2025年2月13日，上海，城市樓盤風(fēng)光。視覺中國 資料圖

今年以來，上海樓市延續(xù)去年下半年的回暖態(tài)勢，走出一波“小陽春”行情。其中，二手房交易活躍度持續(xù)攀升，月成交套數(shù)連續(xù)6個月超過1.5萬套的榮枯線，其中3月份達(dá)到2.7萬套，創(chuàng)2021年以來同期新高。此外，機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

房地產(chǎn)投資開發(fā)數(shù)據(jù)也印證了市場的復(fù)蘇。

4月23日，上海市統(tǒng)計局公布2025年第一季度上海市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營基本情況。數(shù)據(jù)顯示，一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長5.1%；商品房施工面積同比增長7.3%，其中住宅施工面積同比增長9.5%；住宅銷售面積為329.78萬平方米，同比增長2.2%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，自去年10月以來，房地產(chǎn)市場政策效應(yīng)持續(xù)釋放，上海樓市交易的活躍度穩(wěn)步提升。今年一季度，無論是土地、新房還是二手房市場數(shù)據(jù)都比較亮眼，形成協(xié)同共振的良性循環(huán)態(tài)勢。

二手房成交“高速奔跑”

據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，今年3月，上海二手住宅累計成交2.69萬套，環(huán)比增加75%，同比增加45.36%。這一成交量超過2024年12月的高點，并且也是2022年以來成交量最高的3月。

從交易節(jié)奏來看，整個3月成交都處于“高速奔跑”狀態(tài)，每周的成交套數(shù)都在5600套以上，并且是逐周向上走勢。

一些先行指標(biāo)，如帶看、新增客戶等也都和去年12月的水平相當(dāng)。根據(jù)太平洋房屋提供的數(shù)據(jù)，今年1-3月，上海全市的掛牌量有所上升，帶看量也持續(xù)提升，特別是浦東以及閔行，市場活躍度進(jìn)一步提升。

截至今年3月末，上海二手房的月成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)6個月超過了枯榮線。

4月以來，上海二手房市場依舊維持熱度。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月22日，上海4月份二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽量已有16805套，近兩周的周末單日平均網(wǎng)簽量為1187套，其中單日最高網(wǎng)簽量為1261套。

二手房價格也出現(xiàn)止跌回升跡象。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示，3月指數(shù)環(huán)比上漲0.75%。從今年前三個月的指數(shù)變化來看，呈現(xiàn)1月、3月環(huán)比上漲，2月環(huán)比下跌走勢，趨勢上，呈現(xiàn)波動、筑底的信號明顯。

3月半數(shù)新盤認(rèn)購率超100%

新房市場在“金三”傳統(tǒng)旺季加持下也加速回暖，多個項目開盤即售罄。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環(huán)比增加145.1%，也是一季度成交最多的月份。

據(jù)上海中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月入市的29個項目中，6個為單價“10萬+”樓盤，6個為單價8萬元/平方米-10萬元/平方米的高端改善項目。從市場投放可以看出，偏中高端改善項目依舊是市場重點關(guān)注產(chǎn)品，并且有不錯的去化結(jié)果。此外，部分郊區(qū)的首次改善項目也是市場交易重要構(gòu)成部分，包括位于寶山的四季隱秀、浦東的金海汀雲(yún)臺等均保持不錯的去化節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，29個樓盤中近半數(shù)認(rèn)購率超過100%，有7個“日光”項目。其中3個單價“10萬+”項目均在開盤當(dāng)天售罄。

從4月以來的表現(xiàn)看，不少項目延續(xù)認(rèn)購熱度，多盤觸發(fā)高積分有望推動“日光盤”加速擴(kuò)容。例如，4月21日，位于上海浦東新區(qū)內(nèi)中環(huán)的浦發(fā)?蓮園開盤即售罄，該項目首批112套房源引來357組客戶爭搶，入圍分為58.1分。位于浦東新區(qū)楊思區(qū)域的翡雲(yún)悅府則成功刷新今年上海新盤最高認(rèn)購數(shù)，該項目228套房源吸引近千組客戶，入圍積分近64分，為今年以來最高入圍積分；位于閔行梅隴的保利海上印，認(rèn)購首日認(rèn)購超190組，認(rèn)購率190%，直接觸發(fā)積分規(guī)則。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著二手房市場交易活躍，市場交易鏈條順暢，不少業(yè)主順勢置換新房，推動市場持續(xù)升溫。新房市場中，部分熱門項目觸發(fā)積分，更有不少樓盤開盤即售罄。盡管并非所有項目都觸發(fā)積分，但市場整體熱度提升顯著。

土地市場再現(xiàn)激烈競爭，溢價率攀升

土地市場的熱度上漲，也是房地產(chǎn)市場整體回暖的一環(huán)。在今年3月28日的上海第三批次土地拍賣現(xiàn)場，位于靜安區(qū)大寧板塊的一宗住宅用地吸引9位競買人參與競拍，經(jīng)過67輪競價，大華以24.86億元的總價競得，溢價率32.31%，成交樓板價為92659元/平方米，刷新大寧板塊宅地單價紀(jì)錄；另一宗位于浦東北蔡的地塊則被綠城以總價29.16億元競得，地塊成交樓板價為71412元/平方米，溢價率40%，創(chuàng)下該區(qū)域的地價紀(jì)錄。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇指出，今年1-3月，上海房地產(chǎn)市場延續(xù)平穩(wěn)基調(diào)，土地市場與新房供需雙向活躍。一季度全市共成交10宗涉宅用地，其中9宗溢價，5宗溢價率超30%，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，房企拿地積極性顯著提升。

在盧文曦看來，今年以來，多地出現(xiàn)土地高溢價成交現(xiàn)象，部分地塊更是刷新區(qū)域樓板價紀(jì)錄。隨著優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，不僅提升了市場預(yù)期，也增強(qiáng)了區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)二手房業(yè)主的信心。以核心區(qū)域為例，優(yōu)質(zhì)地塊周邊的次新房房東議價空間收窄，為房源去化創(chuàng)造了有利條件。

與此同時，“兩舊一村”改造政策在去庫存、激發(fā)市場需求方面也發(fā)揮了重要作用。

在2025上海“民生訪談”中，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任、上海市房屋管理局局長王楨表示，今年上海將加快“兩舊一村”改造，計劃完成剩余12萬平方米零星舊改任務(wù)，涉及4354戶居民，還將完成31萬平方米舊住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，并啟動25個城中村改造項目。今年一季度已認(rèn)定6個項目。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大量因改造產(chǎn)生的剛性和改善性購房需求涌入市場，也將成為樓市止跌回穩(wěn)的有力支撐。從市場趨勢而言，3月市場的成交量足夠多，給4月留出足夠空間，即便成交量有回落，也會穩(wěn)定在活躍區(qū)間運行。