◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

具有強(qiáng)烈“珠海國資”的背景的“華發(fā)系”，近期圍繞房地產(chǎn)板塊的重大動作頻繁，正應(yīng)了市場競爭猶如“逆水行舟，不進(jìn)則退”。

近半個月前，格力地產(chǎn)控股股東“珠海投控”被整體無償劃轉(zhuǎn)到華發(fā)集團(tuán)麾下，意味著華發(fā)集團(tuán)將擁有華發(fā)股份和格力地產(chǎn)兩家A股地產(chǎn)平臺。

若真是這樣，必然會相互“打架”。實際上，珠海國資早已在下一盤大棋。

格力地產(chǎn)歷經(jīng)近1年多的資本重組，即將變身“珠免集團(tuán)”，自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將逐步從上市平臺剝離出去。

近日，格力地產(chǎn)、華發(fā)股份核心高管密集變動，比如格力地產(chǎn)董事長陳輝因工作調(diào)動辭職，且提名華發(fā)背景的郭凌勇、李向東進(jìn)入董事會。

出生于1973年的郭凌勇，現(xiàn)任珠海華發(fā)城市運營投資公司董事長，華發(fā)股份董事局副主席、執(zhí)行副總裁，珠海投控黨委書記、董事長。李向東出生于1968年，現(xiàn)任華發(fā)股份首席配套官，華發(fā)商管公司董事長、總經(jīng)理等。

陳輝曾是珠海免稅集團(tuán)前任董事長，于2022年10月被“空降”至格力地產(chǎn)。如今重組借殼已完成，其使命也已達(dá)成。

從重大資產(chǎn)重組細(xì)節(jié)看，格力地產(chǎn)收購了珠海免稅51%股權(quán)，同時剝離非珠海區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且計劃5年內(nèi)徹底退出房地產(chǎn)。

即將變身“珠免集團(tuán)”的格力地產(chǎn)，戰(zhàn)略定位將轉(zhuǎn)向以免稅業(yè)務(wù)為核心，圍繞大消費產(chǎn)業(yè)鏈的運營、投資等。如今“華發(fā)背景”兩位重要高管進(jìn)入，格力地產(chǎn)連虧3年后，能否實現(xiàn)扭虧且持續(xù)盈利向前仍有待觀察。

注意！華發(fā)股份也披露了公司常務(wù)執(zhí)行副總裁俞衛(wèi)國、執(zhí)行副總裁張馳、財務(wù)總監(jiān)羅彬均以“個人原因”辭職。

其中，俞衛(wèi)國、張馳算是華發(fā)“老臣級”一線核心高管。比如俞衛(wèi)國，2004年5月以財務(wù)總監(jiān)身份進(jìn)入華發(fā)股份，2014年4月被提拔至副總經(jīng)理，一年后又晉升為常務(wù)執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人，2021年5月卸掉“財務(wù)負(fù)責(zé)人”一職，而該職務(wù)由羅彬接任。

張馳于2015年8月底進(jìn)入華發(fā)股份擔(dān)任副總裁，2017年6月初被晉升為執(zhí)行副總裁，一直干到此次辭任。

這3位核心高管辭職并騰出位置后，華發(fā)股份從內(nèi)部高管中已提拔張巍、葉寧擔(dān)任執(zhí)行副總裁，楊擁軍擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)。

其中，張巍出生于1981年，現(xiàn)任維業(yè)建設(shè)董事長、珠海華發(fā)城市運營投資副董事長、華發(fā)股份副總裁。葉寧出生于1979年，現(xiàn)任華發(fā)股份首席資金官、華金資產(chǎn)董事長、珠海安居集團(tuán)董事、珠海華發(fā)宜居置業(yè)董事等。

楊擁軍出生于1978年，現(xiàn)為華發(fā)股份副首席財務(wù)官，曾任龍湖西安財務(wù)總監(jiān)、龍湖集團(tuán)財務(wù)副總經(jīng)理、智創(chuàng)生活CFO\執(zhí)行董事。

從華發(fā)股份此次高層“大換血”的年齡結(jié)構(gòu)看，張巍、葉寧及楊擁軍普遍要年輕些，可看出其在市場轉(zhuǎn)型巨大壓力面前“急于求變”的心理。

據(jù)克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計，2024年華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售額1054.4億元，排名第10位，成為房企銷售TOP10的新守門員，權(quán)益銷售額692.4億元，排名第9位。實際上，2020年華發(fā)股份已首破千億銷售額大關(guān)，但當(dāng)時千億房企多如牛毛，其當(dāng)時排名并不顯眼。

這幾年，華發(fā)股份左沖右突，逆市迅猛拿地擴(kuò)張規(guī)模，去年以千億銷售額殺進(jìn)地產(chǎn)前十，不能說不夠猛，但這并未迎來業(yè)績的齊頭并進(jìn)，參考《華發(fā)股份：殺進(jìn)地產(chǎn)前十，代價也很驚人》一文。

2024年，華發(fā)股份實現(xiàn)營收599.9億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤9.5億元，同比下降48.2%，業(yè)績“雙跌”被暴擊。其中，華東區(qū)域營收219.3億元，同比明顯下滑29.28%，毛利率只有9.34%，同比下滑4.32個百分點。

去年，華發(fā)股份實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流近159億元，同比驟降了68.5%，遭遇近7年來首降，其解釋說是銷售回款等下降；籌資凈現(xiàn)金流-54.2億元，較上年同期凈流入114.4億元暴降147.4%，致使其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物-129億元，較上年-75.2億元進(jìn)一步惡化。

截至去年底，華發(fā)股份手上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物325.65億元，較上年底減少約129億元，短期借款34.8億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債200.4億元，從會計數(shù)據(jù)看，現(xiàn)金雖能覆蓋短期債務(wù)償付，但壓力依舊很大。

這不難解釋：今年4月中旬，華發(fā)股份仍執(zhí)意要發(fā)行可轉(zhuǎn)債。據(jù)披露，按發(fā)行可轉(zhuǎn)債二次修訂方案，原計劃募資55億元，如今被砍到48億元且全部投到上海、無錫和珠海3個住宅項目上，被砍掉的是7億元補(bǔ)充流動資金安排。