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案件梳理

當事人關系

李華、王芳：夫妻，共同作為買受人

丙公司（某發展公司）：房地產開發企業，出賣人

董某：丙公司銷售人員

涉案房屋情況

B 座房屋：位于通州區，備案總價 460.93 萬元，雙方約定優惠后總價 374.1214 萬元

關鍵事實

合同簽訂與承諾：

2023 年 6 月 10 日簽訂《認購書》《預售合同》及《協議書》，約定首付 20%（75.1214 萬元），剩余房款分期支付

銷售人員董某在簽約前承諾“簽約后 6 個月內無理由退房”，并通過微信、現場溝通等方式確認

《協議書》約定無理由退房需滿足“付清全部房款” 等 6 項條件，但董某稱 “可當它不存在”

履行與爭議：

李華、王芳支付首期房款75.1214 萬元

2023 年 9 月 7 日，因項目施工風險，原告主張行使 “6 個月無理由退房” 權利，遭開發商拒絕

開發商抗辯稱原告未付清房款，不符合《協議書》約定的退房條件

訴訟請求：

要求退還購房款75.1214 萬元

開發商反訴主張原告逾期付款違約金

爭議焦點

“6 個月無理由退房” 承諾的法律效力：

口頭承諾與書面《協議書》沖突時，應以何為準？

銷售人員的承諾是否構成合同條款？

合同解除權的行使條件：

原告未付清房款，是否影響無理由退房權利？

《協議書》中“付清全部房款” 等條件是否有效？

案件分析

一、口頭承諾的合同效力

要約邀請vs 要約：董某作為開發商銷售人員，其 “6 個月無理由退房” 承諾具體明確，且對購房決策有重大影響，構成合同條款（《民法典》第 496 條）

書面協議的效力限制：《協議書》中“付清全部房款” 等條件實質剝奪了原告的主要權利，且開發商未履行提示說明義務，該條款無效（《民法典》第 497 條）

二、合同解除權的成立與行使

解除權條件：雙方通過口頭約定明確“簽約后 6 個月內無理由退房”，原告在約定期限內（2023 年 9 月 7 日）提出退房，符合解除條件

通知生效時間：原告通過微信向銷售人員、郵箱向開發商送達解除通知，合同自2023 年 9 月 28 日起解除（《民法典》第 565 條）

裁判結果

合同解除與購房款退還：

確認《預售合同》于2023 年 9 月 28 日解除

丙公司退還購房款75.1214 萬元及資金占用損失

反訴請求駁回：

開發商主張的逾期付款違約金因合同已解除而不成立

案件啟示

銷售承諾的法律風險：

開發商對銷售人員的職務行為承擔責任，口頭承諾可能構成合同義務

書面協議若限制主要權利，需盡到顯著提示說明義務

無理由退房的實務要點：

明確約定解除權期限與條件，避免口頭約定與書面條款沖突

購房者需在約定期限內以書面形式主張權利

本案通過區分口頭承諾與書面條款的效力、審查格式條款公平性，明確了開發商銷售承諾的法律邊界。