最近，很多人都特別糾結！

一邊是政策托底，都說買房時機到了；另一邊，年后不少房價又降了五六萬。

該聽誰的？無數家庭猶如站在十字路口，愈發變得迷茫了。

面對這個時代拋給我們的終極拷問，我們普通家庭該如何抉擇？

其實，知名企業家很早就提醒——再等下去會很危險！

這一期我們就來分析分析，曹德旺的忠告背后，究竟隱藏著哪些深層次提醒。

01、房子背后的財富真相

早在2018年，曹德旺就大膽預言“房子既賣不掉也租不出去”，在他眼里，“房子不過是一堆鋼筋混凝土，不能創造任何價值！”

當時很多人對此嗤之以鼻，而如今看來，現實似乎正在一點點被驗證。

就拿乳山銀灘來說，當年海景房被來自全國的購房者追捧，如今價格卻腰斬，很多樓盤一年四季都空置率超高，尤其是冬季，有的小區空置率更是超過了90%。

還有雄安新區，當年房價一路被炒到三四萬一平米，如今價格回到了幾千塊，但依舊很多人無人問津。

關于今天的狀況，曹德旺要早有預期！

幾年前，在大家瘋狂買房，認為房價始終向上的時候，曹氏家族基金會就將名下多處房產捐贈出去，用實際行動踐行了“去房產化”的理念。

曹德旺的這些先見之明，正是源自他對中國樓市底層邏輯的深刻解構。

02、老曹對房地產市場的判斷

很多人不理解，為啥老曹會說再等待就是深淵？

其實，深入分析就不難理解，有4個底層邏輯支持著這個論斷：

1、居民負債已經處于天花板狀態

有數據顯示，2008年，居民負債率不到18%，到了2023年，居民負債率超過70%，同時，負債人數接近8億人，而其中，70%以上都與房產相關。

80后、90后甚至00后，都在為房貸苦苦掙扎，這也導致接盤的力量已經瀕臨枯竭。

湖南有一位程序員，月供占到收入的近80%，為了維持生活，男的兼職送外賣，女的兼職做美容，老人退休年紀還去做保安…

這樣的案例，，揭開了高杠桿時代人們艱難的生存困境。

為了買房，很多家庭掏空了家底，走上了長期負債之路，生活喘息都難，哪還有多余的錢再去買更多房子。樓市的購買力嚴重不足。

2、供需失衡來勢洶洶

住建部透露，國內建筑6億棟，單算住宅數數量，足以容納30億人居住。要知道，國內總人口也不過14億多，房子供給之多，遠超出了很多人的想象。

更為殘酷的現實是，建房步伐不停，每年還有新房入市，加劇市場供大于求。

比如：

2022年商品房待售面積56366萬平方米；

2023年待售面積67295萬平方米；

2024年末待售面積為75327萬平方米

另外過去三年，全國房價卻陷入普跌，比如湖北某遠郊盤，三年降價47%，但是帶看量卻暴跌82%，這就是樓市過剩時代的一個典型縮影。

房子太多，人們的購房意愿下降，價格一降再降，依舊無人問津。

3、人口結構加劇失衡

早些年，老人少年輕人多，城鎮化進程加速，購房需求快速增長也讓房價一路飆升。

而現在呢？

60歲以上老年人口已經超過了3億，而且這些人多數都已經有了住房。

而00后規模卻比90后減少了數千萬，甚至新生兒數量還在持續下降趨勢。

上海有個干了十幾年中介的網友透露，有個95后的客戶，原本打算買房，但前段時間直接繼承了三套房子，果斷放棄了買房計劃。

當剛需從原本的購房需求，變成了“繼承剛需”，這意味著樓市的根基已然被動搖。

房子的需求群體在減少，可供給的數量卻在不斷增加，未來樓市也充滿了不確定性。

4、資產屬性突變。

大城市核心區豪宅與資源枯竭城市幾萬塊一套房，資產屬性突變，房產已經從過去的普漲，市場淪為了“分化賭具”

比如北京東城區老破小學區房依舊保持著每平米12萬的高房價，然而鶴崗城市已經出現兩三萬就能買一套房。

這鮮明的對比，印證了“地段邏輯”的殘酷重構。

不同地段的防塵價值差異變得越來越大，買房穩賺不賠的神話正在加速破滅。

03、接下來房子怎么走？

新加坡模式，雙軌制發展正在逐步形成…

1、保障房正在崛起

今年兩會上面再次提到建設好房子，明確4萬億專項債收儲商品房用于提高保障房供給。

而保障房的價格優勢，已經讓年輕一屆購房者“神往”。比如深圳某個共有產權房小區2萬多的單價，僅為同地段商品房的40%。

這也預示著，未來50%的住房需求將由保障體系承接。為中低收入群體提供居住保障，但同時也在一定程度上影響了樓市的格局。

2、核心房正在貴族化

遠郊房在加速價值縮水，但是核心城市優質地段的房產價格變得越來越高，只有少數人才能邁進門檻。

比如去年，上海某新盤驗資門檻提高到了2000萬，北京頂級豪宅甚至逆勢上漲。這樣的房子，也只有有錢人才買得起。

3、城市也在經歷洗牌

城市的發展狀況，直接影響著樓市的興衰，然而，城市有活力，樓市就更具潛力，導致就會迎來各種危機。

然而如今，活力并不是普遍化。如今的狀況是：

一邊是，大城市都在通過專項債進行城中村改造，發展趨勢一片繁榮。

另一邊，越來越多市縣土地流拍，城市發展陷入困境。

城市之間也開啟了競爭，那些沒有產業和人口優勢的城市，將最終被踢出牌局。

04、普通人如何應對？

1、優化資產

遠郊房：配套不行，貶值趨勢超快；

小產權房：是法律邊緣資產，隨時可能歸零；

超高樓層住宅，安全焦慮正在摧毀這類房產的價值，持有只會讓損失越來越大。

手上有這幾個資產，建議快刀斬亂麻，割肉離場或更為明智。

2、買房鎖定“黃金一公里”

寧愿選擇中心區成熟配套的老破小，也不要外觀高大上檔次的郊區偽豪宅，畢竟核心地段保值潛力無可抵擋。

另外，現金流至上！月供別超收入1/3，還要預留24個月的月供儲備，以應對不確定性。

總之，曹德旺的提醒不是一句空話，政策紅利已經發生驟變，這個時候的買賣抉擇，更關乎家庭財富存亡。

所以，理性一點，別被市場帶了節奏。