新房漲了，二手房還在跌。政策大招頻頻出臺(tái)，為啥只有“親兒子”新房能翻身呢？

今天這條視頻，我給你剖析樓市最真實(shí)的底層邏輯，二手房才是房價(jià)的“照妖鏡”。看完這10分鐘，你就知道手里的房該不該賣。

一、政策面分析

現(xiàn)在從政策層面看，政策的“工具箱”全打開了?？蓜e被表象騙了，房貸利率降了，限購放寬了，首付降低了，但這些政策全是在給新房開綠燈。二手房就像后媽養(yǎng)的孩子，不僅沒人管，親媽似乎還不太上心。

2025年清明假期，重點(diǎn)10個(gè)城市的二手房成交同比暴漲了85%，但新房反而跌了10%。為啥呢？因?yàn)殚_發(fā)商降價(jià)促銷，政府補(bǔ)貼全砸在了新房上，二手房只能靠自己。那么政策到底有沒有用？二手房想漲，還得看后續(xù)各種因素的變化。

二、經(jīng)濟(jì)面分析

再看經(jīng)濟(jì)層面，關(guān)稅爭端激烈，美國消費(fèi)者信心跌到了歷史第二低。中國這邊物流指數(shù)漲了，服務(wù)貿(mào)易挺火，但老百姓的錢包卻不太鼓。2025年一季度，全國居民收入增速僅3.2%，比去年還低。二手房總價(jià)動(dòng)不動(dòng)就上百萬，讓月薪5000的打工人怎么買得起？經(jīng)濟(jì)不回暖，二手房就算漲價(jià)也賣不動(dòng)。關(guān)稅影響工資，工資影響買房，這條鏈子不斷，二手房就很難漲起來。

三、人口結(jié)構(gòu)層面分析

從人口結(jié)構(gòu)來看，年輕人都跑了，房子賣給誰呢？廣東的出生率全國第一，而東北人口十年跑了1200萬。2024年，遼寧的新生兒只有18萬，深圳戶籍出生人口卻頂一個(gè)吉林省。人口凈流入的城市，像深圳、杭州、成都，二手房還能穩(wěn)??；人口流失的城市，比如東北、河北，房子白送可能都沒人要。雄安新區(qū)靠政策吸引高學(xué)歷人才，石家莊靠產(chǎn)業(yè)留住勞動(dòng)力。你的城市有這本事嗎？要是你的房子在人口流失嚴(yán)重的城市，那就趕緊脫手，再等下去，可能就砸手里了。

四、供需博弈層面分析

接著看供需博弈層面，二手房掛牌量暴增了23%，新房庫存壓力也大。二手房想漲價(jià)，得先問問掛牌量同不同意。2025年3月，全國百城新房庫存5.81平米，同比漲了18%，開發(fā)商瘋狂甩貨，二手房房東只能割肉。杭州、蘇州的二手房成交量翻倍，不是因?yàn)闈q價(jià)，而是房東降價(jià)20%虧本出售。上海外環(huán)內(nèi)新房去化周期8個(gè)月，外環(huán)外卻要24個(gè)月，地段差的二手房注定被新房碾壓。在這場新房庫存擠壓、二手房降價(jià)的價(jià)格戰(zhàn)中，到底誰先撐不住呢？

五、產(chǎn)品屬性分析

然后看看產(chǎn)品屬性。新房就像去韓國整容了，二手房則像普通村姑。新規(guī)出臺(tái)，好房子標(biāo)準(zhǔn)讓老舊二手房壓力山大。2015年建筑新規(guī)要求得房率超過80%，綠化率35%，還要有全屋智能。這些二手房有嗎？新房像是去韓國整了容，二手房就像打扮普通的村姑。北京海淀的新房一出來就賣光，同地段的老舊二手房掛牌兩年都沒人問。不是房價(jià)不行，是房子本身?xiàng)l件太差。判斷你的房子是“村姑”還是“女神”，有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以參考。

六、信心預(yù)期層面分析

最后看信心預(yù)期。法拍房數(shù)量暴增擊穿了房價(jià)底線。斷供潮來了，法拍房的數(shù)量同比漲了40%。深圳某豪宅原價(jià)2000萬，法拍房價(jià)格僅1200萬，直接擊穿了小區(qū)均價(jià)。優(yōu)質(zhì)房源淪為法拍房，周邊二手房也只能跟著跌。信心一旦崩塌，房價(jià)就像自由落體，政策都拉不住，法拍房就像是房價(jià)的“核武器”。趕緊查查你家小區(qū)有沒有法拍房。

七、哪些城市房價(jià)將率先反彈

哪些城市能率先反彈呢？2025年3月的數(shù)據(jù)顯示出一些端倪。二手房價(jià)格止跌城市從5個(gè)漲到了14個(gè)，上海、杭州、成都環(huán)比微漲0.3%，但同比上漲的城市為0。上海、杭州有望在2025年底實(shí)現(xiàn)同比止跌，北京、深圳要等到2026年。像青島、鄭州等能級較低的城市，可能永遠(yuǎn)漲不回去。你的城市在相對安全的名單里嗎？接下來3分鐘教你判斷房價(jià)的漲跌。

八、最終建議

我最終的建議是，這三類房子必須立刻拋售：

首先是郊區(qū)的老破小，沒有學(xué)區(qū)，沒有地鐵，房齡超過20年，趁還有人接盤，降價(jià)10%趕緊賣。

第二，人口流失城市，如東北、河北、山西的部分城市，房子租不掉也賣不動(dòng)，留著就是虧利息，趕緊出手。

第三，同質(zhì)化競品太多的房子，同一片區(qū)掛牌100套同戶型，別人降價(jià)5%，你就得降8%。2025年是最后的逃命窗口期，現(xiàn)在不賣，5年后可能白送都沒人要。

為啥說2026年是二手房的轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢？因?yàn)槿丝诠拯c(diǎn)、政策的滯后效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這三大因素即將疊加。