市場背景：2025年一季度結束，上海租賃市場正經歷一場靜默革命。曾經以"地段為王"的租房邏輯悄然瓦解，市場裂變為多維度交織的生態圈。

市場供需矛盾從單純量價博弈轉向多維需求適配，呈現金融化加速、小戶型爭奪戰、老齡化租賃潮、置換過渡潮等新市場特征。

URI城市租住觀察到，這場變革背后，是品質化需求的覺醒與代際關系的重構，租房不再只是年輕人的生存選擇，更演化成家庭資產配置的精密齒輪。

01

大宗交易

公寓/酒店投資熱度高漲

上海2025年第一季度成交24筆，成交總金額約115億元。其中，公寓/住宅/酒店類第一季度成交額38.9億元，成交標的在1-3億之間，主要成交有浦江微領地、寶山鋼領公寓、旭輝松江公寓、上海九亭中心以及張江翡翠 18 號樓。值得一提的是，險資（如大家保險、陽光保險）加碼投資，青睞其穩定收益和抗通脹屬性。

02

保租房REITS火爆

金融化加速

在政策支持力度加大、市場需求旺盛等多方面因素推動下，公募REITs市場將持續火爆，多家企業宣布推進保租房REITs申報工作，其中部分REITs已獲得實質性進展，進一步提速，公募REITs迎來發行大年。預計全年交易規模進一步擴大。保租房供需適配性優化或成政策重點。

03

上海保租房供應激增

租金承壓

2023年5月至2025年3月，據“隨申辦”數據不完全統計顯示，上海市保租房項目在僅兩年內從17個激增至282個，項目數增幅超17倍。

保租房租金受政府指導價限制，預計趨于平穩；市場化長租公寓因競爭加劇，租金持續下滑（Q1環比降0.2%，同比降低3%）。

大量供應導致集中式長租公寓租金同比下降超5%，部分品牌通過“以價換量”策略（如特價房優惠超千元）維持出租率（平均83.65%）。

04

出租率連漲

以價換量策略成效顯著

今年一季度，住房租賃市場競爭態勢加劇，上海保障性租賃住房供應激增。在此背景下，市場競爭壓力顯著提升，租金呈現下行趨勢。為維持出租率，眾多頭部企業，普遍采取“以價換量”策略，主動下調租金價格。這一現象在行業內廣泛存在，深刻影響著當下租賃市場的格局。URI觀察到，特別是體量較大的社區項目定價下調尤為明顯和頻繁。

05

蝸居爭搶戰

小戶型成黃金賽道

當前上海租賃市場呈現顯著的結構性分化，90㎡以下小戶型（尤其是20-40㎡剛需型與80-100㎡改善型）因供需矛盾突出（租客關注度超供給量120%）成為黃金賽道，產業聚集區如漕河涇、大寧等地需求最為旺盛。

驅動這一趨勢的核心在于Z世代租客（占比超60%）的崛起，其偏好獨立衛浴、智能家居等品質化功能，愿為高性價比房源支付15%租金溢價，倒逼老舊房源加速淘汰。

市場數據印證小戶型優勢：成交周期僅15天（大戶型30天+）、核心區租金回報率達4-5%、20㎡LOFT單月帶看量高達33次...為應對競爭，供給端通過折疊家具、立體收納提升空間利用率20-30%，并標配智能設備（智能門鎖/環境控制系統）實現8-10%科技溢價。

URI認為，未來市場將持續分化，預計70%新增供應聚焦智能化升級（租金溢價約18%），形成20-30㎡單身公寓（月租3500-5000元）與50-60㎡家庭型（8000-12000元）兩級產品線，行業競爭將轉向“空間設計+智能服務”雙輪驅動模式，建議參與者以模塊化成本控制與場景化服務構建壁壘，把握租住升級紅利。

06

銀發新浪潮

養老模式迭代煥新

根據國家統計局數據，2024年我國總人口140828萬人，60歲及以上人口31031萬人，占比22%；65歲及以上人口22023萬人，占比15.6% 。老齡化以每年2000萬人的速度加深，預計2035年左右進入重度老齡化階段，65歲及以上老年人口將超4億，占比超28.6%。

據不完全統計，上海租賃市場60歲以上租賃人群占比突破8%，50歲以上群體更達16%。閔行七寶板塊出現"三代兩居"租賃模式：年輕家庭租住三房，老人另租同小區一室戶，日均步行探訪量超3次。

靜安寺周邊老牌中介透露，配備適老化改造的房源出租速度較普通房源快2.3倍，加裝扶手、防滑地板的60㎡兩居室溢價達15%。值得注意的是，虹橋樞紐片區形成"候鳥式養老"集群，冬季租賃量較夏季提升42%。

07

置換連環局

租賃需求的新延伸

上海樓市，一場 "置換連環局" 正在悄然上演，租賃需求由此衍生出全新的延伸。40 天的成交周期，催生中端租賃需求。

據URI調研，靜安學區房市場，買家平均需要實地考察 12 套房源，才有可能達成交易。而在松江，業主們面臨的置換難題，催生出獨特的"租房候鳥" 現象。這些購房者在等待合適房源置換的過程中，如同候鳥般不斷遷徙租房，以滿足臨時居住需求。

據某中介門店統計，僅 3 月一個月，就承接了 8 例"賣大租小"的業務。

房東王女士分享了自己的經歷："在持幣觀望等待置換的過程中，選擇租房居住反而讓我更安心。相較于持有房產可能面臨的市場波動，每月萬元的租金支出顯得更可控。" 正是這種過渡性的居住需求，推動中端租賃市場實現了逆勢增長，增幅達到 17%。

URI城市租住觀點：

上海租賃市場的變化，是需求驅動的變革，也是市場演進的必然。從中小戶型的供不應求，到老年租賃的崛起，再到以租養老以及“租房候鳥”的興起，每一個變化都預示著租賃市場的未來方向。這不僅是一個關于租金的故事，更是一個關于需求、品質和生活方式的故事。

內容來源：公開信息

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶