深圳市福田區(qū)一小區(qū)驚現(xiàn)大量“房中房”亂象經(jīng)南都暗訪曝光后，迅速成為輿論焦點。報道揭露的80平方米住宅被分割為8間帶獨立衛(wèi)生間的“房中房”、消防設(shè)施形同虛設(shè)等亂象，直指城市安全治理短板。昨日上午，屬地街道辦聯(lián)合物業(yè)管理公司前往涉事小區(qū)展開排查工作。

　　福田二房東“魔改”出租屋是深圳眾多老舊小區(qū)“房中房”亂象的一個案例，而一場針對新建超高層住宅的逐利式改造，正在坪山區(qū)君勝熙玥灣花園小區(qū)(以下簡稱“熙玥灣”)隱秘進行。這個交付僅一年半的40層超高層住宅，有部分樓層在層層轉(zhuǎn)租后，被運營人以整層為單位大規(guī)模改造，原本六套住宅被“開膛破肚”改成20戶。

　　違法改造 超高層房屋廚房陽臺改為臥室

　　暮春的坪山河畔，落花逐水，綠草如茵，熙玥灣花園小區(qū)依景而建，但入住新居不久的齊女士(化名)和她的鄰居們卻無心賞景，她們所在小區(qū)的一整棟樓疑似被實施大規(guī)模違規(guī)改造，廚房、陽臺變臥室、私增衛(wèi)生間、整層6戶改為20戶，燃氣管道移位，混凝土承重構(gòu)件主筋裸露，整棟超高層建筑涉嫌發(fā)包給第三方改造成群租商業(yè)項目。

　　百余戶業(yè)主密集通過12345、i深圳等平臺投訴。坪山街道辦在多次現(xiàn)場處置中“無明確回復(fù)是否有違規(guī)違法情況”，僅以口頭“建議”叫停施工，而懸在高空的消防與建筑安全隱患，仍在相關(guān)部門的沉默和業(yè)主的憤怒中滋長。這場觸碰安全紅線的改造如“懸頂之劍”，何時才能解除?

　　熙玥灣小區(qū)于2024年交房，備案價格為3.9萬元每平方米，毛坯房交付后不久即卷入違規(guī)改建風波。據(jù)齊女士介紹，該小區(qū)一共6棟樓，開發(fā)商為君勝控股集團有限公司，物業(yè)服務(wù)公司是深圳市君勝物業(yè)服務(wù)有限公司，引發(fā)爭議的樓棟為該小區(qū)回遷房3棟，該棟為40層超高住宅，每層3梯6戶，共包含多個權(quán)利人，其中深圳市坪山六聯(lián)股份合作公司占比最大，擁有其中137套。

　　齊女士向南都投訴稱，六聯(lián)股份公司作為委托方將該棟房屋整體出租給深圳市金世添華置業(yè)有限公司，后者作為承租方，將房屋改造工程分包給三家承包商，違規(guī)將其“篡改”為房中房出租。其拍攝的現(xiàn)場視頻顯示，位于該棟22層的CDEF四個相鄰的3房住宅單位被打通后，切割成16個獨立套間，AB兩個戶型則被改造成4套房，單層6戶單元經(jīng)改造后驟增至20個獨立套間，不少房間堆放了大量施工材料，有墻體結(jié)構(gòu)被打穿。

　　另根據(jù)業(yè)主提供的改造戶型圖，原來的廚房、餐廳均被改成臥室，甚至陽臺也被隔成一個房間。齊女士懷疑這套房敲掉了部分承重結(jié)構(gòu)，“這不是正常改造，是系統(tǒng)性破壞”，齊女士透露，每間房都配有一個儲物間，疑似改成衛(wèi)生間，已經(jīng)完成了水電布局。

　　根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

　　業(yè)主拍攝的視頻顯示，15C和15D同樣被打通，兩戶中間的墻體鋼筋被敲斷后出現(xiàn)裸露的情況，類似情況還出現(xiàn)在22B、23F的內(nèi)部改造中。有業(yè)主認為施工方打掉了承重墻，但遭到坪山區(qū)住建局的否認，回復(fù)稱并無此事。

　　在20B、20C、20D的門口，業(yè)主發(fā)現(xiàn)大量即將用于改造內(nèi)部房間的排水管。還有業(yè)主在19A戶內(nèi)看到，入戶電箱接入更多密密麻麻的分表電線，部分房間接入水管。

　　群租房改造引發(fā)的衍生安全問題令人擔憂。據(jù)齊女士反映，經(jīng)違規(guī)改造后，原設(shè)計每層6戶、整棟230戶的住宅樓，通過房中房隔斷竟被改造成每層一二十戶，預(yù)計總?cè)胱×繉⑦_七八百戶，超出建筑設(shè)計標準三倍有余。大量外來租住人員涌入，將導(dǎo)致現(xiàn)有停車位嚴重不足，直接違反購房合同約定的1:1車位配比條款。齊女士表示:“樓下就是老人日間照護中心和小區(qū)幼兒園，一旦發(fā)生坍塌或火災(zāi)等重大公共安全事故，我們其他業(yè)主的生命安全如何保障?這種改造簡直是埋‘定時炸彈’。”　

隱患初現(xiàn) 房屋結(jié)構(gòu)遭破壞引群租爭議

　　時間回到2024年12月3日，君勝熙玥灣回遷房3棟被業(yè)主發(fā)現(xiàn)存在整棟被改造為群租房的跡象，報建圖紙與實際施工差異顯著。業(yè)主在政府平臺投訴“違法拆除承重結(jié)構(gòu)、違反消防規(guī)定及群租”問題，一場圍繞房屋改造合規(guī)性的維權(quán)拉鋸戰(zhàn)就此拉開。3天后，物業(yè)服務(wù)公司在業(yè)主服務(wù)群轉(zhuǎn)發(fā)街道辦回復(fù):現(xiàn)場并未發(fā)現(xiàn)承重墻結(jié)構(gòu)拆改情況，但該棟裝修工程于12月6日起暫停施工。這樣的回復(fù)顯然不能消除業(yè)主的不安，因為根據(jù)業(yè)主上樓掌握到的裝修情況，3棟CD戶型，及EF戶型打通并且重新分隔，現(xiàn)場每一戶臥室或客廳主梁被砸壞并且露出主筋及箍筋，齊女士透露，12月6日，坪山區(qū)住建局工作人員在電話回應(yīng)業(yè)主投訴時稱，只是改變了室內(nèi)布局，且人均面積未低于6平方米，不算群租房。“像115平的四房改成了五房，但只有一個衛(wèi)生間，只是戶內(nèi)修改是沒有問題的，而群租房會增改多個衛(wèi)生間。如果沒有違反規(guī)定，出租是可以的。”對于后續(xù)處理，該工作人員告知將督促物業(yè)服務(wù)公司加強巡查。

　　四次協(xié)調(diào)未解糾紛，引發(fā)執(zhí)法信任危機

　　面對相關(guān)部門的回應(yīng)，業(yè)主們表示不接受，這明顯跟他們拍攝到的情況相悖，12月7日，業(yè)主要求承租方深圳市金世添華置業(yè)有限公司開放現(xiàn)場查看，但遭到拒絕，警方介入后隨即召開首次協(xié)調(diào)會，業(yè)主提出查看現(xiàn)場、恢復(fù)原狀、結(jié)構(gòu)鑒定及停工訴求，街道辦承諾12月9日通報進展，但多次拖延答復(fù)。經(jīng)業(yè)主強烈呼吁，街道辦于12月12日召開第二次協(xié)調(diào)會。會上，街道辦稱巡查人員及結(jié)構(gòu)專家未發(fā)現(xiàn)“承重結(jié)構(gòu)拆改”，僅承認22、23層存在格局變動。業(yè)主代表當場質(zhì)疑:根據(jù)自行拍攝的視頻證據(jù)，CD、EF戶型被整體打通，主梁保護層破損、鋼筋外露。齊女士表示，“我們業(yè)主太老實了，當時只提交了22、23層視頻，街道辦就借坡下驢只查這兩個樓層，掩蓋了其他樓層違規(guī)事實”，會上，業(yè)主提出包括第三方鑒定、恢復(fù)原狀、停工控停等七項訴求，并要求12月14日現(xiàn)場查驗。

　　然而，約定的查驗日演變成一場僵局。承租方起初要求業(yè)主“不得拍照”，后又追加“禁止攜帶手機”。業(yè)主拒絕后，雙方矛盾激化。在多方推動下，12月14日，最終促成坪山區(qū)住建局、坪山街道辦事處等多個部門領(lǐng)導(dǎo)參與的第三次協(xié)調(diào)會，會上確定安排次日現(xiàn)場勘查，12月15日，業(yè)主代表終于踏入爭議樓層。他們目睹儲藏間被改為衛(wèi)生間、廚房變臥室，裸露的鋼筋印證了此前的擔憂。

　　街道辦當場承諾12月16日發(fā)布紅頭文件停工，并啟動結(jié)構(gòu)鑒定。然而次日，業(yè)主等來的是一份“內(nèi)部建議停工”的非公開文件。街道辦解釋稱，文件僅針對六聯(lián)股份公司，“不能對外公示”。

　　爭議在12月20日第四次協(xié)調(diào)會激化。六聯(lián)股份公司提出“客廳改陽臺、玻璃隔斷”等新方案，業(yè)主指出其違反《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》，但坪山住建局仍予認可，引發(fā)業(yè)主對執(zhí)法公正性的質(zhì)疑。

　　業(yè)主質(zhì)疑

　　多部門“權(quán)責推諉”?監(jiān)管“失靈”?

　　監(jiān)管權(quán)限爭議成為博弈的又一個關(guān)鍵點，在面對業(yè)主追問時，街道辦稱“小散工程管理辦法已取消，街道無執(zhí)法權(quán)，無法強制停工或處罰”。業(yè)主反駁:整棟裝修遠超“小散工程”范疇，且改造涉及水電消防設(shè)施變更卻未提交評估，“備案審查本身就不合規(guī)”。

　　針對消防隱患，坪山住建局稱“由施工單位咨詢消防部門”，市監(jiān)局坪山監(jiān)管局則明確房屋拆改、消防通道被堵塞等不屬于該局職責范圍。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該局不予受理，建議市民向住房建設(shè)部門或12345反映。

　　12月31日，街道辦承諾按原戶型恢復(fù)施工并申報許可，物業(yè)服務(wù)公司公告稱房屋結(jié)構(gòu)“檢測無安全問題”，但業(yè)主質(zhì)疑報告未公開、監(jiān)管流于形式。

　　齊女士強調(diào)，整棟改造為經(jīng)營性用房未履行《中華人民共和國民法典》第二百七十九條“須經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主一致同意”的規(guī)定，程序合法性存疑。

　　記者暗訪

　　聯(lián)系人稱報備流程可“變通” 有人稱“七月可租單間”

　　近日，南都記者來到熙玥灣3棟暗訪，記者從40層一路往下查看，整棟樓內(nèi)基本處于全面停工的狀態(tài)，走廊堆放的建材清理完畢，多數(shù)房屋大門緊鎖。當南都記者以租客身份去問物業(yè)服務(wù)中心有無房子出租，相關(guān)人員告知，3棟有套間改成了單間，但是有業(yè)主抵制所以停工了，“股份公司正在向市里相關(guān)部門申請復(fù)工，順利的話今年六七月份會有單間出租。”

　　值得注意的是，在熙玥灣3棟23B門口，張貼著《坪山區(qū)小散工程和零星作業(yè)開工備案證明書》，該證明書寫著總投資10萬元，建筑面積83.38方米，但無任何單位落款及蓋章。

　　南都記者撥打該施工單位聯(lián)系人的電話，稱想要把在自己手中的一個套間隔成單間出租，當記者表露出怕過不了審批流程的顧慮時，對方不以為然地告訴記者，報備流程可以“變通”“你按照正常流程報備，但是可以偷偷改嘛”，當記者追問裝修押金風險，對方輕描淡寫道，“房間都改造好了，押金干脆不要，賠給物業(yè)好了嘛”。而記者進一步詢問道，你不是手上還有熙玥灣的工程在做，這個工程什么時候完工?師傅回答，君勝熙玥灣花園的裝修工程預(yù)計8月份完工。

　　記者發(fā)稿前，齊女士告訴記者，4個月過去了，3棟仍未按照約定動工恢復(fù)原狀。她表示，“業(yè)主們擔心對方不會善罷甘休，可能會繼續(xù)推進改造計劃，大家都不確定3棟最終會被改造成什么模樣。”

　　●律師觀點

　　涉事改造工程已觸碰多重法律紅線

　　在坪山君勝熙玥灣花園這場牽動超百戶業(yè)主神經(jīng)的“房中房”改造風波中，法律層面的爭議與監(jiān)管漏洞更是讓問題變得復(fù)雜難解，廣東天梭律師事務(wù)所合伙人萬江南指出，涉事改造工程已觸碰多重法律紅線:若施工過程中存在破壞建筑主體結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋使用功能的行為，依據(jù)《深圳市房屋安全管理辦法》第四十一條，建設(shè)單位或業(yè)主作為房屋安全責任人需承擔限期恢復(fù)原狀、繳納高額罰款等法律責任，主管部門可對單位處以5萬至10萬元罰款。而回遷房整體改造為經(jīng)營性用房的行為，更直接違反《中華人民共和國民法典》第二百七十九條關(guān)于“住改商”需經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主一致同意的強制性規(guī)定——這一條款在深圳福田、南山等區(qū)執(zhí)行中，普遍要求整棟樓業(yè)主書面同意方能實施。

　　萬江南認為，2024年修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第七十九條已明確禁止擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，然而坪山區(qū)相關(guān)部門對“住改商”監(jiān)管細則的缺位，與執(zhí)法過程中對結(jié)構(gòu)安全鑒定、消防規(guī)范審查等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的模糊處理，暴露出基層治理體系與超大城市精細化管理的深層矛盾。當施工方輕描淡寫聲稱“賠押金也要改”時，折射出的不僅是市場主體對法律威嚴的漠視，更是監(jiān)管鏈條上多重失守的嚴峻現(xiàn)實。　

　　采寫：南都深圳新聞中心深調(diào)查工作室出品