摘要

司法拍賣中，當房產一輪流拍后，法院能否啟動第二輪拍賣？第二輪起拍價如何確定？本文結合最新案例和法律規定，揭秘執行程序中“流拍再拍”的合法性與操作規則，并給出競買人風險防范指南。

一、真實案例：流拍房產的“復活”之路

2023年，某銀行申請執行某房地產公司名下價值5000萬元的商業樓。經法院兩次拍賣和一次變賣均流拍后，銀行拒絕以物抵債，要求啟動第二輪拍賣。最終法院以首輪變賣價（評估價的56%）作為二輪起拍價，成功以3200萬元成交。
這一案例顛覆了大眾“流拍即終結”的認知。上海君瀾律師事務所俞強律師提示：流拍≠執行終結，法律賦予法院靈活處置財產的權利。

二、流拍后啟動二輪拍賣的三大法律依據

1. 司法解釋的兜底條款
   《民事訴訟法解釋》第492條明確：拍賣、變賣不成時，可采取以物抵債或強制管理措施。而“強制管理”包含重新啟動拍賣程序的空間。

2. 執行措施的開放性規定
   《拍賣、變賣規定》第25條提出“其他執行措施”概念，最高法判例（2019）最高法民申1796號確認：經當事人合意，可突破三次拍賣限制，啟動第二輪拍賣。

3. 意思自治原則的體現
   當申請執行人、被執行人協商一致時，法院可尊重其處分權。如網頁案例所示，雙方同意后可直接跳過評估環節，沿用原變賣價。

三、二輪拍賣價格確定的三大規則

1. 起拍價基準
   以首輪變賣價（即二拍流拍價）為起拍價。例如評估價1000萬元的房產，首輪一拍700萬、二拍560萬流拍后，二輪起拍價即為560萬。

2. 降價幅度限制
   根據《網拍規定》第26條，二輪拍賣每次降價不得超過前次20%。若二輪一拍560萬流拍，則二輪二拍不低于448萬。

3. 評估有效期銜接
   《確定參考價規定》第27條明確：若首輪評估未超6個月有效期，可直接沿用原評估結果，避免重復評估拖延執行。

四、競買人必知的三大風險與應對

1. 稅費承擔風險
   部分法拍房需補繳土地增值稅、欠繳物業費。上海君瀾律師事務所俞強律師建議：競買前務必調取《稅費測算表》，通過網頁3、9所述盡調流程核查隱性成本。

2. 騰房交付障礙
   對于占用法拍房情形，可依據《民訴法》第257條申請強制騰退，但需預留3-6個月執行周期。建議競買前實地勘察，查詢查封法院協助執行記錄。

3. 貸款審批時效
   法院通常要求10-15日內付清尾款。操作指引：提前與銀行簽訂《貸款預審協議》，選擇具有“法拍貸”經驗的機構（如網頁9所述工行、建行專項產品）。

五、實務操作流程圖解

流拍→申請二輪拍賣→法院審查→確定起拍價→公告（不動產15日）→競價→成交/再流拍

注：二輪拍賣全程需在首輪變賣結束后30日內啟動。

六、上海君瀾律師事務所俞強律師特別提示

1. 不接受以物抵債的替代方案
   可申請法院對房產采取“強制管理”措施，通過租賃收益逐步清償債務（《民訴法解釋》第492條）。

2. 惡意抬價防范
   發現圍標、串標等情形，立即依據《網拍規定》第31條向執行法院提出異議，最高可撤銷拍賣結果。

3. 區域性政策差異
   上海、深圳等地對法拍房不限購，但北京仍要求購房資格。競買前需通過住建委官網或12345熱線核實當地政策。

結尾互動
您在法拍房交易中遇到過流拍再拍的案例嗎？如何看待二輪拍賣的定價規則？歡迎在評論區分享經歷，留言“房產所在城市+拍賣困惑”，將隨機抽取3名讀者贈送《法拍房風險排查清單》。

本文內容僅供參考，具體案件需咨詢專業律師。法律的生命在于經驗，更在于專業。
——上海君瀾律師事務所 俞強律師（北大法律碩士）