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案件梳理

當事人關系

劉華與陳琳系親屬（陳琳為劉華侄女，其父為劉華之弟），陳琳與沈明系夫妻，育有子女；周宇系劉華另一親屬（表弟之子）。

各方通過親屬關系形成借名買房及后續交易的主體關聯。

涉案房屋情況

一號房屋：位于北京市朝陽區某小區，2007 年由劉華實際出資購買，借名登記在陳琳名下，后過戶至沈明名下，最終登記在周宇名下。

關鍵事實

借名買房過程：

2007 年，劉華因房產限購，借用陳琳名義與甲公司簽訂《商品房預售合同》，支付首付款 187,946 元，承擔 730,000 元貸款并于 2009 年清償完畢，實際占有使用房屋并支付物業費、水電費等費用。

2018 年，因陳琳需購買學區房，將房屋過戶至其配偶沈明名下，雙方約定劉華仍為實際所有權人。

無權處分事實：

2021 年，沈明與周宇簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以 1,584,660 元價格（明顯低于市場價）將房屋過戶至周宇名下，合同未約定交付期限、違約責任等核心條款。

此前法院已生效判決確認劉華與陳琳、沈明存在借名買房約定。

各方訴求

原告劉華訴請：

確認沈明與周宇2021 年 4 月 7 日簽訂的買賣合同無效；

判令陳琳、沈明、周宇協助將一號房屋過戶至劉華名下；

訴訟費由三被告承擔。理由：劉華為房屋實際所有權人，三被告惡意串通擅自處分房屋，侵害其合法權益。

被告陳琳、沈明、周宇：均未出庭答辯。

爭議焦點

合同效力認定：沈明與周宇簽訂的房屋買賣合同是否構成惡意串通損害第三人利益？

過戶請求合法性：劉華作為借名買房的實際權利人，能否要求恢復房屋登記并過戶？

案件分析

一、借名買房關系的合法性

借名約定的效力：

劉華與陳琳、沈明雖未簽訂書面借名協議，但劉華實際支付房款、償還貸款、占有使用房屋，且法院生效判決已確認雙方存在借名買房約定，該約定系真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效（《民法典》第143 條）。

陳琳、沈明作為登記權利人，僅為名義產權人，劉華享有房屋實際所有權。

二、惡意串通的構成要件

主觀惡意認定：

劉華與陳琳、沈明、周宇均為親屬關系，周宇應當知曉劉華實際享有房屋權利；

合同約定的交易價格顯著低于同時期市場價（均價6-7 萬元 / 平方米），且未約定房屋交付、違約責任等關鍵條款，不符合正常交易習慣；

周宇經合法傳喚未到庭應訴，未舉證證明其支付合理對價或善意取得房屋，應承擔不利后果（《民法典》第154 條）。

客觀損害后果：

該交易導致劉華喪失對房屋的控制，直接損害其作為實際權利人的合法權益，符合惡意串通損害第三人利益的構成要件。

三、合同無效的法律后果

根據《民法典》第155 條、第 157 條，無效合同自始無效，周宇應返還房屋并協助恢復登記至沈明名下；

因劉華與陳琳、沈明的借名買房關系受法律保護，且劉華具備購房資格，沈明作為登記權利人有義務協助辦理過戶手續。

裁判結果

合同效力判決：

確認沈明與周宇于2021 年 4 月 7 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

物權恢復與過戶：

周宇于判決生效后10 日內將一號房屋恢復登記至沈明名下；

沈明、陳琳于判決生效后30 日內協助劉華辦理房屋過戶登記手續，過戶至劉華名下。

訴訟費用：

案件受理費由陳琳、沈明、周宇共同承擔。

案件啟示

借名買房的風險防控：

借名買房需簽訂書面協議，明確雙方權利義務，保留付款憑證、占有使用證據，降低名義產權人擅自處分風險。

惡意串通的司法認定：

親屬間交易若價格明顯異常、條款不合理且無法證明善意，易被認定為惡意串通，合同可能無效。

實際權利人的救濟途徑：

借名買房中實際權利人可通過訴訟確認權利，若房屋被無權處分，可主張合同無效并要求恢復登記。