近日，#售樓處回應(yīng)房?jī)r(jià)4年后打4折# 引發(fā)熱議，但市場(chǎng)真的這樣嗎？那某樓盤600-800萬(wàn)/套被搶購(gòu)一空又算什么？上海某“套均破億”樓盤被瘋搶又算什么？

也許，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)所謂的“崩盤”，本質(zhì)是一次“問(wèn)題房企的集體翻車”。

現(xiàn)在的市場(chǎng)真相，就是優(yōu)質(zhì)樓盤依然熱銷，降價(jià)潮僅集中于問(wèn)題項(xiàng)目。樓市并非崩盤，而是回歸理性——資本退潮、居住屬性回歸，這才是房地產(chǎn)應(yīng)有的健康狀態(tài)。

市場(chǎng)分化并非崩盤，優(yōu)質(zhì)樓盤依然熱銷

近期據(jù)九派新聞報(bào)道，江西南昌江鈴時(shí)代城被曝房?jī)r(jià)大降，曾售價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡，目前參考均價(jià)僅為4388元/㎡，不少老業(yè)主感到被開(kāi)發(fā)商背刺。

過(guò)去一年來(lái)，不僅是江西，全國(guó)各地都有類似的新聞出現(xiàn)，乍一聽(tīng)很“驚悚”，印證了樓市“哀鴻遍野”，但只要深入了解就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“骨折盤”往往是個(gè)案，大部分房?jī)r(jià)仍就高于購(gòu)房者“預(yù)期”。

當(dāng)然，這類個(gè)案被輿論放大后，往往掩蓋了市場(chǎng)的真實(shí)面貌，也繞輪了普通購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。

真實(shí)數(shù)據(jù)是什么？4月16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2025年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》。2025年3月，住房市場(chǎng)成交活躍度提升，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄；各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄。

事實(shí)上，此前就曾有分析認(rèn)為，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化是供需關(guān)系重構(gòu)的必然結(jié)果”，也曾有分析指出，當(dāng)前市場(chǎng)的分化是健康調(diào)整的表現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)始終受認(rèn)可，而非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格回落恰恰是市場(chǎng)理性的體現(xiàn)。

這一點(diǎn)，在沈陽(yáng)表現(xiàn)得尤為明顯。2025年，沈陽(yáng)幾個(gè)高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷，有傳聞稱，沈陽(yáng)去年有豪宅首開(kāi)去化率超過(guò)80%；進(jìn)入2025年，幾個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目去化率同樣居高不下。當(dāng)然，沈陽(yáng)也不乏一些“硬傷”明顯的樓盤，經(jīng)歷了多輪“價(jià)格戰(zhàn)”之后，去化率仍就低迷不振，這也成了很多“黑粉”攻擊沈陽(yáng)樓市的“小辮子”。

綜合來(lái)看，雖然我們不排除極端個(gè)例，也承認(rèn)現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)的確存在“撿漏”的可能性，但以個(gè)案論大趨勢(shì)顯然是不科學(xué)的，“樓市崩盤論”顯然也是危言聳聽(tīng)。

瘋狂才是異常，資本炒作扭曲市場(chǎng)本質(zhì)

回溯2015-2020年，樓市在資本裹挾下脫離居住屬性，淪為投機(jī)工具。此前，新浪財(cái)經(jīng)曾援引BIS、IMF數(shù)據(jù)表示，2020年9月末的居民杠桿率和2015年末相比，我國(guó)居民杠桿率上升了22.2個(gè)百分點(diǎn)。

這組數(shù)據(jù)也引發(fā)了一些“投資論”，此前有分析認(rèn)為，2016-2018年，我國(guó)超40%的購(gòu)房行為純?yōu)橥顿Y。這種畸形生態(tài)若持續(xù)，將導(dǎo)致80%的真實(shí)需求者被擠出市場(chǎng)。

事實(shí)也的確向著這個(gè)方向發(fā)展了，2020年，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)進(jìn)入高點(diǎn)，此時(shí)有大批購(gòu)房者放棄了原本的置業(yè)計(jì)劃，樓市變成一眾炒房客的狂歡。當(dāng)年，這種異常增長(zhǎng)也引發(fā)了沈陽(yáng)相關(guān)部門“連夜出新規(guī)”，以遏制這一現(xiàn)象。當(dāng)時(shí)也有小道消息指出，當(dāng)年相關(guān)部門因阻止某樓盤漲價(jià)，還與該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)鬧得非常不愉快。而今回頭再看，沈陽(yáng)樓市震蕩遠(yuǎn)不如其他城市“慘烈”，當(dāng)年沈陽(yáng)政府堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)異常增長(zhǎng)居功至偉。

當(dāng)然，說(shuō)這些就扯遠(yuǎn)了，我們說(shuō)回房?jī)r(jià)。

過(guò)去房?jī)r(jià)的非理性上漲，使部分人將房產(chǎn)視為“只漲不跌”的金融產(chǎn)品，而非居住載體，這也進(jìn)一步扭曲了樓市本來(lái)面貌。可以說(shuō)，當(dāng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)被金融“架空”變成“吸金機(jī)器”，那么行業(yè)將面臨滅頂之災(zāi)。房地產(chǎn)亦如是。

“房住不炒”，也許就是對(duì)金融資本的一次警告，房子是民生根本，將購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，把房子變成資本炒作吸金的工具，是絕對(duì)不可能被允許的。房子必須回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)，它的第一屬性，必須是“居住”。

居住屬性回歸，市場(chǎng)步入健康發(fā)展軌道

如今再看，當(dāng)前樓市最積極的變化，是需求結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變。

鳳凰房產(chǎn)援引貝殼數(shù)據(jù)顯示，一線城市賣出二手房買新房的比例達(dá)到40%，大部分城市的換房和改善需求占比已經(jīng)超過(guò)60%。

與此同時(shí)，金融資本持續(xù)退潮，沈陽(yáng)某樓盤掛牌量一度破千的小區(qū)就曾被指“都是投資的”，而今掛牌量居高不下，恰好印證了“投資客退潮”的說(shuō)法。在沈陽(yáng)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、萬(wàn)科等以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)的房企實(shí)現(xiàn)"彎道超車"，市場(chǎng)排名持續(xù)攀升。這一現(xiàn)象并非孤例，中指數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)房企銷售TOP10中，產(chǎn)品力導(dǎo)向型房企占比顯著提高，保利發(fā)展更是蟬聯(lián)冠軍。這也印證了行業(yè)正從"高周轉(zhuǎn)"向"高質(zhì)量"轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。

從消費(fèi)端來(lái)看，如今的購(gòu)房者更關(guān)注學(xué)區(qū)、交通、戶型等居住價(jià)值，而非投機(jī)空間。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹此前就曾強(qiáng)調(diào)：“市場(chǎng)已從‘有沒(méi)有’轉(zhuǎn)向‘好不好’，高質(zhì)量發(fā)展階段更需要產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)。”2025年兩會(huì)期間，“好房子”更是首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，產(chǎn)品力的重要性不言而喻。

綜合來(lái)看，#售樓處回應(yīng)房?jī)r(jià)4年后打4折# 的爭(zhēng)議，本質(zhì)是市場(chǎng)出清過(guò)程中的陣痛。當(dāng)房子重新成為“家的容器”，而非資本博弈的籌碼，樓市才能真正穩(wěn)健。這既是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的回歸，更是對(duì)民生本位的堅(jiān)守。或許未來(lái)回望，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：今天的理性回調(diào)，正是房地產(chǎn)走向長(zhǎng)周期健康的起點(diǎn)。