提起上海的財富圖騰，陸家嘴的摩天樓群無疑是最耀眼的金融坐標。

在這片土地上，聚集著中國40%的外資法人銀行、90%的外資私募機構和1/3的跨國公司地區總部，每日有著超萬億資本流動。

作為全國首個以“金融貿易”命名的國家級開發區，陸家嘴不僅承載著上海國際金融中心的戰略使命，更以“東方曼哈頓”的姿態，成為全球資本競逐的核心戰場。

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陸家嘴鳥瞰圖，圖源網絡

作為上海永不落幕的傳奇，陸家嘴金融貿易區的稀缺性在于其“金融+生態+政務”的黃金三角架構：

①這里既有垂直生長的陸家嘴三件套勾勒的資本天際線；

②又有世紀公園140公頃的城央綠肺提供生態呼吸；

③還坐擁浦東新區政府、國家金融監管總局等政務中樞的權威背書；

這種多維度的資源疊加，成就了獨一無二的陸家嘴金融貿易區。

但問題是，這里太昂貴、太稀缺——數據顯示，近十年該區域只有1790套房源入市（數據來源：貝殼），稀缺性堪比紐約中央公園南側的“億萬富豪大道”。

圖源網絡，僅供參考

今天給大家測評的項目就是位于陸家嘴金融貿易區的PARK699。

實景圖，僅供參考

PARK699這個項目由21層純粹的高端服務式公寓、4層自持商業、2層高端會所組成。主力戶型面積為40-140平，總價280萬起。它也是現在上海少有的全幢煥新公寓，所以綜合評級非常高，達到了S。

接下來，我們從區位、產品、交易三大維度、10個細分項來詳細測評：

區位評級：S

地理：A+（地理單元與中心城區關系、規劃）

交通：A+（軌道交通、快速路等）

配套：S（商業、文化、生態等）

產品評級：A+

社區：A（建筑形態、外立面等）

公區：S（含會所、大堂等）

戶型：A（梯戶比、開間進深等）

內裝：A+（硬裝品牌、細節工藝）

交易評級：S

定價：A（周邊二手房價格對比、新房價格對比）

潛力：S（特色價值加成）

能力：A+（交付力）

綜合評級：S

S：盡快入手，A：推薦購買，B：按需購買，C：謹慎購買，D：不推薦

對這個S級項目感興趣的朋友

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區位評級：S

小編認為，上海的頂級地段大致可以分成三類：

第一類是占據了這個城市核心的稀缺景觀資源，比如黃浦江的一線江景；

第二類是處在上海頂級繁華商圈內，比如陸家嘴、新天地；

第三類是占據了城市核心區的低密宜居社區，且要么延承了上海豐厚的歷史文化底蘊，要么映射了魔都全球化進程下的現代文明生活。

位于浦東內環核心的低密國際社區聯洋的PARK699就屬于最后一種。

PARK699區位圖

它與陸家嘴金融城直線距離僅約2公里，地理位置上來說，既規避了CBD的高密度壓迫感，又能充分享受核心金融產業資源的輻射，可謂是“大隱隱于市”。

交通方面PARK699有4條地鐵-2/7/9/18號線。小編實測，從18號線迎春路站（1號口）出來直接過十字路口就到了，短短200米不到的距離，真正的5分鐘直達。

出地鐵步行路線，百度地圖，僅供參考

地鐵站點直線距離示意圖，僅供參考

真正讓小編感覺到震撼的，是PARK699的配套——我們以項目為圓心，1公里距離為生活圈半徑，逐一打卡居然花了一上午！！

向南：300米就是占地140.3公頃的世紀公園（2號門）

世紀公園鳥瞰圖，僅供參考

這座被譽為“上海版中央公園”的城央綠肺，可以跑步、騎行、賞花等等……

實拍圖，僅供參考

向西：1公里范圍內的銀春路和丁香路兩側囊括了浦東大大小小的行政機構和文化場館。

銀春路兩側：上海市出入境管理中心、上海海事法院、上海證監局、浦東新區政府、上海圖書館、世紀廣場、上海科技館……

實景圖，僅供參考

丁香路兩側（由近及遠）：浦東新區人民檢察院、浦東新區人民法院、上海東方藝術中心、上海博物館（東館）……

實景圖，僅供參考

向北：150米有丁香國際商業中心；

實景圖，僅供參考

向東：600米還有聯洋廣場、大拇指廣場也只要800米……

逛不完，根本逛不完！

示意圖，僅供參考

可以說，PARK699以“黃金一公里”為半徑，構建了上海罕見的生態、商業、政務與文化資源全維聚合的生活圈，這也是它作為高端服務式公寓價值核心支撐點。

因此區位上，我給到這個項目S的評級。

產品評級：A+

在“超級”地段與配套資源之外，PARK699自身的整體呈現也是現代又高級，既有面子也有里子。

小編站在它的面前，腦海中浮現的居然是“匠心”二字：

作為上海少見的全幢煥新項目，PARK699建筑外立面采用了天然石材與大曲率流線型玻璃幕墻的設計。

項目外立面效果圖，僅供參考

石材的厚重質感呼應陸家嘴金融建筑的莊重氣質，而弧形玻璃則以動態曲線打破幾何規整性，形成“剛柔并濟”的視覺張力，與周邊的樓宇清晰地分隔開來。

這種視覺張力你站在門口就可以感受得到。

項目實景圖，僅供參考

有意思的是，PARK699的售樓處居然在整幢樓的頂層，而這里未來會作為天空會所對業主開放。

頂樓天空會所實景圖，僅供參考

讓小編萬萬沒有想到的是，PARK699的會所居然不止一個：空中會所、Sky Lounge、22.5米恒溫泳池、室內高爾夫練習室等等，會所面積足足有3500平！

會所效果圖，僅供參考

PARK699的公區就像把五星級酒店、高端會所和網紅咖啡館揉在一起，很特別也很實用：

閑暇時間可以在健身房健身

健身房圖，僅供參考

孩子可以在琴房練琴

琴房效果圖，僅供參考

合作洽談、生日聚會可以直接安排在中、西餐廳宴請

西餐廳效果圖，僅供參考

中餐廳效果圖，僅供參考

這些看得見摸得著的便利，才是高端公寓比普通住宅租金高得有理的地方。

由于公寓較普通住宅空間組合更加靈活，PARK699在戶型上也獲得了更多的施展空間：既有40-50㎡（建面）入門級一房、也有80-100㎡（建面）基礎級兩房、還有140㎡（建面）旗艦級兩房。甚至如果業主有其他需求，它還可以像是施展空間魔術一般，繼續靈活組合。

已經開放的100㎡（建面）樣板間，大面積落地玻璃窗采用弧形設計，帶來了優越的采光和視野。

100㎡樣板間實拍圖，僅供參考

內裝也很用心：標配中央空調、新風系統、地暖三大件(日立或同等品牌)；家電包括了電磁爐、油煙機、冰箱、洗衣機、微波爐或微烤一體機等等。選用的還是博世、西門子、高儀等國際大牌。

100㎡樣板間實拍圖，僅供參考

你會發現，PARK699不止“卷”地段、“卷”資源，在產品上，它也在瘋狂“內卷”——不是只停留在華麗物料堆疊的視覺沖擊上，而是要解決人們日常生活時的本質需求，以“克制的奢華”實現差異化的突圍。

所以產品我給到這個項目A+的評級。

交易評級：S

由于PARK699的一房一價還沒有出，所以目前該項目的價格官方說法僅僅只有總價280萬起。

根據這個說法，小編大膽預估PARK699的均價在7萬/㎡左右。

我們先來看當下聯洋板塊的二手房表現。

信息來源貝殼，2025.3.14

項目周邊的品質二手房還是比較多的，其中御景園和天安花園離世紀公園最近，也是是掛牌價最高的兩個項目，整體的掛牌價約11.5-11.6萬/㎡。

離項目最近的聯洋新苑，雖然掛牌價僅9.26萬/㎡，但小區戶型很大，僅有的1套掛牌總價達到了1480萬。

信息來源貝殼，2025.3.14

一般來說，公寓定價為周邊二手次新房價格的6-7折，PARK699若真的是小編預測的均價7萬/㎡，那么它的定價算是合理。

我們再來看當下服務式公寓的租金收益表現。

PARK699租金收益預估及對比，僅供參考

浦東的高端服務式公寓租金在約6-10元/㎡/天。

項目旁邊知名的五星級酒店-淳大萬麗酒店月租金更是高達2.7萬/4.2萬不等。

同樣是高端服務式公寓，PARK699地段相同、產品更新、配套更好，服務更是毫不遜色。

服務方面，PARK699提供星級酒店的“管家式服務”，優質團隊全員經過專業培訓后考核上崗，提供24小時禮賓、前臺、安保和個性化管家服務等，為每一位業主營造出健康、舒適的生活空間。入住高級酒店才有的儀式感，就這樣成為你的日常生活。

效果示意圖，僅供參考

更有專屬會員權益，讓業主享受居住服務的同時，還可以獲得文化藝術展覽參觀、宴席場地、spa瑜伽等額外的生活體驗。為業主的工作、生活乃至娛樂，提供兼具品位與性價比的產品與服務。

效果圖，僅供參考

綜合參考，小編認為PARK699的租金收益比保守估計可以達到4-5%。要知道，上海酒店式公寓的租金收益比例?通常在3%至6%之間，項目的收益比可以說是比較高的了。

小編認為，優質資產=資源占有。只有同時具備不可復制的核心地段、最高能級的城市配套和無可匹敵的未來規劃的產品，才能讓自身穿越時間，在風起云涌的上海樓市中價值不被稀釋。

按照這個邏輯，你就會理解為什么我會給到項目S的交易評級。

看完這個項目，你會發現項目優劣勢明顯，市場對于這個項目的評價也會明顯分化。

相對保守的客戶，會糾結于這個項目的公寓屬性。

而相對年輕的、新穎的客戶會發現這個項目具備嶄新的生活方式，是整個城市里鮮少能尋的。

尋求低門檻、高流動性資產的投資者更是會高興在這里找到了新的投資避險方程式。

PARK699的價格并不貴，喜歡它的人我相信有很多。

比起語言，這種新的生活方式更值得大家親自來現場體驗。

【項目檔案】

名稱：PARK699·柏舍

地址：浦東新區迎春路699號（近世紀公園）

產品：整棟精裝服務式公寓

戶型：40-140㎡

總價：240萬起

產權：50年（不限購）

交付標準：國際一線品牌精裝

服務：24H管家+定制會員權益

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