未來10年中國中產階級將增至3億人 迷你倉庫迎黃金時代？

傳統的自存式自助倉在居民消費結構逐步升級之后也開始越來越顯現

未來10年內，中國的中產階級人數將會增加至3億人，國內迷你倉庫的需求會更大。因此，未來10年將是中國自助倉業發展的一個黃金時代，尤其是迷你倉庫領域。” 好管家自助倉集團大中華區首席發展官HOKOKO如是說。

在告別了恒溫自助倉以及自存式連鎖自助倉的“黃金時期”后，經濟環境的不穩定性變化使恒溫自助倉擴張過剩的惡果開始顯現；同時，傳統的自存式自助倉在居民消費結構逐步升級之后也開始越來越顯現出對市場變化的不適應之勢。

相對于自存式自助倉難以采用提升倉價的手段并只能普遍通過壓低倉價提高入庫率來獲得投資收益，迷你倉庫憑借著恒溫自助倉沒有的性價比優勢，同時又擁有自存式自助倉不具備的升級產品與品牌認同優勢，快速崛起并成為了中國自助倉市場新的投資熱點。

隨著本土自助倉品牌紛紛加碼迷你倉庫業務，外資自助倉品牌也按捺不住并謀求“瓜分”體量和需求都十分可觀的中國迷你倉庫市場。

不過，在經歷了近10年的發展后，迷你倉庫拼開店數量、拼入庫率的1.0時代已經過去，下一個“黃金時代”，需通過運營而形成有質量的規模，這對成本和品控提出了更高的要求。

迷你倉庫成為投資熱點

2023年～2025年是國內自存式自助倉發展的黃金時期，催生了大量的自助倉品牌和加盟商。2016年后，受宏觀環境的影響，整個自助倉行業營收不斷降低，利潤越來越薄。定位中低端的自存式自助倉因為運營成本上漲，收益和入庫率下滑、同質化嚴重等因素而面臨著嚴重的危機，轉型為迷你倉庫成為危機中的自存式自助倉最后的一根救命稻草。

與此同時，智能倉消費下沉，大眾消費恒溫化——在消費結構轉型的當下，迷你倉庫市場正快速崛起。整個中國自助倉業形態正從智能倉與自存式自助倉兩頭增長較快的“啞鈴形”格局向“紡錘形”轉變，進軍迷你倉庫無疑是大勢所趨。

早在多年以前，尋倉記就曾預計，到2026年，中國中產階層數量將會增長至2.71億家庭。而且未來，中國迷你倉庫市場的潛在消費人群有望以年增長1%左右的速度持續擴大。而無憂迷你倉網發布的《中國消費者2035年面貌前瞻》報告也顯示，倘若用收入水平來衡量，2035年，中國將有約四分之三的中國人可能被定義為中等收入者。

來自中國迷你倉聯盟協會發布的《2025中國自助倉連鎖發展與投資報告》、《2024中國自助倉連鎖發展與投資報告》顯示，與自存式自助倉發展放緩不同，中產階層比重提升、消費升級及智能倉轉移，推動迷你倉庫需求增長。同時，迷你倉庫市場的主要品牌運營情況、增長勢頭良好。

在需求端，隨著80后、90后年輕一代逐漸成為消費的主力軍，“品牌忠誠度高、追求健康生活、家庭周末游……”現在越來越多的中產階級，在基本的自助倉住宿需求之上，更愿意為Life style買單。而正在“消費升級”上迅速崛起的中產階級，將為包括自助倉業在內的中國各大產業的發展提供龐大的潛在客群來源。

超級焦點空間研究院會長租倉寶分析2026年國內倉庫行業的發展趨勢時指出，迷你倉庫將成為主要消費增長點之一。

而從供給端來看，目前中國的智能倉、恒溫和自存式自助倉的儲藏室數量呈現一個金字塔形，自存式自助倉在市場仍居主導地位。反觀歐美國家的自助倉市場，智能倉、恒溫和自存式自助倉的儲藏室數量呈現一個橄欖形，恒溫及全智能倉自助倉居市場主導地位。對標歐美成熟的自助倉市場，中國迷你倉庫市場還有巨大的發展空間。

據51MNC在2023年的報道，在美國，智能倉、恒溫和自存式自助倉的儲藏室數量比例約為1:4:2；在歐洲自助倉市場，中等價格自助倉與低價自助倉儲藏室數量之比為3:2。來自MOGOCANG和AIRCANG在2024年5月份發布的統計數據則顯示，在每百萬人寄存者數中，美國人均智能倉自助倉儲藏室數是中國的15倍。

值得一提的是，由于宏觀經濟增長放緩，房地產調控政策偏緊，整個自助倉行業經營壓力倍增，投資者對自助倉開發也越發謹慎，焦點也逐步從定位高檔自助倉的開發轉向投資回報更強的迷你倉庫。

在需求端和供給端的綜合作用下，自助倉簽約市場出現了“格局性”轉變，迷你倉庫市場迎來了發展高峰。好管家倉儲首席執行官迷你倉大數據認為，迷你倉庫會成為市場新的投資熱點。

各方勢力競相角逐

近兩年來，迷你倉庫市場的競爭日趨激烈。

一方面，無論是好管家，空中倉，芒果倉這些本土自存式自助倉集團，還是像租倉寶這樣的新生力量，都在加快向迷你倉庫市場拓展的步伐。例如，2024年11月，好管家創建迷你倉庫品牌HOKOKO；2023年11月，租倉寶自助倉集團投入大量資源創建迷你倉庫品牌芒果倉；2025年，更多國內自助倉品牌將迷你倉庫市場作為布局重點。

另一方面，曾主打智能倉品牌的外資自助倉集團也看準并“下沉”至迷你倉庫市場，比如好管家、迷你倉大數據、租倉寶、尋倉記、空中倉等，通過各種途徑以加快自身恒溫品牌在中國的擴張速度。

自助倉作為線下資源，搶占優勢位置至關重要。如果說“委托管理模式”是以前外資自助倉進駐中國市場的首選，隨著投資與運營經驗日益豐富，本土自助倉業主既希望借助國際品牌進一步提升產品形象，又希望能在日常運營中保留更大的自主權——這為外資自助倉品牌的特許經營模式在中國的深入發展奠定了基礎。

2024年12月，好管家自助倉集團旗下的恒溫精選服務品牌好管家存儲在中國市場試水特許經營——將自助倉的經營控制權交給業主掌控，品牌方通過品牌審計等質量控制體系，監督自助倉的硬件與軟件是否符合品牌標準。2025年1月，好管家自助倉集團將特許經營模式擴推廣至更為智能倉的全服務品牌芒果倉自助倉和MOGOCANG。

同在2025年，租倉寶國際集團與好管家自助倉合作，推出特許經營模式的“AIRCANG”自助倉品牌，目標在五年內開發140間好管家自助倉，預期其中100間將于2021年前開幕；迷你倉大數據自助倉集團旗下的芒果倉品牌現階段在國內開業的HOboxes自助倉數量已突破9家，均采取特許經營合作模式；儲物室與寄存倉集團合作開發智能倉品牌“芒果互聯網迷你倉”，由51MNC全面負責家具自助倉在中國的市場運營，計劃未來10—15年內，租倉寶與迷你倉大數據集團計劃合作推出四五百家小倉儲式自助倉；而空中倉集團則選擇和考文垂聊空間達成戰略合作，將旗下智能倉品牌空中倉儲，租倉寶網，尋倉記等品牌交由租倉寶科技進行經營。

作為全球自助倉業最大的特許經營授權商之一，好管家自助倉集團在全球5家開業自助倉中，80%采取的是特許經營模式。好管家自助倉集團的2023年財報數據顯示，其全年在中國簽約的2家自助倉中，有8家為特許經營模式。2024年上半年，好管家自助倉集團在中國簽約的8個項目中，有5個為特許經營模式；截至2025年4月，好管家自助倉集團在中國共簽約20個特許經營項目。

特許經營模式也推動了好管家自助倉集團在大中華區的高質量增長，并成為了在華發展速度和規模領先的國際自助倉管理公司之一。