◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

具有強烈“珠海國資”的背景的“華發系”，近期圍繞房地產板塊的重大動作頻繁，正應了市場競爭猶如“逆水行舟，不進則退”。

近半個月前，格力地產控股股東“珠海投控”被整體無償劃轉到華發集團麾下，意味著華發集團將擁有華發股份和格力地產兩家A股地產平臺。

若真是這樣，必然會相互“打架”。實際上，珠海國資早已在下一盤大棋。

格力地產歷經近1年多的資本重組，即將變身“珠免集團”，自身的房地產業務也將逐步從上市平臺剝離出去。

近日，格力地產、華發股份核心高管密集變動，比如格力地產董事長陳輝因工作調動辭職，且提名華發背景的郭凌勇、李向東進入董事會。

出生于1973年的郭凌勇，現任珠海華發城市運營投資公司董事長，華發股份董事局副主席、執行副總裁，珠海投控黨委書記、董事長。李向東出生于1968年，現任華發股份首席配套官，華發商管公司董事長、總經理等。

陳輝曾是珠海免稅集團前任董事長，于2022年10月被“空降”至格力地產。如今重組借殼已完成，其使命也已達成。

從重大資產重組細節看，格力地產收購了珠海免稅51%股權，同時剝離非珠海區域的房地產業務且計劃5年內徹底退出房地產。

即將變身“珠免集團”的格力地產，戰略定位將轉向以免稅業務為核心，圍繞大消費產業鏈的運營、投資等。如今“華發背景”兩位重要高管進入，格力地產連虧3年后，能否實現扭虧且持續盈利向前仍有待觀察。

注意！華發股份也披露了公司常務執行副總裁俞衛國、執行副總裁張馳、財務總監羅彬均以“個人原因”辭職。

其中，俞衛國、張馳算是華發“老臣級”一線核心高管。比如俞衛國，2004年5月以財務總監身份進入華發股份，2014年4月被提拔至副總經理，一年后又晉升為常務執行副總裁兼財務負責人，2021年5月卸掉“財務負責人”一職，而該職務由羅彬接任。

張馳于2015年8月底進入華發股份擔任副總裁，2017年6月初被晉升為執行副總裁，一直干到此次辭任。

這3位核心高管辭職并騰出位置后，華發股份從內部高管中已提拔張巍、葉寧擔任執行副總裁，楊擁軍擔任財務總監。

其中，張巍出生于1981年，現任維業建設董事長、珠海華發城市運營投資副董事長、華發股份副總裁。葉寧出生于1979年，現任華發股份首席資金官、華金資產董事長、珠海安居集團董事、珠海華發宜居置業董事等。

楊擁軍出生于1978年，現為華發股份副首席財務官，曾任龍湖西安財務總監、龍湖集團財務副總經理、智創生活CFO\執行董事。

從華發股份此次高層“大換血”的年齡結構看，張巍、葉寧及楊擁軍普遍要年輕些，可看出其在市場轉型巨大壓力面前“急于求變”的心理。

據克而瑞監測統計，2024年華發股份實現全口徑銷售額1054.4億元，排名第10位，成為房企銷售TOP10的新守門員，權益銷售額692.4億元，排名第9位。實際上，2020年華發股份已首破千億銷售額大關，但當時千億房企多如牛毛，其當時排名并不顯眼。

這幾年，華發股份左沖右突，逆市迅猛拿地擴張規模，去年以千億銷售額殺進地產前十，不能說不夠猛，但這并未迎來業績的齊頭并進，參考《華發股份：殺進地產前十，代價也很驚人》一文。

2024年，華發股份實現營收599.9億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤9.5億元，同比下降48.2%，業績“雙跌”被暴擊。其中，華東區域營收219.3億元，同比明顯下滑29.28%，毛利率只有9.34%，同比下滑4.32個百分點。

去年，華發股份實現經營性凈現金流近159億元，同比驟降了68.5%，遭遇近7年來首降，其解釋說是銷售回款等下降；籌資凈現金流-54.2億元，較上年同期凈流入114.4億元暴降147.4%，致使其現金及現金等價物-129億元，較上年-75.2億元進一步惡化。

截至去年底，華發股份手上現金及現金等價物325.65億元，較上年底減少約129億元，短期借款34.8億元，一年內到期非流動負債200.4億元，從會計數據看，現金雖能覆蓋短期債務償付，但壓力依舊很大。

這不難解釋：今年4月中旬，華發股份仍執意要發行可轉債。據披露，按發行可轉債二次修訂方案，原計劃募資55億元，如今被砍到48億元且全部投到上海、無錫和珠海3個住宅項目上，被砍掉的是7億元補充流動資金安排。