作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如今深圳的新房入市，可以說是喜憂參半。

喜的是更便宜了，憂的是降價不一定能帶來量，營銷推廣還下了大功夫。

換個名字卷

最近，位于龍華觀瀾的鵬瑞頤璟府換了個名字回歸，推出了二期產品。

備案名為鵬瑞頤璟府二期，但推廣名稱改成了“鵬瑞鷺璟府”。

384套88~419平精裝現房，備案均價約49103元/㎡，總價區間約394萬~2428萬/套，誠意登記階段給出了95折，折后單價區間約4.35萬-5.34萬/平，總價區間約375萬-1135萬/套。

對比鵬瑞頤璟府一期便宜了不少。

鵬瑞頤璟府一期2021年9月入市，1659套79~143平精裝住宅，備案均價約55244元/㎡，單價區間約5.05萬-6.05萬/平，總價區間約447萬~865萬/套。

相比之下，鵬瑞鷺璟府備案均價便宜了約6141元/㎡。

作為鵬瑞集團在龍華落下的重要一子，項目分為東西兩區，其中鵬瑞鷺璟府位于東區的7棟和8棟位置。

曾經鵬瑞頤璟府一期入市，開盤成績不算特別出色，但也順利在開盤當天銷售接近500套，而鵬瑞鷺璟府如今入市，銷售成績就多少需要看運氣了。

一方面，如今的新房市場已和過去火熱的市場不同。

鵬瑞頤璟府遇上了深圳樓市的高光時刻，2021年9月1659套79-143平住宅，開盤當天524批客戶認籌，也才賣出了473套，隨后在順銷期中，采取轉介，多次推出特價房的方式，經歷了將近一年才清盤。

如今的新房市場，購房群體觀望情緒更高，對新房的要求也更嚴格。

并且隨著“好房子”的實施，新房的得房率將會大幅提升，戶型格局和空間設計也會更加人性化。

雖然鵬瑞鷺璟府有現房優勢，價格也相比一期更便宜，但由于是建筑新規前的項目，得房和使用空間自然比不上新規后戶型的使用和收納空間。

另外鵬瑞鷺璟府的競品也在張羅著入市，相比之下，規劃規模也更大，供應更多。

同片區內的競品最近邀請了明星助興登上了熱搜，相距約5.6公里，已經開放了營銷中心在預熱蓄客了。

同時周邊還存在大量的土地整備以及待改造項目，長遠的新房供應并不會短缺。

更值得注意的是，眼下鷺湖中心片區內的二手房成交在下探，剛需戶型在4萬-5萬/平的水平，復式則在6萬+/平。

鵬瑞頤璟府已經出現成交記錄，今年3月成交一套89.62平戶型，掛盤436萬，實際成交總價402萬，折合單價約4.49萬/平。

2021年12月入市的御景華府，位于項目步行約600米處，也有兩套成交記錄。

一套73.24平，2024年11月掛盤310萬，實際成交287.6萬，折合單價約3.93萬/平；一套70平，2024年12月掛盤240萬，實際成交240萬，折合單價約3.43萬/平。

而距離項目約3公里的金地鷺湖1號，今年2月及3月成交兩套復式，一套193.16平，掛盤1200萬，實際成交1168萬，折合單價約6.05萬/平，一套186.34平，掛盤968萬，實際成交886萬，折合單價約4.75萬/平。

相較之下，鵬瑞鷺璟府的價格優勢很難從這些二手次新房價格中跳脫出來。

另一方面，剛需購房需要的近距離配套有所欠缺。

從推廣的名字可以看出，開發商希望把項目打造成鷺湖中心城高新園區核心的標桿項目。

畢竟鷺湖中心城是龍華區七大重點發展片區之一，并且規劃藍圖包含了行政、科技、文化綜合服務功能，未來還會建設

可惜，理想很豐滿，現實只能是現實。

項目在鷺湖中心城的版圖上，處于鷺湖中心城規劃藍圖觀瀾高新園部分，但項目容積率達到了5.0，樓棟之間有對視的可能，周邊城市界面以城中村+老舊工業園為主。

約3公里內缺乏大型商場，無成規模的商業，約4公里內缺乏步行舒適范圍的地鐵站點，最近的地鐵站點觀湖站還在規劃中，且未來步行距離也達到了1.1公里左右。

而這些問題都是中短期內難有較大改變的。

高光不再

不過相對新房市場而言，鵬瑞鷺璟府的價格確實給出了誠意，不僅對比周邊曾經入市的新房也低了，相對一期的價格也更低。

一方面是市場原因，深圳新房已經不再限價，開發商可以根據自身需要進行定價，另一方面開發商曾經的拿地代價似乎不算特別高，鵬瑞鷺璟府所在的地塊是鵬瑞曾經通過收購深圳市新基投資有限公司股權而來。

但即使向市場讓價，似乎也難以彌補鵬瑞“品質光環”不再的問題。

因為曾經以豪宅品質著稱，打造出過“深圳灣1號”“廣州·鵬瑞1號”的鵬瑞集團，在品質上也出現了翻車。

在鵬瑞頤璟府交付之初，項目就曾出現過質量方面的問題。

據《南方都市報》報道，鵬瑞頤璟府曾在交付前被業主質疑精裝修材料存在甲醛超標、質量差的問題。而從業主以及驗房師收房反饋來看，小區還曾出現墻體滲水、墻磚空鼓、外墻鼓包、窗戶玻璃刮花、窗框受到污染等情況。

另外，在項目交付品質出現下滑的情況下，鵬瑞的物業管理水平也受到質疑。

今年2月，深圳灣1號萊佛士公寓被多名業主指出鵬瑞旗下的物業管理公司收取高額物業費后，未能提供相應服務而遭到業主拒交物業費用。

雖然開發商交付項目的品質與不同項目之間的物業管理水平并無直接關聯，但更多時候反映出的是房企運營管理方面的本質問題。

若一個房企始終追求精細化運營與品質深耕，追求高質量發展，嚴格交付要求，很難出現曾經沒有出現過的問題。

所以，從細微處看，鵬瑞的這次現房推售，更是一次考驗。

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作者觀點，不代表格隆匯立場