房屋買賣關(guān)乎民生大事。近年來，隨著房價波動，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣糾紛頻發(fā)。近日，長汀法院審結(jié)一起因買賣“小產(chǎn)權(quán)房”引起的糾紛，判決雙方簽訂的合同無效，買賣雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

案情回顧

2024年12月4日，周某與王某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定周某將坐落于長汀某村的宅基地上建設(shè)的其中一“小產(chǎn)權(quán)”套房轉(zhuǎn)讓給王某，王某支付16.8萬元購買此房。王某對周某所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已充分了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，愿意購買上述房產(chǎn)。王某陸續(xù)向周某轉(zhuǎn)賬16.8萬元后，周某認(rèn)為房屋價格過低而反悔，要求王某提供銀行賬號將購房款退回。此后因雙方一直無法達(dá)成買賣一致意見，周某訴至長汀法院要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效，并收回房屋。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某與王某分屬不同村村民，雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》指向的是周某于2018年以無住房為由申請的位于長汀某村的宅基地住房，《房屋轉(zhuǎn)讓合同》違反了《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第六十二條的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同無效。周某要求確認(rèn)前述合同無效，于法有據(jù)，予以支持。《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故王某應(yīng)返還涉案房屋，周某應(yīng)返還收取的房款。

法官說法

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律意義上的產(chǎn)權(quán)，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前市面上交易的“小產(chǎn)權(quán)房”主要是農(nóng)村集體土地即“宅基地”上建成的房屋。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民僅享有使用權(quán)，不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。本案案涉房屋系在宅基地上建成的房屋屬于所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，而本案周某向非本村集體成員王某出售“小產(chǎn)權(quán)房”違背《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，買賣合同應(yīng)屬無效。部分賣方認(rèn)為“合同無效=白賺房款”，這是誤區(qū)!法院會根據(jù)雙方過錯劃分責(zé)任。賣方通常作為主導(dǎo)交易的一方，明知房屋性質(zhì)仍出售，可能面臨返還房款、賠償買方損失的責(zé)任。買方也應(yīng)清醒認(rèn)識購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險，此類房屋無法過戶，權(quán)益無保障，遇糾紛、拆遷時難以維權(quán)。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》

第一百五十三條違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

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- 供稿：劉連香 -

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