中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，已導(dǎo)致居民家庭財(cái)富嚴(yán)重縮水。

面對(duì)這一危機(jī)，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇提出三條“超常規(guī)”政策建議。

1、大規(guī)模建設(shè)保障房；

2、收購(gòu)存量商辦用房；

3、穩(wěn)房?jī)r(jià)與住房雙軌制；

這些建議既試圖激活經(jīng)濟(jì)，又意在保護(hù)居民財(cái)富，同時(shí)重構(gòu)住房體系的底層邏輯。

一、大規(guī)模建設(shè)保障房：用“抽水機(jī)”原理激活經(jīng)濟(jì)

每年新建800萬(wàn)套保障房，通過(guò)“中央+地方”各出資5000億，撬動(dòng)銀行貸款形成5萬(wàn)億投資，拉動(dòng)建筑、建材、家電等180多個(gè)行業(yè)，兩年內(nèi)回款形成資金循環(huán)。

假設(shè)政府要建一座新城，首先需要鋼筋水泥（建材業(yè)）、工人（建筑業(yè)）、裝修隊(duì)（服務(wù)業(yè)）。

保障房就像一臺(tái)“經(jīng)濟(jì)抽水機(jī)”：中央投入啟動(dòng)資金后，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，工人賺到工資去消費(fèi)，商家盈利后繳稅，最終形成良性循環(huán)。

例如：保障房項(xiàng)目土地成本僅2萬(wàn)/平方米（商品房6萬(wàn)/平方米），售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)1/3，工薪家庭可負(fù)擔(dān)。同時(shí)，每套保障房建設(shè)需雇傭工人、購(gòu)買建材，帶動(dòng)周邊餐飲、物流等產(chǎn)業(yè)。

有人質(zhì)疑：大規(guī)模建保障房會(huì)擠壓商品房市場(chǎng)。

但孟曉蘇認(rèn)為，保障房針對(duì)低收入群體，與商品房客群分離。

就像“公立學(xué)校”與“私立學(xué)?！辈⑿校罢弑Ｕ匣拘枨?，后者滿足高端市場(chǎng)。

二、收購(gòu)存量商辦用房：盤活“閑置資產(chǎn)”的巧勁

部分地方政府誤將“收購(gòu)商品房”理解為商品住宅，但商品住宅地價(jià)占成本2/3，改造后仍難降價(jià)。例如，上海某商品住宅地價(jià)5萬(wàn)/平方米，政府若收購(gòu)后以保障房出售，需補(bǔ)貼巨額地價(jià)，財(cái)政難以承受。

地方政府應(yīng)優(yōu)先收購(gòu)商辦用房（而非商品住宅），改造為保障房。例如，北京若將一棟空置辦公樓改造成公寓，成本遠(yuǎn)低于新建住宅，且無(wú)需承擔(dān)高地價(jià)壓力。

全國(guó)商辦用房空置率居高不下，北京商辦樓價(jià)格僅為商品住宅的1/3（約2萬(wàn)/平方米），改造成本低且政策支持（國(guó)務(wù)院2021年已允許“商改保”）。

這類似于將廢棄工廠改造成Loft公寓。

紐約特朗普大廈原是銀行辦公樓，改造后成為高端住宅；

深圳某科技園將舊寫字樓改為人才公寓，既解決住房短缺，又避免資源浪費(fèi)。

孟曉蘇比喻：“一邊是小伙子愁娶，一邊是大姑娘愁嫁，把商辦房和保障房需求對(duì)接，問(wèn)題迎刃而解”。

紐約曼哈頓的故事或許能帶來(lái)啟示。

1983年，特朗普用7500萬(wàn)美元買下瀕臨破產(chǎn)的康莫德酒店，改造成68層住宅大廈。

如今該物業(yè)估值超10億美元，但當(dāng)年紐約市政府減免了40年稅收——這種“美國(guó)式商改住”，在深圳南山的科技園已有雛形：

大疆隔壁的舊廠房被改造成人才公寓，月租金比市場(chǎng)價(jià)低30%，但開(kāi)發(fā)商需自掏腰包補(bǔ)繳土地差價(jià)。

三、穩(wěn)房?jī)r(jià)與住房雙軌制：保護(hù)財(cái)富與重構(gòu)預(yù)期

房?jī)r(jià)持續(xù)下跌導(dǎo)致居民財(cái)富縮水（平均每戶損失40萬(wàn)元），市場(chǎng)陷入“越跌越觀望”的惡性循環(huán)。2023年二手房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比雙降，消費(fèi)者信心低迷。

1.穩(wěn)房?jī)r(jià)：通過(guò)保障房分流需求，減少商品房市場(chǎng)“剛需客”被誤傷，避免恐慌性拋售；

2.雙軌制：商品房回歸市場(chǎng)屬性（允許漲價(jià)），保障房覆蓋低收入群體，形成“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的格局。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如同股市，若持續(xù)暴跌會(huì)引發(fā)踩踏（拋售潮）。

保障房相當(dāng)于“穩(wěn)定基金”，承接部分需求，讓商品房市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。

例如，香港2003年引入內(nèi)地資金收購(gòu)居屋，雖未實(shí)際成交，但市場(chǎng)信心恢復(fù)，房?jī)r(jià)觸底反彈。

批評(píng)者認(rèn)為，穩(wěn)房?jī)r(jià)是“既得利益者的游戲”。

但孟曉蘇強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)暴跌傷害的是普通家庭資產(chǎn)（房產(chǎn)占中國(guó)家庭財(cái)富70%）。他比喻：“糧價(jià)暴跌會(huì)讓農(nóng)民破產(chǎn)，房?jī)r(jià)暴跌同樣摧毀中產(chǎn)財(cái)富”

1998年房改時(shí)的“98方案”主要起草人，如今再次開(kāi)出藥方。

超常規(guī)三策試圖同時(shí)解決三個(gè)難題：用保障房托底經(jīng)濟(jì)、用存量盤活化解債務(wù)、用雙軌制穩(wěn)住中產(chǎn)預(yù)期。

只是這一次，藥柜里既有新加坡組屋模式的影子，也有香港公屋制度的痕跡，還摻雜著凱恩斯主義的投資邏輯。

當(dāng)保障房建設(shè)進(jìn)度表撞上地方財(cái)政收支賬，當(dāng)商改保的產(chǎn)權(quán)難題遇到市場(chǎng)預(yù)期冰點(diǎn)，這場(chǎng)涉及9億城鎮(zhèn)居民的財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)，或許正如孟曉蘇所言：

“治大病要用猛藥，但藥效需要時(shí)間觀察?！?/p>