今天我們重點聊一聊房價收入比。

之前我已經討論過全國層面房價收入比，今天繼續深入探討，重點是聚焦具體城市房價收入比的動態變化。

全國房價收入比重回低點

首先，我們來看一下全國的總體走勢，以便大家能把握整體態勢。

2009 年和 2010 年房價收入比較高，比如 2010 年達到 14 倍。

之后，隨著樓市降溫，房價收入比連續五年下降，在 2015 年降至最低的 10 倍。

隨后，隨著樓市升溫，2016 - 2018 年連續三年上升。

在那之后的 2019 - 2021 年，房價收入比基本維持在 12 - 13 倍。

2022 年開始，全國樓市大幅降溫，房價跌幅明顯，房價收入比連續三年大幅下降。

2024 年又重新跌到 10 倍，回到了 2015 年的歷史低點。

深圳房價收入比最高

上述是全國的總體情況，不過許多來自不同地區的朋友，更關心自己意向購房城市房價收入比的動態變化。

接下來我們詳細看看 2024 年全國主要城市的房價收入比情況。

這張圖展示了全國主要一線、二線城市的房價收入比。

其中，深圳的房價收入比最高，接近 28 倍；北京、上海超過 20 倍。

其次是廈門、杭州、廣州、福州。天津的房價收入比在 13 - 15 倍之間。

房價收入比最低的是貴陽，只有 5.3 倍；長沙為 5.4 倍；南昌、昆明、太原在 7 倍左右，相對較低。

這里呈現出很明顯的特征：越是高能級城市，房價收入比越高；越是低能級城市，房價收入比越低。

之前我分享過不同等級城市的房價收入比情況，高等級城市的房價收入比不僅當下高，過去 20 年一直都偏高。

但大家要清楚，在流向北上廣深、杭州、廈門等高能級城市的購房群體中，有相當一部分是外地人，或者是外地父母出資為在這些城市生活的子女買房。

而這些高能級城市統計局統計的收入數據中，并不包含這些外地父母的資金。

所以說，高能級城市的樓市像是 “吸血鬼”，不斷吸納資金；而很多低能級城市，尤其是中西部和東北地區的樓市則是 “被吸血者”。

岳陽房價收入比最低

再來看看中低能級城市的情況。

我把西北和東北的幾個省會城市與全國有代表性的三線城市進行對比。

房價收入比較高的是珠海，為 10.6 倍。珠海是老牌經濟特區和沿海開放城市，房價水平較高，性質和廈門類似，有很多外地人去買房，其房價收入比甚至比經濟發展水平明顯超過它的鄰居東莞還要高。

東莞樓市中外地人的購房占比低于珠海，但東莞的房價收入比又高于佛山。

東莞和佛山都處于經濟發達地區，不過由于東莞靠近深圳，佛山靠近廣州，這使得佛山的房價收入比明顯低于東莞。

像泉州、溫州這些東部發達地區的城市，房價收入比在 8 - 9 倍之間。

圖表中房價收入比最低的是岳陽，只有 5 倍，岳陽屬于中部的三線城市，其經濟發達程度遠不如前面提到的幾個城市，房價水平也明顯低于它們。

同樣位于中部地區的三線城市，廊坊和洛陽的房價收入比高于岳陽。

廊坊地處環京地帶，受益于北京都市圈；洛陽是河南的第二大城市，還是九朝古都，城市地位和經濟實力都超過岳陽。

只有西安房價收入比仍高估

通過對比各地的房價收入比，我們能看出不同地區的城市能級、經濟發展程度和房價水平之間的關系。

前面聊了很多不同城市的房價收入比水平，但由于存在地區差異以及樓市 “吸血” 和 “被吸血” 的情況，我們不能簡單地在不同地區之間進行房價收入比的對比。

更優化、合理的方式是建立更好的模型，對數據進行指數化處理。

這張全國一線、二線城市的房價收入比指數圖顯示，地區之間差異巨大。一般認為，指數在 0 以上，說明城市的房價收入比偏高；指數在 0 以下，則表明房價收入比偏低。

在全國主要城市中，只有西安的房價收入比指數為正值。

很多朋友可能會感到詫異，西安既不是一線城市，也不是東部的強二線城市，為什么房價收入比是正值呢？

這是因為 2017 - 2022 年西安房價漲幅較大，截至 2024 年，其房價收入比仍處于高估狀態。

另外，廣州的房價收入比指數為 0，處于中性水平，不高也不低。

成都的房價收入比指數為微幅負值，接近 0。

南昌的房價收入比指數負值最大，達到 -261，這意味著與歷史均值相比，南昌的房價收入比最低，嚴重被低估，其房價相對于收入水平已經非常低了。

另外，房價收入比指數較低的還有武漢、鄭州、天津、長春、貴陽、太原、沈陽、大連等城市。

這些城市過去幾年房價跌幅較大，同時收入情況相對穩定，導致房價被嚴重低估。

在一線城市中，上海的房價收入比指數負值最大，房價低估最明顯；

其次是北京，然后是深圳，廣州則沒有出現低估情況。

在長三角的五個二線城市中，南京的房價收入比指數低估最多，南京房價在過去幾年表現最弱；

其次是合肥，接著是杭州，寧波的房價收入比指數負值最小。

其他城市如果大家感興趣，可以仔細看圖，我就不再一一講解了。