為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關系

周明：債權人（原告）

陳芳：債務人（被告1）

陳雨：受讓人（被告2，陳芳之女）

涉案房屋情況

A室，登記在陳芳名下時市場評估價值約42.5 萬元，2022 年 12 月以 10 萬元價格轉讓給陳雨

關鍵事實

債權債務背景：

2022 年 9 月，北京市通州區法院判決陳芳返還周明 63.14 萬元及利息，陳芳上訴后被北京市三中院駁回，2023 年 2 月判決生效；

2023 年 8 月，周明申請執行時發現，陳芳于 2022 年 12 月 26 日與女兒陳雨簽訂《二手房買賣合同》，以 10 萬元低價轉讓涉案房屋，并于 2023 年 1 月 3 日完成過戶。

轉讓行為爭議：

周明主張：陳芳在明知身負債務的情況下，以明顯低于市場價（約23.5%）向直系親屬轉讓房產，屬惡意轉移財產，損害其債權實現；

陳芳辯稱：房屋實際由陳雨出資購買，2008 年因孩子上學登記在自己名下，此次轉讓系 “更正登記”，未實際收取房款，不存在惡意。

訴訟請求：

撤銷陳芳與陳雨的房屋買賣合同；

陳雨返還房屋并協助過戶至陳芳名下；

陳芳、陳雨承擔律師費10萬元及訴訟費。

爭議焦點

低價轉讓行為的性質認定：

陳芳與陳雨的交易是真實買賣還是借名登記后的“更名”？10 萬元交易價格是否構成《民法典》規定的 “明顯不合理低價”？

債權人撤銷權的構成要件：

陳芳轉讓房屋時是否明知債務存在？該行為是否導致其責任財產減少，影響周明的債權實現？

舉證責任分配：

陳芳主張“房屋實際歸陳雨所有”，是否有證據證明出資關系或借名買房約定？

案件分析

一、轉讓行為的法律性質與價格合理性

明顯不合理低價的認定：涉案房屋市場評估價42.5 萬元，轉讓價 10 萬元僅為市場價的 23.5%，低于《民法典》司法解釋中 “低于市場價 70%” 的合理低價標準（參考《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第四十五條），推定交易具有不合理性。

惡意轉移財產的主觀故意：陳芳在一審判決作出（2022 年 9 月）后、二審上訴期間（2022 年 10 月 - 2023 年 2 月）轉讓房屋，明知可能承擔還款義務，仍通過關聯交易減少責任財產，符合《民法典》第 538 條 “惡意處分財產” 的構成要件。

二、債權人撤銷權的行使條件

債權合法有效且處于執行階段：周明的債權經生效判決確認，且陳芳未履行還款義務，符合撤銷權行使的主體資格（《民法典》第538 條）。

債務人行為與債權損害的因果關系：陳芳無其他可供執行財產，轉讓房屋導致其責任財產直接減少42.5 萬元，周明的 63.14 萬元債權實現面臨重大障礙，二者存在直接因果關系。

三、舉證責任與事實認定

陳芳抗辯的證據不足：

主張“房屋由陳雨出資購買”，但未提供出資證明、借名買房協議或其他書面約定，僅憑父女關系無法對抗《民法典》第 209 條 “不動產登記生效” 原則；

認可未實際收取10 萬元房款，交易實質為無償轉讓，符合《民法典》第 538 條 “無償處分財產權益” 情形。

裁判結果

撤銷買賣合同：判決撤銷陳芳與陳雨于2022 年 12 月 26 日簽訂的《豐澤二手房買賣合同》；

恢復產權登記：陳雨于判決生效后10 日內將A室過戶至陳芳名下，陳芳予以協助；

律師費承擔：陳芳于判決生效后7 日內支付周明律師費10萬元（依據《民法典》第540 條 “債權人行使撤銷權的必要費用由債務人負擔”）；

案件啟示

關聯交易的風險防范：

債務人在訴訟期間或債務履行期內，向近親屬低價或無償轉讓財產，易被認定為惡意轉移，債權人可通過撤銷權訴訟維權。

不動產登記的證據效力：

主張借名買房或實際權屬，需提供出資憑證、書面協議等充分證據，僅憑親屬關系無法對抗登記公示效力。

撤銷權的行使期限：

債權人應在知道或應當知道撤銷事由1 年內提起訴訟（最長不超過 5 年），超期將喪失撤銷權（《民法典》第 541 條）。

律師費用的司法認定：

合理的律師費屬于撤銷權訴訟的“必要費用”，債權人需提供委托合同、發票等證據，法院可判決債務人承擔。