文旅、體育、機器人......在過往房地產上行周期，地產開發商曾有過一段多元業務探索期，涉獵行業也“五花八門”。如今，經過行業出清與時間檢驗后，留下來的商業模式、站住腳的房企已是少數，而商業運營等“地產+”業務，可謂大浪淘沙下的幸運兒。

在房企2024年報中，“經營性業務”成為房開之外的絕對主角，部分頭部房企憑借商業運營、長租公寓等業務，在去年收獲了數百億營收，成為集團凈利潤的一大來源。如果再加上物業管理、代建等地產相關服務業務，有企業“非房”業務的利潤已經撐起半邊天。

不論主動或被動，過往“三高”模式造就的傳統房開，在地產新周期之下已經難以為繼，房企轉型也勢在必行。從目前主流趨勢看，活下來的規模房企，正在從單純的“開發商”轉型為綜合“運營商”，通過商業等經營性業務站穩“第二曲線”，助力企業活下去。

面向明天的業務

在曾經地產開發蒸蒸日上的年代，如果一家房企投重金打造商業地產等業務，會被質疑“是否占用太多資金”、“是否不利于房開規模擴張”，業內企業如龍湖、華潤等，都曾經歷類似階段。

但隨著地產開發規模連年縮水，這些曾經的“配角業務”，已逐漸站到舞臺中央。在地產企業批量虧損、房開業務賺錢難的行業現實下，那些持有優質經營性資產的房企，正在收獲寶貴的盈利活水。

以前述房企為例，在過去的2024年，華潤置地2788億元的營業收入盤面中，開發業務占據大頭、營業收入為2371.5億元；經常性收入業務營收416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。經常性收入業務即“經營性不動產業務+輕資產管理業務+生態圈要素業務”。

雖然營收占比不是很高，但其另一個指標極為突出：經常性收入業務的核心凈利潤，去年首次突破百億大關、達103.4億元，占整體核心凈利潤的比重為40.7%，成為企業盈利的“第二曲線”。該集團預計：2025年經常性核心凈利潤占比將達到45%以上，中長期會穩定在50%左右。

“公司曾對經常性收入業務的利潤占比做過規劃，當時預計到‘十四五’末期，占比會在15%左右。但這幾年市場發生了不少變化，經常性收入業務增長明顯，相對開發銷售型業務毛利率在下滑，導致占比要比規劃的更快。”華潤置地管理層在投資者會上表示。

龍湖集團也有類似趨勢。2024年全年，龍湖集團運營及服務業務實現收入267億元，同比增長7%，收入占比提升到21%。其中，運營業務收入為135.2億元，同比增長4.5%，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為78.8%、19.6%和1.6%，運營業務毛利率高達75.0%。

“2024年龍湖的運營及服務業務實現267億收入，對集團整體收入的貢獻占比達到21%，這個占比在前年只有9%，通過兩年時間達到21%，并且有希望在2028年占比過半。在這幾年地產業務受到沖擊的情況下，運營及服務業務為集團撐起了利潤盤面。”管理層表示。

從這兩家房企的表述可見，經營性業務等對房企盈利貢獻快速上升，一方面是企業多年的投入已步入收獲期，更重要的因素是，房開業務盈利普遍收縮，帶來“非房”業務盈利占比被動升高。

其他業內頭部房企，雖然“非房”業務對營收貢獻占比相對較小，但同樣是集團的戰略級板塊，被寄托了穿越地產周期、開發“第二業務曲線”、走向明天的希望。

在中海地產內部，商業資產管理被視為“明天”產業，主要包括寫字樓、購物中心、星級酒店等投資開發，住宅開發主業被稱為“今天”產業，“后天”則是創新業務。去年，該集團房開業務收入1747.16億元，占總營收的94.36%；商業資產管理業務實現收入為71.29億元，占總營收比例為3.85%。

另一頭部房企招商蛇口，去年實現營收1789.48億元，其中資產運營收入71.49億元，在總營收中占比3.99%；物業服務收入154.37億元，同比增長9.37%。“除了住宅開發之外，對集中商業、公寓、產業園等資產管理業務同樣看重，希望將此作為第二增長曲線。”該集團稱。

從目前房企跑通的案例看，在地產開發利潤“見底”、有待回升的情況下，房企要想穩住盈利、開辟第二曲線，主要還是依賴商業地產等運營型業務、以及傳統物管等服務型業務。曾經遍地開花的文旅、體育、機器人、農業、新能源等多元化探索，如今大多已經聲量漸低。

存量市場競爭壓力

雖然被寄予“明天”的希望，但房企圍繞“地產+”拓展的業務，并非沒有市場挑戰。歷經多年高速發展，我國商業地產行業已進入存量時代，近十年開發速度放緩。

中指研究院表示，以新開工面積計算，1999-2024年，全國商業營業用房新開工面積累計達34.36億平方米，辦公樓新開工面積累計達9.95億平方米；2014年以后，商辦用房增量開發整體放緩，2024年，我國商業營業用房、辦公樓新開工面積分別同比下降23.3%、27.7%。

以商業地產領域的購物中心為例，2024年全國新開業的商業項目數量約430余個，新開業商業項目總體量約3,400萬平方米，同比2023年分別下降17.58%和12.52%。隨著居民消費模式的轉變，實體商業運營面臨較大挑戰，商業地產市場逐漸進入“存量競爭”時代。

“從規模表現看，市場整體供過于求疊加項目經營承壓，行業規模擴張速度放緩，經營性物業租金及運營服務收入增速同樣回落。僅部分頭部企業依托存量項目穩健運營，同時有新開業項目貢獻增量收入，推動商業地產板塊保持較快增長。”該機構稱。

前述華潤、龍湖等頭部房企，便屬于持續有新項目開業的企業行列。數據顯示，華潤置地2024年新開業購物中心16座，在營購物中心數量達到92座；龍湖2024年新開業11座購物中心，其中4座采用輕資產模式，截至2024年末累計運營89座商場，整體出租率97%。

在業內看來，我國商業地產已從高速增長轉變成強調運營管理的階段。在此背景下，行業同樣面臨深刻轉型與變革，參與其中的商業運營商也會遭遇更多挑戰。不過，頭部企業較早便開啟業務布局，且在本輪出清周期中堅持戰略，保住了優質商業等核心資產。

以華潤置地為例，該集團早在2005年便開啟了商業地產的布局，在前期通過前期母公司孵化，而后華潤置地“配股+現金”支付的模式，得以堅持重資產持有的發展模式；后續，通過設立投資基金、合作等方式減輕資金投入的壓力，并逐步培育出了輕資產管理業務。

龍湖管理層則表示，過往幾年，龍湖沒有被動為了償債、而去甩賣核心資產，甚至賣掉“自己的明天”。在上輪償債周期下，龍湖的核心資產一個未動，天街一個都沒有出售；物業也沒有做低估值的IPO稀釋權益；反而抓住了行業調整的窗口期，梳理并倒逼經營性業務發展。

在當前房地產市場低迷的情況下，能實現經營性業務的發展固然可喜，但能順利找到“第二曲線”的房企并非多數，非常考驗企業的提前布局及規模優勢。“對于更多的房企而言，專注主業做好庫存去化，等待市場回暖產生新的機會才是當務之急。”克而瑞表示。

從行業整體看，房企對多元化布局的態度，也發生了較大轉變。2022年以來，在市場有待回暖、銷售持續低迷的情況下，房企開始對沉淀資金較多、回報周期過長的業務板塊減少投資，如產業、文旅、城市更新、康養、教育等，更多聚焦于較為垂直的物業管理、商業運營及管理等業務。

克而瑞表示，當前中國房企的競爭格局仍未達到寡頭時代，房企應持續鞏固主業發展。與此同時，發展多元化業務，要以運營及服務為導向，形成1～2個抓點，持續做大做強，這類業務毛利水平較為堅挺，可增強企業的盈利點。此外，保持對其他多元化業務的探索態度，保障性租賃住房、代建、城市運營、城市服務、城市更新等方面也大有可為。

（來源：第一財經）