樓市態(tài)勢(shì)分析

小陽(yáng)春基本上已經(jīng)結(jié)束了。如果沒(méi)有貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，小陽(yáng)春或許還能延續(xù)一段時(shí)間，不過(guò)趨勢(shì)也是往下走的。

而4月2號(hào)以來(lái)，貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)，尤其是對(duì)中國(guó)沖擊較為明顯。中國(guó)的貿(mào)易大省大市集中在中部地區(qū)的高能級(jí)城市。自4月2號(hào)起，這些高能級(jí)城市的購(gòu)房意愿和需求有所降溫。

現(xiàn)在，咱們通過(guò)周度成交數(shù)據(jù)來(lái)感受、觀察目前市場(chǎng)降溫的情況。

18個(gè)重點(diǎn)城市二手房網(wǎng)簽量分析

首先看18個(gè)重點(diǎn)城市二手房的網(wǎng)簽量周度變化。圖中最后面的紅色柱尾代表上周，即今年第16周的網(wǎng)簽量。它相比前一周，也就是第15周，量能小幅下滑。第14周量能較低，主要受清明假期干擾。但不管怎樣，清明之后連續(xù)兩周的量能相比清明之前是降低的。

再看去年，清明節(jié)之后的第一周、第二周、第三周，量能都是上升的。今年近兩周的量能高于去年同期，不過(guò)走勢(shì)節(jié)奏比去年弱。同時(shí)對(duì)比2023年同期，清明之后的第二周、第三周量能都是反彈的，第二周量能接近之前高點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)比較可知，今年清明節(jié)之后樓市的網(wǎng)簽量走勢(shì)弱于之前兩年，其中包含貿(mào)易戰(zhàn)這一特殊因素。但僅看網(wǎng)簽量，也不用特別悲觀，因?yàn)槠浣^對(duì)值并不低。尤其是與圖中最后一個(gè)灰度（榮枯線(xiàn)）比較，目前量能依然明顯超過(guò)融庫(kù)線(xiàn)。

需要說(shuō)明的是，網(wǎng)簽量具有滯后性，它還不能體現(xiàn)近兩周高頻的樓市動(dòng)態(tài)變化。而看房量能代表短期市場(chǎng)變化。

全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市二手房看房量分析

這張圖是我監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市二手房的看房量走勢(shì)變化。春節(jié)之后，看房量上沖厲害，但第四周就已見(jiàn)頂，之后三周下降，再之后震蕩式下跌。第15周、16周相比之前幾周下滑了。不過(guò)目前看房量高于去年48周、49周、50周，也就是去年12月份的水平。

典型城市看房量分析

1. 深圳：深圳是全國(guó)第一外貿(mào)大市，其看房量第16周相比第15周下滑，但目前量相比之前高位，下滑幅度不大。估計(jì)未來(lái)幾周看房量還會(huì)下滑。

2. 杭州：杭州近兩周的看房量相比之前高點(diǎn)下滑幅度明顯。杭州也是外貿(mào)大市，在杭州買(mǎi)房的需求很多來(lái)自浙江下面的地市，像寧波、溫州、金華都是出口大市，所以對(duì)整個(gè)浙江在杭州的購(gòu)房能力影響顯著。相比之下，深圳效應(yīng)稍弱，因?yàn)樵趶V東地區(qū)，廣州和深圳能級(jí)一樣，會(huì)吸引一些省內(nèi)購(gòu)房者。

3. 合肥：合肥的走勢(shì)強(qiáng)于深圳和杭州，其近年度走勢(shì)只是比之前高位略微下滑一點(diǎn)。合肥不是外貿(mào)出口大市，且安徽相比廣東和浙江，外貿(mào)出口規(guī)模更小。

4. 銀川：銀川作為西北內(nèi)陸城市，其看房量近四周明顯下滑，看房量水平顯著低于之前高位。銀川外貿(mào)在經(jīng)濟(jì)中的占比很小，遠(yuǎn)小于東部地區(qū)。所以銀川看房量下滑與4月初以來(lái)的貿(mào)易戰(zhàn)關(guān)系不大，它本就是西北的弱二線(xiàn)城市，樓市偏弱，小陽(yáng)春后下滑明顯。

5. 徐州：徐州是東部三線(xiàn)城市，外貿(mào)依存度偏低。徐州二手房看房量近兩周相比之前高位降溫，但降溫幅度小于杭州和深圳。徐州的邏輯與銀川類(lèi)似，不管有沒(méi)有關(guān)稅大戰(zhàn)，3月份沖高后都會(huì)回落。徐州和銀川可代表全國(guó)絕大部分弱二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的樓市形態(tài)。

未來(lái)關(guān)注要點(diǎn)

接下來(lái)我們要關(guān)注兩件事。

第一，東部大城市樓市降溫態(tài)勢(shì)。

第二，關(guān)注未來(lái)一段時(shí)間，國(guó)家可能出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)新政策和樓市新政。政策出臺(tái)后，會(huì)對(duì)沖部分貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的樓市負(fù)面影響。之后我們?cè)賮?lái)觀察高等級(jí)城市的量能是否會(huì)發(fā)生新變化。