觀點網(wǎng) 香港報道：4月24日，團結香港基金今日發(fā)表《香港房屋趨勢導航2025》報告，未來五年，私人往宅和公營房屋的年均落成量分別將達到 17,100及37,700 伙，足達《長遠房屋策略》目標。因應私樓賣地市場波弱，當局應續(xù)精簡審批簡化地契。公營房屋供應趨向樂觀，輪候時間達標在望，但新挑戰(zhàn)在于控制建筑成本。

報告預測，未來五年私人住宅供應將呈現(xiàn)「先高后低」現(xiàn)象。2025 至2029年每年平均落成約 17,100個單位，惟更多落在2025和 2026年，達到每年約 20,000個單位，并于2027 至2029年間逐漸回落至每年約15,000 至 16,000 個單位。而2030至2034年的第二個五年期間，年均落成量應介乎15,400 至19,900個單位之間。

私人住宅發(fā)展周期各階段正在明顯放緩，目前賣地市場被保守氛圍籠罩。2024年獲批預售同意書申請數(shù)量、上蓋建筑工程動工數(shù)量、以及私營房屋土地供應的估計單位數(shù)量，都在持續(xù)減少。基本面疲弱，加上規(guī)避發(fā)展風險意識增加，自2022/23 年度以來成功批出的官地持續(xù)減少，且其地皮規(guī)模和樓面地價亦有所下跌。

報告對2011 至2020年間招標并已完成發(fā)展周期的超過100幅官地進行分析，發(fā)現(xiàn)近年發(fā)展時長延長了33%，而發(fā)展時長當中逾半時間（57%）涉及到施工前與施工后階段。地盤復雜性和興建公共設施要求，可能是導致這兩個發(fā)展時長大幅延長的原因。因此，報告促請政府繼續(xù)精簡審批程序，并簡化地契條款。

報告指出，公營房屋落成量正步入「收成期」。預計 2025/26 至 2029/30 年度期間，單靠傳統(tǒng)公營房屋年均32,100個單位，已超越《長策》30,800個單位目標，為《長策》2014 年公布以來首次發(fā)生。加上簡約公屋正在穩(wěn)步推進，未來五年公營房屋每年平均落成量將達到 37,700個單位。

過去「頭輕尾重」供應問題正在緩解，公屋綜合輪候時間將維持下降趨勢。分析顯示當局正在《長策》目標之上建立更穩(wěn)健供應緩沖，即使計及可能出現(xiàn)潛在延誤，預計未來十年傳統(tǒng)公營房屋落成量仍將高出《長策》目標約7%至31%，但要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標，30,000個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

盡管公營房屋供應前景趨向樂觀，背后的成本也正在浮現(xiàn)。預計未來四年香港房屋委員會的年度建筑開支將增加 73%。考慮到未來有一定供應緩沖提供空間，報告建議當局應重新檢視「插針樓」和地形復雜的發(fā)展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建筑開支。

報告留意到，隨著樓價自 2021年從高位回落，資助房屋與私人住宅的樓價重疊范圍擴大到 100 至500 萬港元之間。然而，2024年實際上只有3%私人住宅成交的樓價落入 100 至300 萬港元之間，這個樓價區(qū)間內(nèi)與資助房屋之間的潛在競爭幾乎不存在。

至于介乎300 至500 萬港元的資助房屋單位，較為容易受私人房屋市場潛在競爭的影響。其對應潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數(shù)，但也僅占全港住戶數(shù)約18%，對于這個組別以下的其他中低收入家庭來說，資助房屋仍是其置業(yè)首選，反映資助房屋續(xù)存的必要性。

數(shù)據(jù)反映資助房屋對促進公屋單位回收和流轉(zhuǎn)的作用，甚或大于打擊濫用公屋。回收單位在過去兩年已成公屋單位編配和縮短公屋輪候時間主力。目前超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態(tài)度，估計潛在回收單位數(shù)量可達338,100個，然而目前二手市場供求錯配顯著。報告建議未來興建更大面積單位，以促進換樓鏈和提升流轉(zhuǎn)率。

團結香港基金總裁李正儀指出，香港房屋市場目前正在風浪中航行，受到高利率、高建筑成本，和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守，出現(xiàn)悲觀情緒和輿論也是不難理解。然而，他認為，要盡力避免這樣的悲觀根法變成現(xiàn)實。特別是在經(jīng)濟波動的背景下，土地房屋策略更需具前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應對挑戰(zhàn)。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執(zhí)行總監(jiān)葉文祺表示，私人住宅發(fā)展周期各個階段都出現(xiàn)明顯放緩，預示未來著成量將逐步回落。而發(fā)展周期延長、加上其他不利因素，導致了近年賣地市場的沉寂，尤其因要處理施工前后階段中出現(xiàn)的復雜條件而增加發(fā)展時長，令資金被綁定的時間要明顯長于實際施工時長。隨之增加的發(fā)展風險減低了發(fā)展商提交具競爭力標價的興趣和意愿。盡管市場會進行自我調(diào)節(jié)，當局也應繼續(xù)精簡審批程序，簡化地契條款。

團結香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊認為，雖然公營房屋落成量即將迎來收成期，但也需繼續(xù)應對潛在挑戰(zhàn)。面對未來數(shù)年急速膨脹的建筑開支，當局應對成本效益進行檢討，以控制項目成本。而即使資助房屋和私樓樓價重疊范圍有所擴大，但客源競爭仍然有限，且其協(xié)助中低收入家庭自置居所的功用續(xù)存。然而，近年大部分新落成資助房屋單位的面積都較細，與公屋住戶偏好并不匹配，希望即將落成的資助房屋單位面積能重拾上升趨勢。

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