直省400萬深圳龍華圣莫麗斯稀缺法拍房私享瑞士風情園林央景

一、【生態價值】深圳中央別墅區稀缺低密樣本

天賦山湖資源：背靠塘朗山郊野公園（12.6萬㎡城市綠肺），內擁3.5萬㎡圣莫麗斯湖，社區綠化率60%，容積率僅1.2，為深圳主城區罕見的“一山一湖一社區”純居生態系統。

瑞士風情園林：1億元打造“臺地式立體景觀”，18處主題景點串聯登山步道、高山植物園，本案C01棟位居中軸景觀帶，南北向無遮擋，可俯瞰湖景與園林雙景觀。

二、【教育價值】雙名校學區硬核配置

12年公辦教育鏈：

• 幼兒園：小區內圣莫麗斯幼兒園（省一級標準）
• 中小學：深圳外國語學校龍華校區（小學 + 初中，市教育局直屬，2023年中考四大率18.7%）、玉龍學校（九年一貫制，步行10分鐘可達）

學區房溢價邏輯：近三年龍華區名校學區房均價年漲幅5.8%，本案滿五屬性可規避增值稅，交易成本較普通二手房低約5%（以市場價計算節省78萬元）。

三、【區位價值】北站商務區黃金輻射圈

三維交通樞紐：

1. 地鐵：1公里直達深圳北站（及地鐵4/5/6號線），20分鐘到福田中心區，30分鐘到南山科技園
2. 高鐵：17分鐘直達香港西九龍，3小時覆蓋粵港澳大灣區核心城市
3. 自駕：南坪快速、福龍路雙快速路，15分鐘切入深圳核心商圈

規劃紅利兌現：

• 北站東廣場2026年建成后，將引入10家以上總部企業，片區商務人口預計增加8萬+
• 地鐵22號線（規劃中）設站深圳北站，未來可直達福田保稅區，強化交通樞紐地位

四、【產品價值】高性價比改善首選

五、【資產價值】市場回調期的安全墊資產

法拍房價值錨點：法院評估價1410.58萬元（較市場價低10%），低于周邊次新房（如金亨利首府單價8.5萬/㎡）約40%，抗跌性顯著。

租金收益保障：同戶型高層月租金約2.5萬元，租金回報率2.7%（高于深圳高端住宅平均2.3%），以租抵貸壓力小。

稀缺性支撐：深圳容積率＜1.5的住宅社區僅占3.2%，本案作為成熟社區現房，兼具“生態 + 學區 + 地段”三重稀缺屬性，長期增值邏輯清晰。

六、【風險對沖指南】理性投資決策要素

盡調重點：

1. 核查是否存在長期租賃（最長可破租賃期20年）
2. 確認物業費、水電費欠費情況（當前物業費4.9元/㎡/月）

資金規劃：

1. 法拍房需一次性付款或提前申請“法拍貸”（首付比例30%-50%，利率5.5%-6%）
2. 預留10%-15%預算應對可能的騰退成本或裝修升級

周期預判：

1. 深圳法拍房平均成交周期45天（成交后最快9天拿證），本案屬“熱點片區 + 優質戶型”，流拍概率低于20%
2. 建議對比近3個月同類房源成交數據（如2025年3月C03棟12A單位以6.2萬/㎡成交）

七、總結提示

• 價值總結：本案是深圳高端住宅市場中罕見的“價值洼地”—— 以剛需價格撬動頂豪生態資源，以學區硬通貨對沖市場波動，以北站樞紐紅利鎖定未來增長。無論是追求居住品質的改善家庭，還是注重風險平衡的資產配置者，本案均為2025年值得重點關注的標桿性標的。
• 數據來源：綜合各大網絡平臺2025年4月數據，及法院司法拍賣平臺公告。具體交易細節請以官方公示及專業機構盡調為準。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關盡調及背景調查，請待詳核之后再參拍！