觀點網 正值春夏之交，法國梧桐樹果球開始成熟炸裂，毛絮伴隨著種子隨風飄落在人行道攢動的人群頭上。

4月16日，武漢天地迎來其二十周年紀念，相關慶祝活動隨之開啟。這座商業綜合體因此顯得比平時更熱鬧一些。

武漢天地位于武漢漢口核心城區，以商業街區、壹方南館和壹方北館兩個“盒子”，共三座零售商業體為核心，與四棟超甲級寫字樓，多個高端改善住宅產品，組合為總建筑面積約150萬平方米的綜合發展項目。

其中，體量5.7萬平方米商業街區被認為是武漢天地的精華所在。其前身為瑞安房地產取得的61.2公頃永清地區重建項目內，漢口舊租界區域一片歷史保護建筑群。

2005年，瑞安攜上海新天地、虹瑞天地經驗踏足武漢，獲取了上述舊改項目的開發權，并以此開啟武漢建國以來最大的城市更新工程。

在開發過程中，秉承歷史風貌街區保護開發理念，瑞安突破了當時舊改“大拆大建”的做法，主動保留了舊租界內11棟歷史保護建筑與60余株原生梧桐樹，為目前商業街區別具風味的消費氛圍打下基礎。

憑借如此文化底蘊，瑞安在武漢天地繼續推行獨特的“商業先行”開發模式。2007年，武漢天地商業街區一期作為項目首期開放部分亮相，2009年街區全面開業。

在此之后十余年內，武漢天地其余業態部分陸續落成投入運營。

入漢20年

值進入武漢20周年慶典，瑞安同時召開媒體座談會，對公司過去的成績和未來經營方向做一次總結分享。作為這20年歷程的里程碑式項目，武漢天地自然成為話題的中心。

武漢天地能夠扎根武漢核心城區，并不是件容易的事。

武漢素來以地理位置之優越稱著。扼守長江和漢江兩條水路咽喉，這座被稱為“江城”的超級都市，是3500年人流物流聚集，文明與商業基因交織的熱土。

統計數據顯示，截至2024年末，武漢商業總存量面積高達1436萬平方米。人均商業面積1.04平方米，該數據穩居全國前三地位，武漢零售商業市場競爭的激烈可想而知。

但武漢天地仍然脫穎而出。目前，由5.7萬平方米商業街區（下稱，新天地街區）、12萬平方米壹方南館、7.2萬平方米壹方北館結合的全業態多元化商業系統，亦仍然受到市場歡迎。

據透露，2024年武漢天地全域客流同比增長18%至4000萬人次。至期末，三個商業體綜合出租率超95%。根據業績報告，項目全年租金及總收入達到3.76億元，同比增長3%，是上海之外貢獻收入最多的項目。

當談到“武漢天地商業為何成功”的話題，瑞安新天地行政總裁張斌表示，最重要的是要做“面目清晰的項目”。

何為“面目清晰”，張斌提出，它主要考慮三個層面的問題：其一，客戶畫像，“客戶是誰、他們的需求是什么？”；其二，競爭對手是誰；其三，你能提供什么核心競爭力？

張斌表示，現時中國商業市場存在過量供應、同質化、缺乏內容創造能力等問題。而解決方法，正是要做“面目清晰的項目”，而不能做無謂的異地復制。

反映到新天地街區，該項目因此結合當地碼頭經濟、開埠文化，引入所有“新天地”系列獨有的“戶外美食街”。

“初到武漢，我坐了一次公共汽車……我左邊一個人在吃面窩，右邊一個人拿著一碗湯面……但竟然沒有灑到我。”張斌回憶，這是他初次認識到武漢的本地人戶外流動用餐的習慣。

對在地文化的尊重，促成了新天地街區“戶外美食街”的落地。據他介紹，這條美食街目前也是武漢天地全場生意最好、租金是最高的區域。

打造面目清晰的項目，也意味著運營團隊需要對項目進行孜孜不倦的調改。

據了解，項目最近一次大型調改自2020年開始，當時運營團隊借助疫情造成的市場低迷期，對武漢天地進行了十分徹底的調整，據悉，新天地街區調整了95%的品牌。

據分析，調整主要圍繞3個層面進行。首先，豐富原有的大餐飲矩陣，引入了茶顏悅色、好利來等武漢首店。

同時，項目提升了零售業態比例，加強消費者非餐時段體驗。例如在壹方南館，將大量新能源汽車品牌，汰換為潮牌服飾。“武漢天地現在20%以上面積的零售門店，要么是首店，要么是非常有特色形態的店。”

另外，項目也加強對“夜經濟”的傾斜，例如將原作為主力店的電影院調整為夜店，并引進一些酒吧、KTV品牌。

如上所述，“首店經濟”是武漢天地重要的策略之一。2024年至今，項目調整仍在持續。數據顯示，去年年內武漢天地全年簽約入駐了3CE、Mardi Mercredi、Tagi.、lululemon等47家首店及旗艦店。

按照規劃，2025年新天地街區和壹方南館將繼續推進“天地南館一體化”策略，圍繞“年輕化”主題，引入Hollister、Adidas、高達基地、POPMART、消失的法老等華中首店及旗艦店。

壹方北館則繼續圍繞品質家庭定位，迭代體驗、餐飲娛樂品牌，夯實一站式家庭購物中心的定位。

至于更長遠計劃，張斌透露，希望就武漢天地補充更多文化、戶外元素。

走向何方

武漢天地的成功，是瑞安房地產“城市深耕”戰略的縮影。

作為“慢工出細活”的港企代表，瑞安對項目拓展的態度向來謹慎，不求量而求質。截至目前，該公司項目僅布局在上海、武漢、佛山、重慶和南京5座城市。

其中，武漢為瑞安第二大布局城市，擁有約309.5萬平方米土地儲備。

除武漢天地外，瑞安于2017年聯合中信泰富地產，拿下光谷中心城土地，目前正打造總建筑面積120萬平方米的光谷創新天地項目。

目前，該項目商辦部分已成功吸引海康威視、格藍若、飛速創新、四方光電等行業龍頭進駐，自持超高層甲級寫字樓順利完成主體結構封頂。

而商業部分創新天地商業公園（KIC PARK），預計將于今年9月30日開業。目前，悅活里TASTE、THE ONE KTV、云庭薈、星巴克Green Store、2046 lounge藝術音樂酒吧、久藏、好利來、MINISO名創優品武漢首家寵物主題店等數十家品牌已鎖定入駐。

2021年，瑞安房地產再聯手武漢城建集團，獲取長江右岸武昌灣船廠舊址，計劃打造總建筑面積超115萬平方米的武漢長江天地。

該項目目前因發掘出了清代湖廣總督府遺址而暫時停工。張斌表示，長江天地還在不停地打磨，因考古發現，項目未來將找到一個蛻變的機會。

而在上海，瑞安目前在上海管理的辦公樓及零售面積已達到約280萬平方米，是當地最大的私人商業物業業主。

資料顯示，瑞安在上海落地了全部四種發展模式的項目：以上海新天地為代表的城市核心復合發展項目；以創智天地、Inno創智為代表的知識社區項目；以及以蟠龍天地為代表的Urban Retreat城市微度假項目；以瑞虹天地為代表的區域性社區項目。

在全國5座城市落地的四種類型項目，由此沉淀下來估值超1000億元的資產，形成了瑞安房地產未來重要的收入來源之一。

2024年業績報告顯示，年內瑞安房地產租金及相關收入總額（包括合營公司及聯營公司）為35.47億元，較去年同期增長9%。租金收入占總收入比重約43.4%。

“這1000億元資產將給我們帶來穩健的經營類收入，面向未來，我們要把每一個項目的面目、定位提升得越來越清晰。”張斌分享。

除存量資產的有機增長，按照規劃，瑞安房地產新的業績增長還將來自兩條途徑。

包括已經進入發展軌道的項目，例如上述提到的光谷創新天地、武漢長江天地。瑞安房地產內部將這類項目稱為PUD項目。

另外，瑞安也會繼續向外尋找新機會。一方面，會尋求合適的機會來做相應的重資產投資，另一方面，會依靠輕資產策略外拓，股權合作和管理輸出兩條路線同時推進。

近年股權合作的案例，例如2023年12月，瑞安房地產以12.06億元的價格出售上海鴻壽坊項目65%股權售予大家保險旗下鴻瑞壽遠合伙；今年2月，則出讓了召稼樓項目30%股權予南虹橋集團。

而管理輸出方面，瑞安房地產在2024年就簽約了上海永年里和奉賢南橋兩個項目。

“最近的幾年大環境調整，公司不想承擔太多的風險，所以會用非常穩健的方式，挑一些策略性地塊和合作伙伴打造有影響力的項目，我們非常挑剔合作伙伴，每個項目都是我們擅長做的。”張斌稱。

至于拓展方向，他透露，對上海、武漢、大灣區，瑞安房地產都會保持開放的態度。

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