“五一”購房黃金節點將至，廣州樓市熱度攀升，各房企摩拳擦掌，多個項目首開。在眾多房源中，首付30萬元以內、總價低于200萬元的廣州近郊新品，憑借“低總價+地鐵上蓋+新規設計”的組合優勢，成為首次置業者與預算有限家庭關注的焦點。其中，個別地鐵盤推出總價145萬元起的三房兩衛產品，約22萬元的首付便可“上車”，引發市場高度關注。然而，這類新房會否暗藏短板？低門檻新房未來能否成為市場供應主力？新快報記者走訪發現，“兌現”和“性價比”將成為“五一”樓市的關鍵詞。

番禺地鐵盤首付低至22萬元，但三房均需“睡飄窗”

臨近“五一”小長假黃金節點，廣州樓市迎來供應高峰，有項目以低于板塊均價的“驚喜價”為賣點，搶占市場。

上周末，廣州番禺石碁板塊的廣州地鐵·瓏曜上城入市，項目起步產品為73㎡的三房兩衛戶型，起步總價約145萬元，單價低至2萬元。以最低15%的首付比例計算，首付約22萬元即可“上車”。不過，在項目現場，銷售人員表示，低價單位只限部分特價樓層，“現在已經沒有145萬元（以下）的房源了，那些二三樓的低價房源已被搶光，例如這套10樓的73㎡單元，總價大約160萬元。”銷售人員介紹，現場73㎡和89㎡兩套中低層單位精裝售價為2.2萬元至2.3萬元/㎡，首付約24萬元起。

73平方米戶型的次臥，需要“睡于飄窗上”。

新快報記者了解到，目前番禺石碁為番禺眾多板塊中價格較低者。克而瑞廣佛數據顯示，2025年3月至4月15日，石碁一手成交均價為25516元/㎡，均價在番禺區內倒數第二，僅次于化龍板塊。而距離地鐵3號線石碁南站約600米的瓏曜上城，更成為地鐵3號線沿線價格洼地。不過，項目周邊目前較荒涼，多為汽配店、草莓園等，配套除旁邊金龍城商業外，主要依靠5公里外的番禺廣場商圈或更遠的萬博商圈。

在房地產市場研究專家鄧浩志看來，此類低總價項目對整個片區的價格影響較大，番禺的多個板塊面臨價值重估。“整個片區的均價有機會隨之波動，雖然只是個別項目推出驚喜價，但由于項目體量較大，所以對整個片區板塊將產生比較持續的沖擊。”他說。

盡管價格誘人，但該項目銷售人員坦言：“項目的裝修主打‘清水’，比較簡潔。但市面上能做到73㎡三房兩衛的產品并不多。”新快報記者在現場看到，與目前新房廚房主流配置不同，該項目的廚房三件套并不包含洗碗機，而是以消毒碗柜交付。而在73㎡的樣板房內，3個臥室均需“睡于飄窗”，并且只能單邊下床，其中一個次臥開間不足兩米。此外，價格較低的1號樓面向馬路，會受到一定的噪音影響。

低總價新規盤乃個案，近郊200萬元地鐵房源“非主流”

番禺的低門檻新盤之所以受到關注，是因為廣州市內首付30萬元以內的項目不多，主要為白云區的白云湖、江高鎮、人和鎮板塊，以及黃埔區的知識城板塊。如白云湖板塊的招商雍云邸和中建星光城，起步價均在200萬元以下，使用率約105%，靠近地鐵8號線滘心站，但到達珠江新城需要換乘1次，經17個站方可到達。而從石碁站到達珠江新城同樣需要換乘1次，但只需經11個站，且區域內樓盤的使用率號稱近130%。

克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴新快報記者，去年以來，廣州新規住宅產品大量入市，憑借更高的產品力和優惠的入市價格，屢屢獲得購房者的青睞。“截至3月末，廣州已有59個新規住宅項目入市，對比周邊的舊規產品，有46%的新規項目平價入市，另有24%的新規項目低價入市，平價或低價入市成為主流，再加上更高的空間使用率，憑著高性價比打動購房者。”

不過，業內人士認為，近郊總價200萬元內的產品未必會形成供應主力。肖文曉稱：“從土拍市場來看，近年廣州宅地出讓主要集中在中心區和近郊，外圍區域土地出讓較少，因此新規項目更集中在市中心和近郊核心區。從今年的土地供應計劃來看，包括增城、花都等外圍區域都有優質土地計劃供應，如果能順利出讓，有望為外圍區域帶來更多總價200萬元以內的優質產品。而近郊區域受到地價的限制，除了一些接合部的非核心板塊，其總價段還是以300萬元至500萬元之間居多。”

鄧浩志認為，這類70多㎡三房戶型的低總價產品，在市場上正處于嘗試階段。“如果這段時間緊湊戶型產品銷量突出，之后或會有其他開發商跟進，主要看市場反應。但這類低總價項目未必會成為供應主力，在地鐵上蓋且能做到130%使用率的地塊，并以親民價格推貨，通常為競爭力較強的房企，這是偶爾的個案。”他說。

住宅新規催高開發成本，剛需房定價未必“水漲船高”

今年“五一”，在迎接樓市新品的同時，全新修訂的國家標準——《住宅項目規范》也將同步實施。除了“住宅層高調至3米”，住宅降噪隔音、門寬、欄桿、熱環境和日照等條款都正式寫入標準文件且具有強制性。居住舒適度進一步提高的背后，開發商的成本將有所增加，未來低總價產品會否難以實現？

“如果成本升幅大，定價確實會隨之上行，但這類層高、隔音等細節的調整，部分成本可以通過設計等方式內部消化。”鄧浩志認為，項目整體成交升幅比較輕微，未必反映于定價上，普通消費者不會有強烈感受。

肖文曉表示：“實際上，相對于房價，開發商的建筑成本占比并不高，普通商品房的造價在每平方米2000元左右，而裝修成本根據項目檔次每平方米為800元至3000元不等。新版《住宅項目規范》落實之后，對于層高、采光、隔音等方面有了更高的要求，開發商的建筑成本會有所提高，這是大勢所趨。但正如此前住建部所提到的，目前住房市場的主要矛盾已經不是‘有沒有’，而是‘好不好’，成熟的購房者對于開發商真金白銀的投入是看得見的，只要開發商真心實意把產品和交付做好，購房者自然愿意為這些溢出的一點成本買單。”

采寫：新快報記者 何璐詩