最近上海多個新盤認購表現亮眼

尤其像翡雲悅府，在浦東新楊思板塊“地王”的加持下

首開便收獲了近千組認購，刷新了今年上海新盤的最高認購數據

數據整理自網絡，僅供參考

當然，比起現在價格節節攀升的新房市場，二手房的行情更能反映樓市情緒

據統計今年一季度上海二手房累計成交約6.45萬套，同比大漲42%，創下自2021年三季度以來最高季度交易量

數據整理自網絡，僅供參考（去除2022年Q2）

整個3月“小陽春”的態勢都不錯，成交量保持在高位

4月的熱度也在延續，連續兩個周末的單日成交量都突破了1000套

我們發現，這其中有幾類房子的成交正在快速爆發，逐漸成為二手市場的領頭羊

01

“地王”旁邊的品質次新開始冒頭了

自去年下半年開始，上海多批次土拍都有“地王”產生

今年一批次，虹口瑞虹新城地塊打破了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄

三批次靜安大寧和浦東北蔡的兩個地塊，更是雙雙刷新了板塊最高單價紀錄

資料整理自網絡，僅供參考

核心地段土拍的火熱，對周邊二手房尤其是品質次新的帶動是顯而易見的

據中原地產統計，3月這些地方的在售項目周均帶看量環比增加了47%，購房決策周期也從23天壓縮到了11天

最典型的就是瑞虹新城

新地塊根據成交樓面價測算，保本價格在15.5萬/㎡左右，接下來入市價格很可能高達17萬+/㎡

和目前瑞虹新城11到15萬/㎡的二手成交價格之間，形成了鮮明的價差

大大刺激了3月的成交，一到九期整整賣了37套

比1月18套和2月16套加起來還多，僅次于去年12月新政刺激下的40套

數據來源：兔博士APP

不光成交量有明顯提升，而且議價空間也在收窄，去化速度同樣在加快

多個附近的中介反饋，瑞虹新城去年年底還有8%左右的議價空間，目前已收窄到5%以內

部分數據來源鏈家

連帶旁邊中信兩個次新小區，和平家園和虹港名庭3月加起來也賣了7套

另一方面，浦東新楊思的“地王”在一批次土拍中，溢價率達到了33.38%

附近的次新房金地灣流域，包括小高層、洋房和別墅多種改善產品在內，3月總成交套數突破10套大關

數據來源：兔博士APP

還有合生前灘一號，前兩個月還只賣了2套，3月也成功賣出去4套

包括像去年11月，中海地產在楊浦周家嘴路拿下的新“地王”，成交樓面價73288元/㎡、溢價率16.33%

隨后12月整個板塊的成交總套數創下新高，來到210套

3月總成交量也有196套，一舉排進了全市板塊成交排行榜的前10

數據來源：兔博士APP

板塊內的次新代表寶地東花園，也有不錯的成交表現

3月單月成交套數也達到了12套的小高峰

02

一年一度的“學區房”熱不能少

上周，我們剛給大家分析過為什么浦東這么多學區房（浦東為什么這么多學區房）

當時就提到，浦東全區有兩類學區房在3月成交突出

一種是掛學區的老破小，以梅園、濰坊、金楊幾個板塊為代表

還有一種是有一梯隊的品質次新，包括張江湯臣豪園一到四期和仁恒河濱城一到三期

而從更大的全市范圍來看，每年學區房在升學季的成交表現，也是二手房樓市的一大重要風向標

畢竟對口學校有一點點風吹草動的變化，就能讓房價上漲或者下跌好幾十萬

據不完全統計，3月這些學區房的單月成交都在8套及以上

數據來源：兔博士APP

盡管成交量還在，但成交價還是跌了不少，10多個學區房里沒有一個房價超過10萬/㎡

和去年3月同期相比，這一年來的價格走勢更為明顯，仍處于“以價換量”的狀態

最突出的莘松三村跌幅達到18%，一直“跌跌不休”的梅園三街坊又跌了15%，金楊四街坊和崮山小區跌幅也超過10%

數據來源：兔博士APP

這也說明，學區房剝離投資屬性后，正在回歸居住本質

當下有需求的家長在關鍵時刻，買房也更加理性

03

浦東的中產板塊也有所回暖

讓人意外的是，以源深、花木、聯洋為代表的浦東中產板塊，在“小陽春”中也打了一個翻身仗

3月不僅成交量都是近期的小高峰，源深板塊成交136套、花木72套、聯洋56套，比起去年同期有明顯增長

數據來源：兔博士APP

而且成交均價也在穩步回升

其中最受大家關注的就是一度漲瘋了又跌慘了的聯洋板塊

周邊中介表示，聯洋已經從去年年底的10萬/㎡出頭，在今年逐步回到了11萬+/㎡

數據來源：兔博士APP

事實上，聯洋在前兩年下滑嚴重，主要是因為主力客戶都被內環新房產品吸引走了

和浦東一江之隔的楊浦、虹口、徐匯，甚至寶山都在加大新房供應

我身邊就有不少在陸家嘴和世紀大道工作的朋友，最后選擇買了楊浦濱江的新房

但是隨著這些區域的新房供應開始減少，價格也在不斷上漲，跨江“打新”的性價比不再那么顯著

部分新房項目分布示意圖，供參考

以及浦東多個新房的價格和分數也在水漲船高

在這樣的對比下，越來越多的人又轉而對聯洋的二手房“真香”了

畢竟這里的環境確實好，學區等相關配套成熟，日常的上班和生活都很方便

而且多個標桿小區的產品力能打，仁恒這樣的老牌房企物業也做得好

哪怕是已經交付快20年的小區，光看泳池的水質維護程度就知道居住品質了

仁恒河濱城室外泳池，圖源網絡

與此同時，上海其他幾個中產板塊如新江灣城、徐匯濱江還有新華路

也有不同程度的成交回暖

數據來源：兔博士APP

04

郊區次新房延續了年底以來反彈的態勢

我們在去年年底，統計過幾個郊區的次新房成交情況

當時著重提到松江的次新房截止2024年12月19日，已經賣出了4829套

緊挨著老大哥浦東，這個數字也是奉賢的近2倍、閔行的3倍

等到補充了今年最新的數據，發現松江次新房的成交還在強勢增長

截止4月18號，松江總成交量已經超過了浦東，在郊區遙遙領先

數據來源：兔博士APP，4月數據截至本月18日

特別是3月有幾個盤憑借3.5到4萬/㎡的價格優勢

成交都在10套及以上

數據來源：兔博士APP

松江之外，多個郊區次新也賣出了性價比

金山新城2016年建成的正榮御首府，成交均價甚至還不到1.8萬/㎡

數據來源：兔博士APP

還有像位于外環外唐鎮的仁恒東郊花園、大名城紫金九號

3月部分成交也比去年稍有上漲

05

還有一些典型大盤的提振

最后，同事麗麗老師還給我分享了兩個成交量風向標小區，也是大家所熟知的內環內大盤

普陀的中遠兩灣城和陸家嘴的世貿濱江花園

兩者因為體量大，中遠兩灣城一共11895戶，世貿濱江花園也有3874戶

而且戶型分布豐富均勻，掛牌和成交相對活躍

前者是剛需改善盤的代表，后者也是典型的二手豪宅，成為了我們觀察分析上海樓市日常動態的晴雨表

目前兩個小區在鏈家網上掛牌套數加起來在300套左右，掛牌占比在2%以內，還屬于一個較為健康的均值

具體到成交方面，前者去年3月成交22套、今年3月27套

后者去年3月成交10套、今年3月14套，均小有漲幅

數據來源：兔博士APP

中遠兩灣城今年的成交周期略有縮短

3月的掛牌均價小幅上漲，議價率在5%到7%之間波動

不過由于戶型多、位置差異大，具體到每一套還是有不小的成交價差

數據來源公眾號：中遠兩灣城

世貿濱江花園的議價空間也有所收窄，很多房東現在都不愿意降價了

209平同戶型、低樓層的房源，3月成交單價還是11.7萬/㎡，4月已經來到了12萬/㎡，不到一個月的時間多賣了50萬

部分江景房的成交周期縮短到了半個月以內

06

總的來看，這幾類房子成交量回暖的原因各不相同

比如“地王”旁邊的次新房出現了倒掛紅利，還有學區房是因為特殊需求支撐

一些中產板塊和郊區次新房則是凸顯出了性價比

兩個典型大盤憑借內環內的地段優勢，也是長期有穩定的主力客群

多種原因疊加，因而在3月小陽春有了一波集中釋放

在這些領頭羊的推動下，一季度上海樓市成交量提振明顯，給大家帶來了一定的信心

具體到成交的區域、板塊、房屋類型、戶型各有不同，愈發走向分化

有人開玩笑說，現在的樓市可以說是進入了新一輪的周期，也可以叫“結構性牛市”

而買房人和房東雙方的博弈還在繼續升級

接下來的走勢還會發生怎樣的變化，我們也會持續關注

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6036篇原創文章