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中國富豪鐘愛澳洲房產 搜索熱度飆升

相比去年，中國富有購房者在全球范圍內對澳大利亞房產的興趣顯著上升。

在2024年，通過中文房產平臺居外IQI查詢價格在500萬美元（約合778萬澳元）以上房源的搜索中，澳洲成為第二熱門目的地，而在2023年時僅排第四。

與此同時，美國從榜首跌至第七，泰國則在2024年躍升為最受歡迎的目的地。

居外IQI聯合創始人兼集團首席執行官卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）表示，澳洲排名上升，反映出富有中國買家對穩定性、優質教育和有利匯率的偏好。

“這個趨勢反映出澳大利亞長期以來的優勢：優質學校、政治穩定、生活方式吸引力，以及澳元走軟。2024年上半年，澳元兌人民幣下跌超過5%，使購房者的資金更具購買力，中國買家追求教育、陽光與安定，而澳大利亞正好滿足這三大訴求。”

他還表示，根據平臺上的購房者調查，94%的用戶查詢房源是為了自住或家人使用，僅6.5%的人表示購房純屬投資用途。

他預計，未來將有更多買家在頂級國際學校附近的社區購房。

該數據反映的是購房意向查詢，而非實際成交。官方數據顯示，海外買家的批準房地產投資數量近年來有所下降，部分原因是各州對國際買家征收更高稅費。一些房產中介目前的客戶多為已獲永久居留權者，這使得購房過程更加順利。

非澳洲公民或永久居民的買家面臨一定限制：外國投資者通常只能購買新建住宅或尚在規劃階段的項目，以幫助增加澳洲住房供應。

臨時居民可申請購入一套二手住宅自住，或購買后進行重建以增加房屋供應。

但自2024年4月1日起，聯邦政府實行新規，至少兩年內禁止外國人購買二手房，政策與此前聯盟黨的提議一致。

澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）數據顯示，2024財年，獲批的海外住宅房地產投資數量下降15%，至5581宗。9月季度的投資數也環比下降6.3%。

Black Diamondz集團創始人兼董事莫妮卡·涂（Monika Tu）表示，她的中國客戶對澳大利亞的生活方式頗為青睞。

她指出，澳洲的吸引力還包括穩定的經濟、中澳之間較小的時差、大量中餐選擇，以及悉尼豐富的社交活動。她表示，一些商人移居澳洲是為了為其企業開拓國際市場。

不過，她也表示國際買家需支付的印花稅附加費成為一大障礙，新州高達9%，維州為8%。

她觀察到，當前的國際買家來源更加多樣，除了中國大陸和香港之外，越南、新加坡、馬來西亞、日本和韓國的客戶也越來越多。

她說，買家喜歡墨爾本是因為這里國際化程度高，容易融入本地文化。

02

澳洲選區房價分化嚴重，外郊選區飆漲，內城區普遍下跌！

自上次聯邦大選以來，全澳范圍的房價整體上漲——在每15個選區中就有1個房價漲幅超過30%。

但與此同時，仍有60個選區房價下跌，凸顯出利率大幅上升和住房負擔危機所帶來的復雜影響。

自2022年5月以來，澳洲經歷了幾十年來最猛烈的加息周期，推動購房者轉向大城市外環等更為便宜的替代區域。

這一趨勢導致部分地區房價大漲數倍，而更昂貴的內城區市場則表現疲軟。

盡管工黨掌控了不少漲幅領先的選區，但從總體上看，自上次大選以來房價上漲的選區中，反而是自由黨聯盟占據多數。

在澳大利亞西部城市珀斯及南澳城市阿德萊德的外環選區中，有11個選區躋身自2022年5月以來房價表現最好的前23名。這些地區的中位房價普遍低于80萬澳元。

Cotality研究主管蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）表示，較小城市的住房相對可負擔性，以及強勁的州際人口流動，是這些地區房價上漲的主要推動力。

“疫情之前，珀斯、阿德萊德和布里斯班的房市本就相對疲軟，因此它們的房價可負擔性更健康，尤其是與悉尼等大城市相比，這使它們更具吸引力，吸引了州際投資者和移民?！彼f。

快速加息已導致購房者的借款能力減少約25%，使得在內城區承擔高額房貸變得愈發困難。

“房價相對于收入的極度不可負擔性，加上信貸可得性受限，使得需求轉向更便宜的市場。這正是為什么過去三年左右，珀斯、阿德萊德和布里斯班的表現大幅優于其他地區?！眲诶寡a充道。

數據顯示，墨爾本所有選區的房價均出現下跌，跌幅從工黨掌控的霍爾特（Holt）輕微下降0.2%，到自由黨掌控的弗林德斯（Flinders，位于莫寧頓半島）大跌16%。

相較之下，珀斯低于80萬澳元的經濟型選區表現搶眼，其中9個選區自2022年5月底以來房價漲幅在31%至51%之間。

“自2022年5月以來，在所有首府城市及州區范圍內，市場表現最強勁的是房價處于最低四分位的市場?！眲诶怪赋?。

“這些通常是大城市的外郊，而這些地區往往是工黨的優勢地帶。強勁的市場表現反映了在住房極度不可負擔、貸款能力受限背景下，需求被迫轉向低價市場?！?/p>

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，建筑成本高漲以及強勁的人口增長也是房價快速上漲的原因之一。

“以珀斯的郊區為例，買一套現有住房比建房還便宜，這就促使更多人選擇在這些低成本地區購房?！彼f，“此外，由于租金回報率較高，許多投資者也涌入了這些區域?！?/p>

工黨掌控的珀斯東南選區伯特（Burt）自上次選舉以來，房價漲幅全國第一，高達51.2%。

西澳的皮爾斯（Pearce）、哈斯勒克（Hasluck）、布爾溫克爾（Bullwinkel）和科文（Cowan）等選區漲幅均超過42%；斯旺（Swan）、弗里曼特爾（Fremantle）、唐尼（Tangney）和珀斯市區漲幅在31.2%至36.7%之間。自由黨掌控的郊區選區摩爾（Moore）漲幅為34%。

AMP首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示：“在西澳和南澳那些以自住業主為主、房價迅速上漲的成熟郊區，這種情況可能對現任議員有利。”

“人們看到房產升值，通常會帶來財富增長感，從而提升信心?！?/p>

“唯一可能對現任不利的，是那些房價過高、許多人仍在努力入市的地區，比如大城市的內城區，這類選民更關心住房可負擔性問題?！?/p>

在阿德萊德北部的工黨選區斯賓塞（Spence），房價自上屆選舉以來飆升44.8%。該選區涵蓋城市中一些最便宜的郊區，如普雷福德（Playford）、高勒（Gawler）和索爾茲伯里（Salisbury），租金回報率吸引了大量投資者。盡管漲幅顯著，中位房價仍僅為63.1萬澳元，居全國低位。

在悉尼，工黨掌控的麥克馬洪（McMahon）、奇夫利（Chifley）、沃森（Watson）和麥克阿瑟（Macarthur）等選區房價漲幅超過10%。自由黨選區林賽（Lindsay）、休姆（Hume）、班克斯（Banks）、休斯（Hughes）、貝羅拉（Berowra）和班尼朗（Bennelong）漲幅在1.3%至8.6%之間。

03

澳洲房價最低要上漲超$10萬，漲幅最高恐達15%！

澳洲新聞集團4月23日報道，綠黨警告稱，澳洲明年的房價可能上漲超10萬澳元， 因為兩大政黨都在為首次置業者全力以赴。

在預測政策變化可能只會加劇房市通脹的同時，一項最新分析警告稱，預計房價將 上漲。

這基于SQM經濟學家Louis Christopher的預測，根據工黨最近宣布的政策，今年房 價將上漲8%，而根據聯盟黨的政策，房價將上漲15%。

Christopher表示：“它們都會加劇通脹。你需要對這些東西進行建模，但如果只是 猜測，我認為在政策出臺12個月后，房價會上漲8%至15%?！?/p>

如果預測成真，那么在工黨執政的情況下，布里斯班一棟典型房屋的價格今年將增 加72000澳元，聯盟黨執政將增加135000澳元。

在悉尼，若工黨執政房價將上漲112800澳元，聯盟黨執政將增加211500澳元。

綠黨住房事務發言人Max Chandler-Mather表示：“在過去5年，房價漲幅是工資的 兩倍多，現在工黨和自由黨希望房價上漲的更快，這令人難以置信?！?/p>

“房價上漲的速度甚至比以前更快，這令租房者心碎，因為擁有自己的房產變得更 遙不可及。”

“雖然銀行和房產投資者從中獲得了巨額利潤，但租房者現在卻擔心，他們會不會 到死都買不起房?！?/p>

*自由黨的住房政策將如何運作*

收入低于17.5萬澳元的首次置業者將有資格享受達頓的新抵押貸款減免計劃。

該計劃將對申請者進行收入調查，單身人士的收入不得超過17.5萬澳元，夫婦的收 入不得超過25萬澳元。

它將允許首次購買新建房屋的購房者，在5年時間內對前65萬澳元貸款產生的利 息，從應稅收入中扣除。

聯盟黨稱，此舉將為普通家庭節每年省約11000澳元/年，即5年節省55000澳元。

工黨的住房政策將如何運作

如果Albanese政府再次當選，澳洲所有首次置業者僅需支付5%的首付便可進入房市。

根據新計劃，只要銀行確定他們可以償還貸款，悉尼人和首次置業者就能以5萬澳 元的首付購買100萬澳元的公寓。

昆州人和首次置業者能以42500澳元的首付購買85萬澳元的獨立屋。

Albanese還承諾投入100億澳元用于建造10萬套專門供首次置業者使用的新房，其 中20億澳元將為撥款，80億澳元為零息貸款或股本投資——主要針對州和地區政府。

根據工黨的說法，聯邦政府將與各州和地區合作，識別未充分利用的政府土地，加 快開發申請的速度。

Albanese向澳洲新聞集團透露：“我想幫助年輕人和首次置業者實現買房夢。”

04

布里斯班房租年漲幅8.3% 全澳最高

最新數據顯示，布里斯班出租房的租金年漲幅全澳最高。同時，昆州住房供應量嚴重不足，令租房市場雪上加霜。

根據REA發布的最新報告——Market Insight，截至今年三月前一年內，布里斯班的房租已上漲高達8.3%，在所有首府城市中名列第一。而昆州偏遠地區的房租漲幅亦步亦趨，每周中位租金為650澳元，在澳洲偏遠地區中也排名第一。

該報告還指出，在今年第一季度，布市租房廣告上的中位租金已上漲了3.2%，達到每周650澳元。布市單元房/公寓租金年漲幅為5.2%，而獨立房租金年漲幅為3.1%。。

房地產數據分析機構PropTrack的資深經濟學家弗拉哈蒂女士（Anne Flaherty）說，昆州住宅嚴重供不應求，在全國僅次于西澳。去年整個財政年度，昆州新建住宅的數量短缺39%；而前一年則更甚，供應缺口是45%。

她說：“長期累積的建屋不足導致如今嚴峻的局勢，而即將舉辦的奧運亦在消耗大量勞力資源，讓住宅建設進度更為困難。這些因素都促使供不應求的現況，在短期內絕不會扭轉?！?/p>

“就目前的趨勢，昆州住房供應的前景確實令人擔憂。我們建造的房屋數量，遠遠不足以滿足人口增長的需求。”

弗拉哈蒂還說：“過去一年中，布市的租金漲幅在所有首府城市中居冠；而昆州偏遠地區的租金漲幅亦緊隨其后，兩者共同攀升至8.3%。

“目前整個大布里斯班與偏遠地區，租賃房源明顯不足以應付人口增長；即便租金漲幅不如2022至2023年的急速，但仍在加速增長中。

“我們通常認為，偏遠地區的租賃市場比首都城市市場更為經濟實惠；但現實卻完全顛覆了這個概念。

“昆州偏遠地區城市之如此搶手，與其強大的經濟實力和完善的基礎建設有關；比如這些城市擁有大學、完善的基礎設施等。與其他州相比，昆州更具吸引力?！?/p>

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