01

2025年上海、廣州、東莞等地的房地產供給側改革，如何助力市場“企穩回升”？

供應側改革的精髓，并不是單純地壓縮產能，而是“策劃產能”。

2025年，本輪房地產調整仍在深水區潛伏。時至今日，市場對需求側的政策已基本免疫，帶動房地產“止跌回穩”、“企穩回升”的發力點，落在了供給側。

而供給側改革的核心，在土地，在城市。

近期，我們梳理多地發布的2025年度國有建設用地供應計劃發現，各大城市在土地供應商整體上延續“供應減量”趨勢。

重點城市2025年國有建設用地供應計劃匯總表（單位：公頃）

從圖表數據可以看出，除了廣州之外，其余城市無論是供應總量還是宅地供應，都出現大幅縮減，東莞宅地供應更是直接縮減80%以上。

從源頭“縮量”，減輕房地產市場的庫存壓力，成為各大城市的主旋律。

而總量之外，仔細分析供地的結構/區位變化，則可以管窺不同城市發展的“重心變化” 。

宅地供應小幅縮減 13% ，商辦大幅縮減54%，上海高企的商辦庫存，必須要通過壓縮供應來解決。

宅地供地方面，增長主力是徐匯、楊浦、虹口，黃浦和靜安同比稍微縮減了計劃供應量，整體宅地供應量依然保持在較低水平；而浦東則是大幅減少 47% 。

從數據變化，可以窺見今年上海的發展重心。

• 廣州

從 2023 年起，廣州經營性用地供應規模持續擴大，主要源于 工礦倉儲用地占比顯著上升， 2023-2024 年從 44% 大幅提升至 63% ， 2025 年雖有回落，但仍保持在 57% 的高位。

另一邊，商品住宅用地占比則持續下降，從 2023 年的 28% 降至 2024 年的 24% ， 2025 年進一步降至 23%。

占比下降的同時 ，宅地供應方面著重增加高品質住宅用地供給，引 導住宅用地向中心城區、產業發展平臺和就業崗位集中區域以及軌道交通沿線傾斜。

2025 年成都市供地計劃核心線索是縮減與收緊，并且 “ 以需定供 ” 、 " 精準投放 "。

主城區內商品住宅銷售周期較短的區域成為供地重點，而商業庫存壓力較大的片區則被適度控制。住宅類用地供應將集中在供需矛盾突出的核心城區與新興發展軸線。

• 寧波

近 4 年來，寧波市區住宅用地供應量持續下滑， 2025 年供應面積同比下滑 35.6% 。今年住宅用地共 60 宗，約 211.2 公頃，鄞州區仍是供地主力。

• 東莞

從供應情況來看，東莞今年大幅收緊宅地供應，市場將主要以去庫存為主。

從全國市場來看，城市供給側改革的實踐效果已經顯現。

據克而瑞數據，今 年一季度，全國 300 城經營性土地成交建筑面積同比下降 11.2% ，但成交金額逆勢增長 17.6% ，而且核心城市高溢價地塊頻現。

例如，北京、上海一季度成交的 22 宗宅地中，有 7 宗總價超 50 億元，且溢價率普遍超過 10% ；杭州核心板塊更是在 5 日內兩度刷新樓板價紀錄，直接趕上一線城市標準。

量縮價漲的背后，正是供給端優化的成果。

更值得注意的是，當前，全國土地交易量已然低于新房成交規模，這將直接有助于 庫存的 加速消化，實現市場“企穩”。

另一方面， 通過供應核心地塊、降低容積率、強化配套要求等措施，讓新面世的住房產品力顯著提升，從而獲得更高的定價，這不就實現了“回升”？

這，就是供給側改革的最終意義。

房地產進入新的發展模式，把握周期規律、把脈政策方向、踏中城市節奏，才能事半功倍。

02

華潤置地的野心已經藏不住了
向前進，向前進！

華潤置地對自己的2024年表現是比較滿意的。

業績會上董事會主席李欣直接表示：這是公司創立30周年之際的“優秀成績單”。

華潤值得高興的地方有5個：

一、開發業務表現不錯，全年銷售2611億，排名晉級3位進入地產三強；

二、整體營收2788億元，同比增長11.01%，營業額創下近五年新高；

三、第二曲線業務即經常性業務（經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務）快速發展，收入首次突破400億、凈利潤首次突破100億，財務結構穩定性明顯增強。

四、第二曲線業務不僅發展迅速，凈利占比還同步快速提升，2024年該比例超40%，同比增長6.3個百分點。

五、商業、公寓2大資管業務REITs實現破局，完成大資管的閉環。且業績表現亮眼，商業REITs股價累計上漲 25.6%，公寓REITs的后復權收盤價較年初上漲 29.4%。

當然，也存在表現不盡人意的地方，比如開發銷售金額同比下滑 15%，毛利率同比下降3.6個百分點，毛利潤同比下降4.48%，歸母凈利同比下降 18.45%，跌至近五年同期最低。

此外，2025年華潤置地可售貨值5009億，其中總貨值42%是存貨。老庫存占比雖然同比上一年降低11%，但高庫存壓力依然存在，而這可能會對公司后續的資金周轉、利潤實現等方面產生一定的負面影響。

所以，在2025年的戰略里，華潤著重強調了：牢守現金流安全底線，持續落實“三調”，即調節奏、調結構、調布局的策略，推動公司土儲資源的換倉和結構優化。

其中，調結構即注重以高周轉、住宅為主要項目；調節奏即注重拿地窗口期；調布局即關注核心城市核心區域核心地塊。

以增量優結構、以核心城市突圍對沖行業風險、以高周轉效率去抓取市場機會。這是華潤2025年的戰略打法，顯然想以攻為守，進一步做大做強。

根據華潤置地的預測，2025年~2026年，企業的毛利率會觸底回升。

從華潤置地2025年的表現來看，明顯比2024年更加進取。例如今年一季度，華潤在僅9%的推貨量基礎上，完成了461億銷售額（操盤），進入行業銷售前三。

拿地端更加積極，今年前2月，華潤連拿9宗地塊，權益拿地232億，成為行業第一。對比去年前6個月僅投資183億來看，今年拿地意愿明顯提升。

回顧華潤置地的2024年，在年初跌落的行情里，華潤置地完成了以“強片區、弱大區”為核心的大范圍組織架構調整（）。當時我們判斷，華潤置地極有可能準備趁著行業周期底部，加速沖擊行業第一的位置。

而今年，在2024年表現還不錯的基礎上，華潤置地持續加速的信號也已經十分明顯。

當前，華潤置地距離第一的位置已經不遠——2025年第一季度，華潤置地銷售額距離第一名僅還有120億左右的差距，這還是在一季度推貨節奏僅9%的基礎上。

在我們看來，隨著開發市場的持續震蕩，作為業內“開發+資管”并行且具優的極少數，華潤依靠開發銷售及第二曲線業務，或將真正站上行業龍頭位置。

03

保利對房地產的最新判斷：“止跌回穩”仍是首要任務，企業未來將走“集成化”發展路徑

咬定青山不放松。

4月22日，保利發展發布了《2024-2025年不動產行業白皮書》。

根據保利的判斷，房地產“止跌回穩”仍是首要任務，當前市場階段性局部止跌，但回穩基礎仍需夯實。

而且，市場的回穩不是結構性點狀城市修復，而是整個生態系統的再平衡。這需要供給、需求、金融、財稅等多維度政策協同發力，才能共建新的行業生態。

按照保利研究結論，新的生態下，行業發展趨勢是：

1、模式重構

• 企業：競爭轉向差異化、創新發展，更注重產品價值和用戶體驗；

• 運營管理：更加精細，效率和成本控制成為生存關鍵；

• 產業生態：從單一開發銷售延展至“開發-運營-資管-服務”完整鏈條；

• 基礎制度：構建多層次資本市場，形成“投融管退”的良性發展。

未來企業之間的競爭，將圍繞穩健經營、精準投資、卓越產品力、高效成本控制以及強大的資產運營和服務能力展開。

2、企業未來

• 企業模式：將走向綜合化、集成化，由單一開發銷售，轉變為不動產投資開發、不動產經營與不動產綜合服務齊頭并進的格局。

• 產品及服務要求：以客戶為中心，建立貫穿全流程的客戶研究體系，真正理解、滿足乃至引導客戶需求。

3、發展機會

1）傳統開發業務依然有增長空間，可通過細分賽道，尋求新機會。

如：城市更新；代建、定制化開發業務；新一代“不動產+”生態，如“不動產+文旅/會展/養老/數字基建”等沉浸式消費場景及多元業務。

2）運營管理方面提升資產經營和綜合服務的業務比重。

如：經營方式從增量轉向存量，在住房租賃、零售商業等領域，借力REITs等工具，構建“內容+資本+運營”商業新生態。

從綜合服務尋找增量空間，包括社會綜合治理領域（城區、街道、景區等）、社區增值服務領域（房屋經紀、維修、裝修、家政、托管等）尋找市場機會；

4、新的產品和服務要求

1）科技創新：推動不動產空間從“物理容器”向動態的、數據驅動的“服務生態”轉型，如：智能建筑集成樓宇自控系統、能源管理平臺等。

2）保利“好房子”標準：長久安全；舒適體驗；環保節能；人機交互進階智慧等；好物業確保產品到服務的閉環。

3）住宅“好服務”體系：前期置業咨詢，到中期家裝、家居、維修，再到后期的交易、租賃、養老、托幼等全周期服務。

『 產品介紹 』

《晨光地產行研》

房地產行業研究領域知名專家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國際視野、金融趨勢、城市運營、財政運營、企業運營等多維度

全盤監測地產行業運行態勢

前瞻分析影響地產走勢的中宏觀要素

為企業戰略決策提供高質參考

幫助企業管理者洞察趨勢，制勝未來！

數年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產投資者必讀的戰略內參

市場瞬息萬變，抓住關鍵信息，就能抓住發展機會

更多討論，請聯系我們

了解更多，請戳小程序 FOCUS地產戰略

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】