嶗山枯桃地塊，堪稱青島樓市一波三折的“戲精”！去年拍賣前夜緊急叫停，如今卷土重來，容積率從1.2調到1.5，樓面價狂降2989元/㎡，即將于本周日開拍。枯桃地塊，到底是青島樓市的風向標，還是燙手山芋？

▲嶗山枯桃地塊現狀

1、

枯桃地塊，一波三折的故事

去年10月，位于嶗山區棗山東路以北、枯桃三號路以東的枯桃地塊（LS0604-018）首次掛出時，那可是頂流配置：占地面積約3萬㎡，容積率1.2、起拍樓面地價20565元/㎡，直逼張村河地王。結果呢？拍賣前一晚被臨時叫停，官方理由含糊其辭，只說“有關事項發生變化”。

半年后，它又卷土重來。這次地塊參數指標發生變化：容積率從1.2拉到1.0~1.5，樓面價下調近3000元，變成17576元/㎡，起拍總價從7.4億漲到了7.9億。

表面上看，政府在給市場讓利，開發門檻似乎降低了。但說白了，這是現實妥協下的精打細算——1.5的容積率給開發商更多組合空間，節省了成本；樓面地價的下調，其實是在高庫存、弱市場的情況下的無奈之舉。

2、

張村河與枯桃：樓市卷王的光環與尷尬

張村河，是青島改善市場的帶頭大哥，青島主城區成交貨值第一，套均成交總價614萬元，網簽量TOP3，真正坐擁城市紅利兌現區。海信、魯信、華潤、越秀等大牌開發商，在張村河板塊扎堆撕殺，產品全部為改善型，堪稱改善“卷王”。

▲嶗山枯桃地塊

而枯桃地塊呢？地理上算在張村河片區內，但現實卻是“親戚遠了點”，總被吐槽“偽張村河”。它在松嶺路東邊，北邊是安置區，南邊是高爾夫，西邊是公務員小區桃源居，東邊園林綠地，乍一看像是個被城市遺忘的角落，界面“村感”十足，有風景、沒配套，唯一的交通利好，就是步行10分鐘才上車地鐵4號線。

▲嶗山枯桃安置區現狀

從市場情緒看，買房人心里對枯桃的定位就是：“你不是核心張村河，你只是蹭了名字而已。”開發商更清楚這一點，否則也不會出現出讓中止的鬧劇。別忘了，張村河南岸，還有1400多套庫存，去化周期將近兩年。這種行情，誰來枯桃做先鋒，都是在給自己找難題。

3、

枯桃地塊，到底誰接盤？適合做啥？

目前，坊間傳出中海有意接盤枯桃地塊的消息，如果是真的，那也不是盲沖，而是中海一貫的做法：靠價格戰+產品力跑贏市場。那么，枯桃這地塊能做什么產品？

▲嶗山枯桃地塊現狀

選項A：高端洋房。配上挑空客廳、私家庭院、陽臺全送，打造第四代住宅。聽起來高端，但真落地總價可能要飆到600萬+，買得起的人不一定看得上這個位置。

選項B：做創新型剛改社區。主力戶型120㎡左右，利用得房率優勢，走產品差異化路線，單價控制在3萬以下，走一個“張村河的入門款”路線，靠走量換利。但問題是，剛改客群要的地段+學區+地鐵+面子，枯桃只有地鐵，別的都差了點，要做出樓市爆款，難度相當大。

▲枯桃地塊西側桃源居，目前二手房掛牌均價2.5萬左右

枯桃這塊地最大的問題不是產品形態，而是“高不成低不就”的氣質。想走高端，但城市界面跟不上；想走剛需，但價格和容積率又沒法壓低。也許最合適的打法，是做一個“親民版四代宅”——在技術創新、戶型設計上給足亮點，在價格上給足誠意。當然，這種選擇，不是每家房企都敢做、能做的，得有金剛鉆才敢攬！

枯桃地塊，4月27日，見分曉。