港模式”

臨港長租公寓的獨特價值，在于其深度嵌入產業生態的運營邏輯，形成三大差異化優勢：

空間耦合：從“居住容器”到“產城接口”

●超70%項目布局在集成電路產業園、生命藍灣等核心產業區1公里范圍內；

●“公寓-園區”穿梭巴士覆蓋率超90%，早高峰通勤時間壓縮至15分鐘內；

●共享會議室、路演廳等復合功能嵌入社區，實現“居住-工作-社交”場景無縫銜接。

服務升維：用“人才后勤部”思維破題

●定制化清潔、24小時醫療站成標配，一些公寓運營商甚至提供“芯片工程師夜班專送餐”；還提供社區定制班車服務、多樣化可選配的增值服務等，提升租戶生活品質。

●臨港管委會聯合運營商搭建數字平臺，租客憑人才碼可一鍵預約園區健身房、圖書館等設施；

●智能化管理系統覆蓋78%項目，房租支付、報修服務響應效率提升60%。

人群適配：精準匹配產業升級需求

●主力戶型聚焦35-70㎡單間及一居室（占比80%），月租金2100-3500元，貼合年輕技術人才消費力；

●試點推出配備獨立辦公區的“科創家”戶型，服務科研團隊帶頭人等高知群體。

投資指南

狂飆背后的四重挑戰

URI城市租住調研發現，盡管數據亮眼，臨港長租公寓仍面臨關鍵瓶頸：

配套“時間差”難題

商業體周末人流量比工作日低40%，暴露出產業人口“潮汐性流動”導致的消費動能不足。如何讓商業、文娛設施與租賃社區同步成熟，成為租賃企業的必修課。

供給結構性矛盾

當前主力戶型集中在30-50㎡單間（占比65%），但臨港2024年企業擴招計劃顯示，35%崗位要求應聘者具備家庭居住需求。針對“帶娃工程師”的親子戶型供給不足，可能引發新一輪住房錯配。

運營“長尾效應”

盡管片區目前成熟項目出租率才達70%，但如何通過增值服務（如社區活動、技能培訓）提升租客黏性，仍是運營商需突破的“軟實力”關卡，目前市場并未形成有效機制。

公寓運營人才“短缺”

長租公寓行業快速擴張，對運營管理人才需求大增。據URI調研數據顯示，2025年市場對長租公寓運營人才的需求同比增長30%，但供給量僅增長15%，人才缺口顯著。

臨港片區的公寓運營管理崗位招聘更是難上加難。一方面，行業本身人才儲備較少，可挑選的范圍有限；另一方面，臨港地處上海邊緣，位置偏遠。對于優秀人才而言，他們往往更傾向于選擇市中心或發展更為成熟的區域，因此不太愿意前往臨港任職。

這種人才供需的不平衡，使得臨港片區公寓運營管理崗位的招聘難度居高不下，成為當地公寓行業發展面臨的一大挑戰。

未來圖景

從“住有所居”到“產城共生”

臨港的野心不止于解決住房缺口。2024年，全國首個“職住平衡指數”在此發布，從通勤效率、服務密度、社群活躍度等12個維度量化居住品質。更具前瞻性的是，一批創新模式正在醞釀：

1、動態供給調節：根據企業擴產節奏自動匹配房源，空置率再降5%；

2、社群生態共建：租客參與公共空間改造投票，社區活動參與率提升至50%；

3、綠色居住實踐：節能行為兌換物業折扣，試點項目人均能耗下降18%。

這一系列探索表明，臨港正在將長租公寓從配套升級為產城融合的“操作系統”，推動中國產業新城進入4.0時代。

從特斯拉超級工廠的機器轟鳴，到長租社區夜晚亮起的萬家燈火，臨港用兩年時間證明：產業與居住從來不是零和博弈。

隨著“15分鐘職住圈”從藍圖落地為現實，這里或許正在孕育下一個“硅谷式”的產城范式——不只是制造芯片與新能源汽車，更在生產一種更有溫度的工作生活方式。

從行業投資角度看，臨港作為上海自貿區新片區的核心區域，政策紅利顯著，疊加產業導入（如高端制造、數字經濟）和人口導入（人才引進、高校遷入）的長期利好，公寓投資具備一定潛力，尤其適合長線持有；但需注意區域供應量較大、配套成熟周期較長及政策調控風險，短期租金回報可能有限，建議結合自身資金規劃及風險偏好，優先選擇軌交沿線、產業集聚區的優質項目。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶