房地產市場正逐步呈現平穩運行態勢，市場預期和信心正逐步恢復。

于帥卿/發自北京

在政策引導與品質提升的雙重助力下，一季度鄭州房地產市場止跌回穩的態勢愈發穩固。

4月20日，中國房地產報記者從鄭州市住房保障和房地產管理局獲悉，一季度整體來看，在扣除政府回購因素后，商品房累計銷售面積同比增長2.15%，成功實現“開門紅”。

鄭州市新房市場表現活躍。據鄭州市房產交易服務平臺數據顯示，一季度，鄭州市商品住宅累計銷售13747套，同比增長4.14%；累計銷售面積164.31萬平方米，同比增長5.73%；累計銷售均價為10861元/平方米，同比下降2.37%。

二手房交易也在穩步增長。一季度鄭州市二手房累計成交21988套（間），同比增長9.38%；累計成交面積為232.92萬平方米，同比增長7.51%；累計成交均價為8969元/平方米，同比下降6.71%。

鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人表示，受春節假期影響，1~2月份鄭州市商品房銷售節奏減緩；3月份以來，隨著商品房銷售“淡季”過去，一季度各項“開門紅”措施全面展開，疊加貨幣化安置及安置政策的持續推進，鄭州市房地產市場保持筑底回升、緩慢復蘇態勢，加之市場投放和銷售環比增長幅度較大，銷售同比實現連續兩個月增長，初步實現了鄭州市房地產市場發展第一季度“開門紅”的目標。

河南省商業經濟學會會長宋向清也向記者表示，“一季度，鄭州房地產市場呈現出‘新房回暖與二手房承壓并存、核心區域與遠郊分化加劇’的復雜局面。政策紅利與市場規律共同作用，塑造了當前的格局，未來發展將圍繞結構性機會與風險并存的態勢展開。”

一位資深地產從業者認為，鄭州市場整體呈現 “低量價穩、品質剛需修復、剛改類加速出貨、改善成交承壓”的特點，進入二季度，隨著多個典型第四代住宅新盤入市，以及貨幣化安置的陸續投入使用，將進一步支撐成交及市場活躍度回升。

新房市場：改善需求主導，核心區域領漲

“招商·林嶼境和招商時代·映江河2個項目，每周的到訪客戶量穩定在300組以上，高峰時段甚至能達到400組左右，平均每周能成交15~20套。”招商蛇口鄭州公司營銷負責人孫碩介紹，截至3月27日，映江河已售出70套房源；2月份售出50套；1月份售出44套房源。

其中，招商·林嶼境項目是招商蛇口于 2024 年8月在鄭州市二七區開盤的第四代住宅項目，首次推出255 套房源，當日便成交 187 套，去化率高達 74%。自推出以來，該項目廣受客戶認可，去年實現了5次加推5次售罄的熱銷業績，名列鄭州2024年銷售套數第一名。

孫碩表示，當前在售的兩個項目一直處于漲價狀態。針對市場情況，項目進行了加推，新加推房源價格相較于上一批次普遍上漲了1~2個百分點。

談及項目去化效果好的原因，孫碩表示，除傳統“金三銀四”銷售旺季效應外，項目自身產品力獲客戶廣泛認可也是重要因素。在市場窗口期，項目加大推廣力度，加推節奏密集，并采取贈送家電禮包、住宅與車位同購優惠等促銷手段，整體優惠力度較大，客戶反響良好。

據鄭州市房產交易服務平臺數據顯示，3月份鄭州市商品住宅銷售5443套，環比增長45.89%，同比增長13.3%；商品住宅銷售面積66.37萬平方米，環比增長52.19%，同比增長16.94%。

上述房管局相關負責人表示，3月份市場銷售活躍，前期積壓需求持續釋放，疊加信貸政策釋放積極信號，推動銷售轉化率提升，新房銷售同環比均實現正增長，市場“止跌回穩態勢進一步增強”。

不過，鄭州一頭部房企營銷人士表示，當下鄭州新房市場雖整體延續向好勢頭，但呈現“冷熱不均”的兩極分化現象，優質板塊、品牌房企和優質項目去化良好、發展穩健，而四環以外或產品力不足的項目則銷售承壓。

從市場表現來看，新房市場呈現出改善需求主導，核心區域領漲基本態勢。數據顯示，一季度，鄭州新建商品住宅成交面積中，125平方米以上戶型占比超35%，改善需求成為市場主流。

價格分化顯著。核心區域如金水北、鄭東新區新房均價穩中有升，部分項目溢價超15%，以第四代住宅為代表的創新產品成為市場賣點，吸引大量二手房購房者轉向新房市場。貝殼網數據顯示，3月鄭州市近50%新房成交客戶來自二手房帶看群體。

此外，市場份額向頭部企業集中。中指研究院數據顯示，一季度，鄭州房地產企業銷售金額TOP20企業合計銷售金額為87.75億元，正商集團、中海地產、保利發展、越秀地產、招商蛇口、華潤置地等房企領跑市場。

宋向清認為，鄭州市場出現了分化與轉型并行的新發展態勢。首先，區域分化在加劇，核心區“量價齊升”，遠郊區則出現“庫存堰塞湖”，鄭東新區、金水區等產業聚集區憑借優質教育、醫療資源和軌道交通紅利，新房價格穩中有升，二手房抗跌性強；航空港區、中牟縣等區域庫存去化周期超30個月，價格承壓明顯。

其次，產品結構在升級，一方面改善型需求主導樓市，另一方面現房銷售占比在提升。120平方米以上戶型去化速度同比提升18%，第四代住宅溢價率超周邊競品20%。同時，準現房占比達65%，倒逼房企強化工程管控與成本優化，行業從“規模競爭”轉向“質價比”比拼。

最后，政策邊際效應有所遞減，對樓市的刺激空間收窄。當前房貸利率已接近歷史低位，進一步降息空間有限，需求釋放可能后勁不足。而二手房去化壓力（13萬套掛牌量中60%為老舊小區）若未有效緩解，可能拖累市場信心。

一位鄭州房企高管也向記者表示，政府助推作用對房企至關重要。去年10月份市場銷售情況特別好，與政策緊密相關。9月、10月貨幣化安置政策出臺，此前政府每個季度都會出臺新政策，如貨幣化安置政策、以舊換新政策等，為市場注入活力。從節奏來看，政府每個季度都會助推市場一把，這對市場發展十分難得。

據克而瑞河南區域數據顯示，一季度本土房企商品房銷售面積榜單中正商集團以約10.56萬平方米排第一，在貨幣化安置成交的助力下，銷售面積同比去年一季度上漲65%。瀚海大觀航空港區航海航城項目同樣借勢以約7.03萬平方米位列第三。在貨幣化安置高效去化的加持下，航空港區新房庫存進一步出清。

此外，政府在保交付方面也下了很大功夫。上述鄭州房企高管表示，“去年有一段時間，政府每周甚至每隔一兩周就會召開協調會議，詢問房企是否存在問題、是否有需要解決的困難?！?/p>

對此，上述房管局相關負責人表示，鄭州市房地產市場第二季度將持續深化金融扶持政策，特別是住房公積金支持力度和適時的降準降息，加上改善項目的入市，將促進改善性需求的釋放，而且貨幣化安置發放使用更加完善方便，帶動開發企業和安置群眾的雙向選擇，保交房收尾工作的成效，爛尾樓項目的盤活交付，更增強了市場信心；預計鄭州市第二季度房地產市場以復蘇為主要特征，筑底比較緊固，企穩回升是主旋律，市場投放和銷售將保持穩定增長態勢。

二手房：掛牌量激增，以價換量成常態

“3月帶看量和成交量均優于去年同期，當前市場價格雖略有下降，但已趨于相對穩定。”鄭州市金水區某房產中介門店經紀人張兵向記者介紹。

“近期客戶咨詢量顯著增加，6點以后的帶看量也明顯增多。”鄭州市中原區某房產中介門店經紀人馬領表示，一季度他所在門店的二手房客戶帶看量大幅上升，高峰時期一周有3至5組帶看。

“3月份我剛購置了一套總價120萬元的四室兩廳兩衛的新房，建筑面積140平方米，首付40萬元，月供約5000元。”王先生告訴記者，這是他首次購房用于結婚，盡管還貸壓力較大，但他仍選擇一步到位，以避免后續換房的麻煩。

此外，部分有意購買二手房的購房者選擇繼續觀望。李女士表示，她原本居住的小區環境、物業管理不佳，戶型面積也較小，因此考慮換一套更大的房子?！暗壳拔也淮蛩阗徺I，想再觀望一段時間，以當前市場情況來看我認為房價還會下降?！?/p>

鄭州市房產交易服務平臺數據顯示，3月份鄭州市二手房共成交8676套（間），環比增長了51.81%，同比增長了10.23%；成交面積為91.28萬平方米，環比增長50.27%，同比增長10.55%；二手房均價為8928元/平方米，環比下降了1.07%，同比下降了6.17%。

上述房管局相關負責人表示，二手房交易穩定增長，“以價換量”交易特征顯現。自年初以來二手房交易量同環比均上漲，尤其3月環比漲幅超5成，交易面積超新建產商品房，交易均價窄幅波動，市場信心修復帶動交易活躍度；二手房交易均價同比呈下降態勢，長期來看“以價換量”行情仍將延續。

宋向清也表示，“二手房市場以價換量成常態，房東降價急售導致市場預期混亂，部分區域價格踩踏加劇，如二七區、惠濟區等非核心板塊房價同比下跌6%~8%。”

記者發現，一位從2020年起便掛牌出售房源的業主，其價格波動情況反映了二手房房東根據市場行情調整價格的行為。據貝殼找房APP顯示，該房源2020年10月掛牌價為300萬元，隨后在2021年期間先后漲價3次，共漲價65萬元；2022年年初，隨著新冠疫情的發展，該房源開始降價，從最初的降價3萬元，到2023年的5萬元、2024年的10萬元，直至2025年4月9日一次性降價55萬元。截至4月21日，該房源近一周帶看了7次，有221人關注，但仍未售出。

此外，二手房價格下跌與抗跌板塊并存。庫存壓力加劇，相關平臺數據顯示，截至3月，鄭州二手房掛牌量突破13萬套，但成交均價持續陰跌?？們r30萬元以內的房源占比近10%，部分大型社區因體量大、房齡老，成為降價重災區。

相反，優質資源逆勢熱銷，金水區正弘數碼公寓（省實驗學區）、鄭東新區奧蘭花園（雙學區+低密社區）等優質二手房90天內成交超30套，印證“稀缺資源抗跌”邏輯。

一位長期關注房地產業內人士表示，當前購房者的觀望情緒相較于前兩年，情況有所好轉。但在市場調整之際，客戶購房時更加謹慎和更加專業了。在過去市場普遍繁榮時，購房者可能更看重價格，選擇性價比高的房源。如今，他們更加關注項目的位置、產品品質，以及后續升值潛力。

同時，他表示，當前鄭州房地產市場中的投資客幾乎沒有，除非存在嚴重價格倒掛的樓盤。由于鄭州的吸附能力較強，當前市場購房的主力軍多為“新鄭州人”或“返鄉客”，即近幾年來鄭州工作的上班族或剛畢業的大學生，以及在外地工作的人群選擇回鄭州購房。

好房子入市：激活二季度鄭州樓市動能

第四代住宅以新產品、高得房率、高贈送、超大陽臺、戶戶有空中花園等優勢，在鄭州市場占據主流，影響不斷加深。

4月3日，位于鄭州市中原區的通派·龍湖中原頌項目首次開盤，短短3分鐘銷售額便突破5億元。據項目相關工作人員介紹，自售樓處開放半個月內，便吸引了2000組客戶到訪，首開的172套房子全部售罄。

談及項目熱銷原因，該工作人員表示，除了政策利好外，項目在產品打造上對標第四代住宅設計標準，以創新理念打造空中花園等特色空間，且在國家《住宅項目規范》出臺前，就將層高設定為3.05米，為業主打造契合新時代需求的“好房子”。

在鄭州新房市場中，目前中海地產、招商蛇口、華潤置地、越秀地產、亞星、正弘等地產公司均在鄭州推出了“第四代住宅”項目，不少項目開盤后受到追捧。除上述招商林嶼境項目外，位于鄭州市金水區的第四代住宅金投豫發豫園，2024年底首次開盤推出77套房，迎來148個購房者參與搖號，2小時便實現首推房源基本售罄，總銷售額約2.2億元。

孫碩表示：“預計二季度整體市場或將迎來銷售高峰。自去年起至今年年初，鄭州陸續有新地塊出讓且成功拍賣，這些地塊多位于城市核心區域。同時，新地塊所開發項目均為當下備受關注的‘第四代住宅’產品，目前多數項目計劃于二季度入市，招商蛇口的新項目亦定于此時推向市場?！边@些新入市項目以改善型住宅為主，此類產品成交金額大、單價高。當前，有換房需求的改善型客戶群體規模龐大，這些高品質改善型項目有望吸引大量此類客戶，從而推動市場成交。

孫碩還介紹，此前招商蛇口在鄭州的項目多以剛需和剛改產品為主，但隨著市場發展與客戶需求升級，招商蛇口決定調整戰略方向，未來將更多聚焦核心地段地塊，并專注于開發改善型住宅產品，主力戶型面積設定在130~140平方米，尤其是“第四代住宅”，以滿足客戶對高品質生活的需求。

記者梳理發現，2025年鄭州計劃入市的樓盤項目中，已有22個項目明確產品大致定位，其中“第四代住宅”項目多達10個，占比接近半數。值得注意的是，鄭州各區域重點地塊幾乎均規劃為第四代住宅產品。包括中原區的龍湖中原頌（睿璽苑）、電建華曦府二期；鄭東新區的SIC超級總部中心|潤府2期、金茂10號地；金水區的越秀大石橋地塊、中海峯境叁號院；惠濟區的鐵建投花棲樾；以及高新區的正弘青云筑2期等。

華潤置地鄭州公司營銷相關負責人表示，2025年一季度，房地產市場‘止跌回穩’態勢明顯，加之核心城市土地市場回暖帶動，購房者信心有所增強。面對日益平穩及向好的市場窗口期，公司將積極部署營銷策略，加快SIC超級總部中心|潤府2期和中原潤府兩個主力住宅項目的推售動作，預計上半年都會入市?！昂罄m還將積極關注并拓展主城核心區的優質土地資源，如高鐵片區、北龍湖片區、老城核心區等?！?/p>

此外，上述鄭州一頭部房企營銷人士告訴記者，2021年至2024年間，公司拿地數量極少，基本上每年僅獲取一塊土地，2022年疫情期間更是未進行任何土地獲取操作。項目數量受限，公司便把更多精力投入每個項目，使項目運作更精細?！?025年鄭州房地產市場進入全新發展階段，2025年一季度以后獲取的新項目，大概率都會遵循第四代住宅以及‘好房子’的理念來打造?！?/p>

河南省房地產業協會秘書長姜鵬飛表示，“隨著國家及省市各項調控政策力度逐步加大，同時房地產企業積極應對市場變化，推出高品質、符合市場需求的好房子，房地產市場正逐步呈現平穩運行態勢，市場預期和信心正逐步恢復。”