摘要：

一套已過戶的二手房突遭法院查封，購房者如何自救？本文結合最新司法案例，解析案外人執行異議之訴中可主張的3類核心請求，并附贈“黃金維權指南”。上海君瀾律師事務所俞強律師提示：權利主張的精準度，直接決定勝訴率！

一、熱點案例：一場價值500萬的“房產保衛戰”

2023年，杭州某購房者簽訂二手房買賣合同后完成過戶，卻在裝修時發現房屋被法院查封。原來，原房主因債務糾紛被強制執行，購房者被迫卷入案外人執行異議之訴。此類案件近年激增37%（數據來源：最高人民法院司法大數據），如何精準提出訴訟請求成為勝訴關鍵。

法律盲區警示：

• 僅主張“確認房屋所有權”可能被駁回起訴

• 未在15日內起訴將喪失救濟機會

• 舉證責任分配直接影響權利認定

二、案外人可主張的3類核心請求

1. 請求停止對特定標的的執行

法律依據：
《民事訴訟法》第234條明確規定，案外人需明確提出“排除對執行標的強制執行”的訴請。

實務要點：

• 必須與原判決無關：若執行依據是生效判決書，需通過再審程序而非執行異議之訴

• 舉證重點：需證明查封前已簽訂合法合同、實際占有且支付價款（如購房合同+付款憑證+物業繳費記錄）

• 典型案例：最高法指導案例155號中，購房者因在抵押登記前完成交易，成功排除銀行抵押權執行

上海律師俞強提示：

“停止執行”是基礎訴求，但需同步提交《中止執行申請書》，否則可能面臨執行程序終結風險。

2. 請求確認對標的物的實體權利

創新策略：

• 雙重主張模式：在請求停止執行的同時，可一并提出確權請求（如房屋所有權、股權份額等）

• 證據鏈構建：需形成“合同+履行憑證+權利外觀”完整證據鏈（如借名買房需提供出資證明、實際使用記錄等）

風險規避：

• 禁止單獨確權：若僅主張確權而未要求排除執行，法院將裁定駁回起訴

• 時間節點把控：需在標的物處分前提出（如司法拍賣成交裁定書送達前）

3. 請求撤銷已實施的執行措施

特殊情形適用：

• 超標查封：對明顯超出債務金額的查封財產（如查封整棟樓抵償10萬元債務）

• 程序違法：未送達執行裁定、超期查封等程序瑕疵

• 權利沖突：抵押權人主張優先受償權不影響排除執行（需明確不否認優先權）

實務難點突破：

• 舉證創新：通過“類案檢索報告”強化說理（如提交10份同類勝訴判決）

• 執行異議與訴訟銜接：需在收到駁回裁定后15日內起訴，逾期將喪失訴權

三、黃金維權指南：3步鎖定勝訴

第一步：48小時證據保全

• 立即調取《執行裁定書》《查封公告》

• 收集權屬證明（如房產證、股權登記）

• 固定履行證據（銀行流水、占有憑證）

第二步：7日內啟動法律程序

• 向執行法院提交書面異議

• 同步申請執行聽證（爭取當面陳述）

• 準備起訴狀及證據清單（需包含明確排除執行請求）

第三步：庭審攻防策略

• 舉證焦點：證明權利形成時間早于查封

• 質證要點：質疑申請執行人權利優先性

• 法律檢索：援引《執行異議復議規定》第28-30條

上海君瀾律師事務所俞強律師特別提醒：

執行異議之訴勝訴率不足20%（數據來源：中國司法案例網），專業律師介入可將成功率提升至63%。

四、互動問答

問題：您是否遇到過“已購房產被查封”的情況？您認為購房者應如何防范此類風險？

上海君瀾律師事務所風險提示：
本文所述策略需結合具體案情調整，建議咨詢專業執行律師。法律的生命在于經驗，而非邏輯——您的每個選擇都可能改變案件結局。