大家好，我是地產高富帥。

　　前幾天，地產一品塘有過獨家報道（），如今珠海國企大整合勢在必得，未來核心資源仍然還在集中化。

　　作為珠海國企房企的格力地產，這幾年隨著市場的大環境影響，綜合影響力逐漸淡出主流視野，如今已經完全轉型免稅業務。

　　受行業調控、融資收緊及市場下行影響，格力地產作為區域型房企，規模優勢不足，土儲集中在珠海、重慶等少數城市，抗風險能力較弱。

　　與頭部房企相比，其資金周轉和品牌溢價能力有限，逐漸邊緣化，作為一家上市公司，轉型也成為必然，需要考慮未來的可持續發展。

　　與很多國央企地產上市公司選擇輕資產業務不同的是，格力地產選擇了一個截然不同的賽道，2020年通過收購珠海免稅集團（擁有口岸免稅牌照），切入高毛利免稅賽道。

　　中研普華產業研究院發布的《2025-2030年中國免稅經濟行業全景調研與發展趨勢展望報告》顯示，2024年中國免稅市場規模已達6500億元。

　　預計未來五年年均復合增長率將保持在18%以上，且政策壁壘高，全國僅中免、珠免等少數持牌企業，具備壟斷競爭特征。

　　目前政策明確支持橫琴發展文旅消費產業，珠海免稅的橫琴口岸、港珠澳大橋口岸店可直接受益于跨境客流復蘇，免稅業務與珠海“國際消費中心城市”定位高度契合。

　　在這一輪國資合并熱潮中，珠海市國資委推動國企聚焦主業、優化資產結構。格力地產控股股東珠海控股旗下已有華發集團（地產主業），為避免同業競爭，格力地產轉向免稅更符合國資布局。

　　格力地產這幾年轉型也并不是特別順利，2025年1月17日電格力地產發布公告，預計2024年年度歸母凈利潤將為-17.8億元至-12.5億元，歸母凈利潤扣除非經常性損益后預計為-21.3億元至-15.1億元。

　　為了直接擺脫地產束縛，格力地產在今年3月直接官宣更名為：“珠海珠免集團股份有限公司”，股票證券代碼不變，經營范圍從房地產開發經營、物業管理等擬變更為免稅商品銷售及一般項目。

　　簡單來說就是格力作為一家地產上市公司直接就“退房”了，跟早期中交地產作為上市公司操作如出一轍，只不過格力地產玩的太直接，名字都改了。

　　也就在近期，格力地產更是直接合并到了華發集團旗下，成為了華發集團旗下子公司，那么格力地產遺留的地產業務就直接裝入了華發股份旗下。

　　作為一家上市房企，格力地產這一番操作，這高層變動一定是在所難免，這幾年格力地產高管，特別是集團總裁換的就有點勤快了。

　　值得關注的，剛剛格力地產轉型之際，前總裁就出事了。前格力地產董事長魯君四涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受珠海市紀委監委紀律審查和監察調查。

　　很明顯，這里面涉及到一個重大資產交易就是格力地產收購珠海免稅集團，在當時這一筆交易還是非常敏感的。

　　2020年5月，格力地產公告稱計劃收購珠海市免稅企業集團有限公司（下稱“珠免集團”）100%股權。消息一出，其股價從5.3元一路上漲，最高達到18.1元。

　　這這個節骨眼，魯君四很有可能涉及到一些內幕交易信息，因此在2022年，前格力地產董事長魯君四就已經被趕下臺，而且也涉及到一些刑事問題。

　　4個月后，格力地產迎來了新任掌門人陳輝，繼續推進與珠免集團重組一事。當重組事項走入“深水區”，魯君四曾經留下的足跡亦被重新審視。

　　2024年2月，上交所下發了一則紀律處分決定書，稱格力地產在2018年至2022年期間，因存貨減值計提不準確導致當期利潤存在錯報，故對格力地產原董事長魯君四予以通報批評。

　　魯君四于1966年出生，曾在珠海市國資委旗下多家企業擔任要職。2008年6月至2022年6月，魯君四任格力地產（600185.SH）董事長，其間曾兼任格力地產總裁。

　　2014年3月至2020年1月任格力地產控股股東珠海投資控股有限公司（以下簡稱“珠海投控”）董事長；2020年1月至2024年3月任珠海免稅董事長。

　　這位格力地產的時代性人物，在這幾次重大資本運作中有沒違規行為，估計內部人應該都還是知道一些情況的，本次紀委直接出馬，應該是已經掌握了絕對的證據。

　　隨著這幾年格力地產逐漸迎來陣痛期，集團的一把手，二把手也頻頻出現調動，從魯君四被干掉開始，總裁等高管也開始變動。

　　早在2023.9月，格力地產再次收到收到中國證監會廣東監管局下發的《行政處罰事先告知書》，公司前任董事、總裁林強以及公司前任財務負責人蘇錫雄被點名。

　　緊接著這兩位高管就選擇辭職，辭職后，林強和蘇錫雄不再擔任公司董事、監事、高級管理人員職務，仍在公司就職。

　　從2022年開始，格力地產的虧損就沒停止過，兩位背鍋俠也是務必要承擔一些責任，只能說新任董事長陳輝自己也沒想到還能撐多久。

　　果然速度很快，剛剛官宣格力地產無償并入華發集團不久，格力地產董事長陳輝就申請辭職了，也暫停了代理總裁的職位，格力地產江湖也官宣消失江湖。

　　小編也看了這幾年格力地產的年報，隨著就幾十億的小公司，高管的年薪在這種大環境還不降反增，讓人不解。

　　從2022年年報可以看出，幾位副總裁年薪從幾十萬直接到了92.5萬+，這總裁林強的待遇都還沒副總裁待遇高。

　　不管如何，經過這幾輪的調整，格力地產也已經消失在地產江湖，華發集團在珠海國企的領導地位也越來越穩固。

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　　地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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