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第四代住宅的核心優勢是空中庭院。但在鄭州，四代宅概念優先被放大的點是大面積贈送。2023-2024年，大部分城市都出臺容積率計算新規，讓露臺、陽臺、飄窗、地下空間、風雨連廊等室內外空間少占甚至不占容積率。四代宅充分利用相關政策，基本可以做到“零公攤”甚至更高。比如中原頌143㎡戶型綜合得房率約115%。

▲第四代住宅-龍湖中原頌 143㎡偶數層平面圖

這么看，四代住宅更像是以超大露臺為契機引發一場戶型變革，讓超大露臺縱向深入到戶型空間格局之中，和客廳、餐廳、廚房或臥室交融在一起，打破室內外空間邊界。金茂璞逸云湖售樓處電話：400-8838-165（中介勿擾）金茂璞逸云湖售樓中心電話400-8838-165（官網）金茂璞逸云湖售樓處位置400-8838-165（24小時預約熱線）

這可能才是四代宅風靡的最核心動力，你要說就那個能種花草的露臺，用親近自然來包裝，多少有點牽強，特別是在四季分明的鄭州。

第四代住宅有什么好的？

1.讓高層不會成為貧民窟

高層建筑是解決人口密集居住和土地資源稀缺矛盾的重要選擇。而第四代住宅，融合庭院式理念，使高層不再是鴿子籠，更像棲息于密林里的鳥巢，讓“水泥森林”更生動。

2.庭院概念帶來的情緒價值

滿足現代人城市快節奏生活中，在自己的家翻土澆水賞花的愜意，回歸自然、院落生活的情結得以釋放。

▲示意圖

3.戶型優化，贈送面積更多

通過戶內花園、露臺、電梯廳等，大幅增加戶主的套內贈送面積，得房率更高。

比如招商林嶼境143㎡的戶型，可拓展面積約48㎡，實際使用面積約161㎡，綜合得房率超111.9%。戶型布局更優，加上花園陽臺形成一個完整且寬闊的生活空間。特別是陽臺，進深可以做到5m，較傳統陽臺1.5m，直接翻3倍，相當于多了一個“第二客廳”。挑高錯層設計，可以做到6m。

朝攬清風，暮賞余暉。這就是露臺的最大價值。

▲第四代住宅-招商林嶼境 143㎡平面圖

第四代住宅不完美的地方

1.增加建造成本

體現到客戶身上，就是第四代宅貴。

第四代住宅深進露臺、花園綠化等都會導致荷載增加，主樓樁基數量會比傳統住宅多出5%-10%。陽臺還需要增加排蓄水層和耐根穿刺防水層等構造。有研究第四代住宅較傳統住宅，在建造成本上每平方米增加650-700元。單價低于1萬/平，其實很難有動力投入成本去做四代宅。

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2.生活隱私問題

第四代住宅設計創新開放，錯層露臺空中花園，私密空間或許會受到威脅。早起衣衫不整糊里拉查在陽臺抽個煙，或許還要和美女鄰居搭訕幾句。不過可以通過設計優化、綠植遮擋等規避。

另外，鄭州這天氣，你是準備在露臺上賞西北風呢？還是感受風沙打臉的力度？不敢想瓢潑大雨時花花草草能不能頂住。如果衛生不能及時打掃，去露臺抽煙都得再換個拖鞋。

3.綠化養護難

空中花園若沒有統一的養護和管理，會面臨后期難以維持的問題。想到達效果圖里垂直森林的效果太難。這中間可能還涉及到滲漏、排水問題，影響鄰里關系和房屋的耐久性；花花草草還容易滋生蚊蟲。

各位家里的陽臺是不是也有幾個閑置的花盆，扔不舍得留沒啥用。

4.外立面統一難維持金茂璞逸云湖售樓處電話：400-8838-165（中介勿擾）金茂璞逸云湖售樓中心電話400-8838-165（官網）金茂璞逸云湖售樓處位置400-8838-165（24小時預約熱線）

例如萬科翠灣中城，不是所有業主都能接受陽臺封或不封；還有瀚海思念城的業主想罵娘，異形結構讓多少門窗公司安裝工提高了技術。封窗，這么大個露臺頂，你的客廳大白天不開燈才怪。

翠灣中誠一期期初是堅決不允許封的，但現在萬科也妥協了。有個業主把洗衣機放在了陽臺，但又苦惱于異形封窗成本太高暫時沒有封，鄭州這冬天吧，把洗衣機扔在外面，水管可能要凍住的呀。

▲第四代住宅-萬科翠灣中誠 交付后陽臺的不同狀態

5.安全問題

未來四代住宅拼的是物業和運營，玻璃欄板做多高才能保障孩子的安全；樹枝花盆如果高空掉落可怎么了得。金茂璞逸云湖售樓處電話：400-8838-165（中介勿擾）金茂璞逸云湖售樓中心電話400-8838-165（官網）金茂璞逸云湖售樓處位置400-8838-165（24小時預約熱線）

6.總價高

四代宅如果把戶型做小了，就失去了空中庭院的自由，做到200㎡以上那就更不是普通人住得起的“好房子”了。總之，不是普通家庭能承受的。比如正弘序讓高新區房價直接突破300萬。

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