在長(zhǎng)沙的城市版圖中，城北始終是個(gè)特殊的存在。

雨花、長(zhǎng)沙縣構(gòu)建出了高鐵會(huì)展新城；天心、雨花碰撞出了南城省府；岳麓更加不用多說(shuō)，孕育出了洋湖、梅溪湖、大王山；望城也有月亮島、大澤湖……

城北的處境似乎一直都很尷尬，“北丐”，始終是它難以擺脫的刻板印象。

十年畫(huà)餅，難逃“北丐”標(biāo)簽？

曾經(jīng)的城北并非毫無(wú)榮光。伍家?guī)X商圈一度繁華，北斗星商城、泰陽(yáng)商城承載著老長(zhǎng)沙的記憶。

但伴隨城市變遷，這些地標(biāo)漸次消失，取而代之的是北二環(huán)旁“十年如一日”的蘇托垸——這片2012年就被規(guī)劃為“河?xùn)|最大濕地公園”的區(qū)域，至今仍被農(nóng)田和荒地占據(jù)。

尤其是，最近，北二環(huán)旁的深業(yè)某盤(pán)，直接房?jī)r(jià)大跳水，5字頭就能買(mǎi)9年制清水塘+湖景+準(zhǔn)現(xiàn)房！

直接引爆了整個(gè)長(zhǎng)沙樓市，著實(shí)讓城北這個(gè)長(zhǎng)沙城區(qū)“小透明”狠狠地刷了一波存在感。

此次該盤(pán)的大降價(jià)，雖說(shuō)賺足了眼球，但在一定程度上更加深了整個(gè)城北沒(méi)前途的刻板印象。

蘇托垸的尷尬，本質(zhì)是規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)的撕裂。

盡管其濕地面積遠(yuǎn)超洋湖，但生態(tài)保護(hù)與農(nóng)田紅線(xiàn)限制了開(kāi)發(fā)，拆遷難題更讓藍(lán)圖淪為泡影。

而從區(qū)位上看，蘇托垸雖然位于北二環(huán)旁，但它并不在整個(gè)城北的發(fā)展主軸之上。

如此背景下，蘇托垸的“洋湖夢(mèng)”近乎破碎，城北的發(fā)展希望只能轉(zhuǎn)向其他方向。

芙蓉北路，能否扛起逆襲大旗？

若說(shuō)城北還有翻身籌碼，非芙蓉北路沿線(xiàn)莫屬。

這條南北動(dòng)脈不僅是地鐵1號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)的走向，更串聯(lián)起城北的核心資源：

交通：1號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)已通車(chē)至金霞，二期規(guī)劃直插望城丁字鎮(zhèn)，打通南北通勤命脈；

興聯(lián)路大橋年內(nèi)通車(chē)，湘江兩岸連通效率將大幅提升。

教育：青竹湖湘一（長(zhǎng)沙頂尖初中）、周南中學(xué)、清水塘系名校密集布局，教育實(shí)力不輸熱門(mén)板塊。

生態(tài)：秀峰山、鵝羊山兩大原生山體環(huán)抱，宜居屬性拉滿(mǎn)。

房?jī)r(jià)：新房均價(jià)僅9678元/㎡，不足梅溪湖、洋湖等板塊的70%，堪稱(chēng)“價(jià)格洼地”。

僅從區(qū)位來(lái)看，開(kāi)福北位于二三環(huán)中間段，離長(zhǎng)沙核心五一廣場(chǎng)并不算遠(yuǎn)，其隔江相望的就是望城月亮島片區(qū)。

但其短板同樣明顯：

商業(yè)配套長(zhǎng)期薄弱，雖有保利10萬(wàn)方綜合體補(bǔ)位，但對(duì)比其他區(qū)域仍顯單薄；

產(chǎn)業(yè)布局上，金霞片區(qū)雖被定位為“城市副中心”，卻以物流樞紐為主（長(zhǎng)沙新港、中歐班列），缺乏高附加值產(chǎn)業(yè)支撐。

資源匱乏，還是厚積薄發(fā)？

城北的滯后，歸根結(jié)底是行政能級(jí)的差距。

河西有湘江新區(qū)國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略加持，城南坐擁省府和長(zhǎng)株潭一體化紅利，東部依托空港、會(huì)展打造開(kāi)放門(mén)戶(hù)。

而城北僅靠開(kāi)福區(qū)級(jí)資源驅(qū)動(dòng)，沒(méi)錢(qián)、沒(méi)資源，重大項(xiàng)目更是寥寥，目前能通個(gè)1號(hào)線(xiàn)北延線(xiàn)，算得上最大利好了。

而根據(jù)長(zhǎng)沙2035規(guī)劃，在長(zhǎng)沙「一主兩副多組團(tuán)」的空間格局下，城北的金霞片區(qū)雖被賦予「城市副中心」。

其“副中心”定位看似光明，但物流主業(yè)難以帶動(dòng)人口與消費(fèi)升級(jí)。

反觀其他片區(qū)：湘江科學(xué)城、奧體新城投資超百億，梅溪湖、麓谷、大澤湖聚集總部經(jīng)濟(jì)，城北卻仍在依靠地鐵和學(xué)區(qū)苦撐。

不過(guò)，低價(jià)位與高性?xún)r(jià)比仍是城北的殺手锏。

對(duì)于剛需群體，這里地鐵、名校、生態(tài)俱全，且距離五一廣場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，不失為“低成本上車(chē)”的選擇。

若未來(lái)能引入高端產(chǎn)業(yè)，打破物流單一格局，城北或有一搏之力。

來(lái)源：安居樓市動(dòng)態(tài)、長(zhǎng)沙軌道、網(wǎng)易號(hào)等綜合整理