京東推出“京醫(yī)千詢”大模型、字節(jié)跳動(dòng)推出“小荷健康”品牌（在線問診）、華為組建醫(yī)療衛(wèi)生軍團(tuán)（AI輔助診斷）……近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)大廠跨界投資醫(yī)療的步伐愈發(fā)洶涌。

縱觀過往投資案例，互聯(lián)網(wǎng)公司多以線上輕資產(chǎn)模式切入醫(yī)療健康賽道。然而，以字節(jié)跳動(dòng)為代表的部分大廠，已從單純線上流量爭(zhēng)奪轉(zhuǎn)向“線上+線下”閉環(huán)構(gòu)建，瞄準(zhǔn)醫(yī)療服務(wù)的長(zhǎng)期價(jià)值挖掘，通過醫(yī)院收購(gòu)、自主建設(shè)等方式布局實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)，展現(xiàn)出顯著的戰(zhàn)略升級(jí)。

在這場(chǎng)由科技巨頭掀起的健康產(chǎn)業(yè)革命背后，實(shí)體空間的健康醫(yī)療商業(yè)價(jià)值逐漸凸顯。其中，“存量地產(chǎn)+健康醫(yī)療”的空間融合策略將支撐產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

這一轉(zhuǎn)型并非簡(jiǎn)單的物理空間改造，而是以醫(yī)療健康服務(wù)為核心的空間價(jià)值重塑，其背后蘊(yùn)藏著多重底層邏輯的強(qiáng)力支撐。

1場(chǎng)景需求

AI技術(shù)的快速發(fā)展，有望在醫(yī)療診斷、治療方案優(yōu)化、藥物研發(fā)、健康管理等方面催生更多應(yīng)用，并推動(dòng)醫(yī)療資源的高效配置與整合。然而，這些技術(shù)創(chuàng)新的實(shí)際落地仍需依托實(shí)體醫(yī)療機(jī)構(gòu)及配套硬件設(shè)施的協(xié)同支撐。此外，老齡化趨勢(shì)推動(dòng)科技公司加速研發(fā)老齡護(hù)理、康復(fù)支持等科技產(chǎn)品，這些產(chǎn)品及服務(wù)同樣需要依托線下場(chǎng)景落地。

2城市更新

隨著商業(yè)地產(chǎn)從“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變，通過對(duì)存量建筑業(yè)態(tài)重組與功能再造，特別是醫(yī)療康養(yǎng)、健康管理等民生服務(wù)模塊的有機(jī)植入，將驅(qū)動(dòng)城市服務(wù)功能的升級(jí)。

3經(jīng)濟(jì)價(jià)值

存量地產(chǎn)改造兼具成本優(yōu)化與價(jià)值提升雙重效能。對(duì)于用戶而言，依托城市存量資產(chǎn)，借助現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施建筑改造，能夠縮短建設(shè)周期并降低投入；對(duì)業(yè)主方而言，通過業(yè)態(tài)重組，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)盤活與價(jià)值重構(gòu)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益。

4市場(chǎng)需求

“三甲醫(yī)院掛號(hào)爆滿”是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期存在的就醫(yī)現(xiàn)象，折射出醫(yī)療資源結(jié)構(gòu)性短缺與醫(yī)療空間配置失衡的深層矛盾。通過遠(yuǎn)程問診體系分流輕癥患者、下沉優(yōu)質(zhì)資源，同時(shí)構(gòu)建專業(yè)化康復(fù)醫(yī)院承接術(shù)后照護(hù)需求，可有效釋放三甲醫(yī)院核心診療能力。除專業(yè)醫(yī)療需求外，隨著居民健康意識(shí)的提升，生活方式進(jìn)一步升級(jí)，以健康管理為代表的泛健康需求正在快速崛起。

在城市更新與存量資產(chǎn)去化趨勢(shì)的背景下，地產(chǎn)的醫(yī)療化、泛健康化改造正呈現(xiàn)多元化創(chuàng)新路徑。目前，海外市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)均已有了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成熟案例，提供多種不同的改造思路。

1城市型醫(yī)療綜合體

比如，新加坡諾維娜廣場(chǎng)、杭州全程醫(yī)療Medical Mall等。這些項(xiàng)目都位于城市中心，集合醫(yī)療、商業(yè)、辦公、酒店或服務(wù)式公寓等功能。醫(yī)療方面，通常以頂尖醫(yī)療中心為錨點(diǎn)，引入醫(yī)療美容、運(yùn)動(dòng)康復(fù)、眼視光、耳鼻喉、口腔、中醫(yī)等專科門診。

2社區(qū)型醫(yī)療健康中心

比如，新加坡One Punggol、KAMPUNG Admiralty等，這些項(xiàng)目位于居住社區(qū)中心，提供醫(yī)療和健康管理、文化、餐飲等一體化的社區(qū)服務(wù)。其中，醫(yī)療和健康管理方面，包含獻(xiàn)血中心、透析中心、老年護(hù)理中心等。另外，比如美國(guó)Pro Club，這些項(xiàng)目位于商務(wù)或園區(qū)中心，提供健康管理、兒童娛樂、餐飲等多元服務(wù)。其中，健康管理方面以體育運(yùn)動(dòng)、拉伸康復(fù)為主。

“存量地產(chǎn)+健康醫(yī)療”空間融合革命的核心在于將既有建筑轉(zhuǎn)化為醫(yī)療健康服務(wù)的載體，通過資源整合、技術(shù)創(chuàng)新和場(chǎng)景重構(gòu)，實(shí)現(xiàn)從物理空間到健康關(guān)懷的跨越。要實(shí)現(xiàn)這場(chǎng)空間融合革命，需要統(tǒng)籌區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、載體適配性等多維度因素。

· 從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，對(duì)改造項(xiàng)目的選址需要進(jìn)行需求側(cè)分析，測(cè)算一定車程覆蓋圈內(nèi)患者數(shù)量，優(yōu)先選擇患者數(shù)量大、醫(yī)療資源缺口大的區(qū)域。其次，改造項(xiàng)目地理位置的交通可達(dá)性亦需重點(diǎn)考慮，具體包括附近公共交通及周邊停車便捷性。最后，還需要考慮區(qū)域內(nèi)醫(yī)療資源是否飽和，避免與周邊醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)直接競(jìng)爭(zhēng)，改造項(xiàng)目聚焦差異化服務(wù)。

· 產(chǎn)業(yè)環(huán)境方面，需要考察周邊頂尖醫(yī)療資源布局情況、生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械行業(yè)的集聚情況。對(duì)于周邊已經(jīng)有較好的產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，可優(yōu)先改造為相關(guān)下游醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)。

· 載體適配性方面，醫(yī)療衛(wèi)生、商用商辦用地、工業(yè)研發(fā)用地在政策支持、功能定位不同，改造合規(guī)性要求存在差異，因此二者改造策略存在本質(zhì)區(qū)別。此外，改造項(xiàng)目的平面布局、建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)等均是需要重點(diǎn)關(guān)注的硬性指標(biāo)條件。

存量地產(chǎn)向健康醫(yī)療空間轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，改造過程需要應(yīng)對(duì)醫(yī)療合規(guī)、功能適配、運(yùn)營(yíng)效率等多重挑戰(zhàn)。

· 在合規(guī)性挑戰(zhàn)方面，醫(yī)療建筑及物業(yè)設(shè)施需嚴(yán)格遵循國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、消防救援局等行政主管部門制定的強(qiáng)制性規(guī)范體系，涉及消防驗(yàn)收、感染控制（如JCI/HIS標(biāo)準(zhǔn)）、潔污分流、無(wú)障礙設(shè)施等硬性要求。

· 在功能適配方面，醫(yī)療包括門診、醫(yī)技、手術(shù)、康復(fù)等多個(gè)服務(wù)場(chǎng)景，這意味著，空間改造需要從多個(gè)場(chǎng)景需求角度破解原有建筑與醫(yī)療功能間的適配難題。

· 此外，原有建筑及設(shè)施能否滿足這些場(chǎng)景的需求是影響改造成本的重要因素。而醫(yī)療服務(wù)效能釋放不僅取決于單一場(chǎng)景的空間適配，更依賴于多場(chǎng)景間的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，多服務(wù)場(chǎng)景間如何通過空間靈活配置構(gòu)成有機(jī)聯(lián)動(dòng)的醫(yī)療價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)患者就業(yè)時(shí)間成本與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的空間成本的雙向優(yōu)化，是更深層次的挑戰(zhàn)。

結(jié)語(yǔ)

“存量地產(chǎn)+健康醫(yī)療”的空間融合革命不僅重構(gòu)了存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)邏輯，更通過健康醫(yī)療場(chǎng)景與城市脈絡(luò)的深度融合，資源配置進(jìn)一步優(yōu)化，在空間效能與居民健康需求之間建立起動(dòng)態(tài)平衡的生態(tài)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)、運(yùn)營(yíng)模式升維、社會(huì)責(zé)任踐行的三重價(jià)值提升。