每經記者：劉頌輝 每經編輯：魏文藝

4月22日下午，上交所舉行“滬市保租房、消費與倉儲物流REITs2024年度集體業績說明會”，7家REITs原始權益人、運營管理機構和基金管理人介紹了去年業績發展情況，并就投資者關心的問題進行了面對面交流。

在一系列擴內需促消費政策的推動下，各地零售商業項目通過引入新興品牌、舉辦特色活動等各類引流措施，消費基礎設施公募REITs的銷售額及客流量呈現上漲態勢。

其中，嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT和華夏首創奧萊REIT的底層資產出租率均超過95%，派息率均超過5%。已上市的另外3只消費REITs運營情況總體亦表現良好。

第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務負責人黃國鈞當日在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時指出，消費REITs逆勢上漲本質是政策紅利釋放與市場理性博弈的結果，政策端打通資產證券化路徑、資金端追逐確定性收益、資產端沉淀核心區位價值，三重邏輯對沖短期租金下行壓力，形成獨特的資本定價邏輯。

黃國鈞表示，相關資產作為長線經營，在繳納房產稅和租金增值稅后，政策應該適當放寬發行主體（如資產剝離）等要求，這對于紓困開發商、豐富REITs產品和壯大我國REITs市場都是有利的。

消費REITs派息率居高位

據年報披露，2024年滬市33只REITs共實現收入85億元，較2023年同比增長35%；共實現可供分配金額62億元，較首發預測整體達標。

其中，嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華安百聯消費REIT和華夏首創奧萊REIT4只消費REITs的銷售額及客流量在去年均呈現上漲態勢。分紅比例相比保租房REITs項目也更大，派息率普遍在5%以上。

如嘉實物美消費REIT去年實現收入約1.08億元，凈利潤3489.19萬元；期內可分配金額為6197萬元，按報告期末市值計算，派息率為5.73%。

華夏金茂商業REIT去年實現收入8422萬元，凈利潤為1408.36萬元；期內可分配金額為4959.2萬元，按基金募集規模，派息率為5.06%。

華安百聯消費REIT去年的總收入1.03億元，項目公司營業收入9471萬元；期內可分配金額為6321萬元，按報告期末市值計算，派息率為5.59%。

華夏首創奧萊REIT去年實現收入9721.15萬元，凈利潤為2769.09萬元；期內可分配金額為4405.7萬元，按基金募集規模，派息率為5.83%。

“在債市（含存款利率）收益率下行、較高且穩定收益資產稀缺的背景下，REITs的大比例分紅機制特性吸引機構和投資者配置。比如華安百聯消費REITs年化分派率達6.10%，高于傳統債券收益。”黃國鈞表示。

記者注意到，華安百聯消費REIT的底層資產是位于上海市楊浦區五角場商圈的百聯又一城項目。五角場是上海城市副中心之一，整個商圈范圍有萬達廣場、合生匯、蘇寧易購廣場等多個優質項目。

面對消費類物業市場的競爭，上海百聯又一城商業管理有限公司總經理馮波表示，與周邊競品相比，該項目聚焦品質家庭的核心客群，打造引領商圈品質消費的輕奢綜合型購物中心標桿，通過引入大量商圈首店及上海首店，補充商圈內缺失的服務體驗業態，從而與周邊競品形成差異化經營。

物美集團副總裁兼REITs項目運營管理機構負責人劉宗仁則介紹，公司已有首家借鑒胖東來模式的自主調改店，在品類、價格以及員工服務方面進行調整，下一步的計劃是成立專門調改小組，對商業項目進行調改。

投資者關注底層資產運營

每經記者注意到，在與參會REITs原始權益人、運營管理機構和基金管理人的互動交流過程中，不少投資者提到底層資產在未來運營管理中的策略問題。

在業績說明會上，有投資者對長沙金茂覽秀城周邊新增兩座商業項目帶來的市場影響提出疑問。長沙金茂覽秀城項目總經理王竹表示，兩座新項目與金茂覽秀城直線距離超過5公里，各自的定位不同，雖然短期內會加劇品牌拓店的競爭，但長期來看，核心商業的集群效應和提質擴容，可以整體激活消費市場。

中國金茂（集團）有限公司金茂酒商財務總監竇慧慧向每經記者補充道，除了長沙覽秀城這一底層資產，中國金茂旗下還有豐富的商業資產儲備，分布在南京、天津、上海、青島等核心城市，后續計劃陸續將擴募資產置入上海興秀茂旗下。

事實上，與消費REITs在二級市場優異表現不同的是，研究機構的報告顯示，目前零售商業正處在存量高企、新增供應放量、租金下調的市場周期。

據第一太平戴維斯統計，今年一季度，零售商業市場競爭日趨激烈，不僅體現在各大購物中心之間，也反映在品牌商爭奪更為謹慎、趨于理性的消費者群體中。

以上海為例，一季度累計新增零售商業面積11萬平方米，全市空置率環比微降0.1個百分點至11.3%，購物中心首層平均租金環比下降0.4%至每天24.2元/平方米，同比下降2.6%。此外，杭州、北京、天津、廣州、深圳等城市，亦通過降低租金來提升項目的出租率。

據仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻介紹，一季度零售商業市場競爭激烈且租賃勢頭放緩，市場情緒謹慎，零售租金整體仍處于下行通道。面對激烈的市場競爭和挑戰，一些業主方和運營方正嘗試從項目重新定位、翻新改造、業態組合調整和主題營銷賦能等多方面進行積極調整，以提升項目整體表現。

在此市場情形下，零售商業開發商是否應該爭相將項目推向REITs市場？黃國鈞分析指出，商業REITs對項目有嚴格的篩選要求，但并非所有同類零售商業地產都可以發行，核心要求包括資產合規性、項目產權清晰、收益穩定與規模要求、非特許經營類項目需滿足3年運營盈利或現金流為正、發起人需為獨立法人且不得涉足住宅開發等。除了滿足以上關鍵指標，還有其他細節要求。

“目前很多核心區優質穩定的經營性資產未能入池，主要與增值稅無法規避有關。”在黃國鈞看來，并不是所有零售商業都滿足發行要求。當前零售商業REITs發行受阻的深層次原因在于資產質量與金融工具屬性之間的結構性矛盾。

“總的來說，REITs就像商業地產的‘上市’，不是所有項目都能達標。現在能發行的都是‘學霸’（地段好+運營穩+證件齊），大部分項目還在‘補考（提租金+改業態+辦手續），還有出身之分。”黃國鈞補充道。

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