小區房屋屋頂漏水，

物業公司找來施工隊維修，

然而不僅沒有修好，

反而破壞了完好的結構，

導致維修費用增加。

業主要求繼續維修，

物業公司卻拒絕承擔新增的維修費用。

增加的維修費誰來承擔？

2017年起，因房子屋頂漏水嚴重，

張女士多次向小區物業報修，

2018年，

物業公司向小區業主大會申報，

所需維修費用為3萬余元。

小區業主大會同意，

從維修基金中列支全部維修費用。

后物業公司找來施工隊維修，

誰料施工隊施工不規范，

不但沒有修好漏水部位，

反而破壞了完好的部位，

使屋頂漏水更加嚴重。

張女士再三請求物業公司繼續維修，

2021年，

物業公司再次向小區業主大會申報，

所需維修費用增加到7萬余元。

小區業主大會認為，

先前同意列支的維修費用已經足額，

沒有責任承擔新增的維修費用。

物業公司遂拒絕維修。

張女士無奈只得將物業公司訴至法院，

要求修復屋頂。

物業公司認為，

屋頂漏水與施工破壞，

都不是物業公司造成，

物業公司已經盡到了服務義務。

經法院委托，

鑒定機構出具了修復方案，

并評估現修復費用為5萬余元。

法院認為，

物業公司平時疏于管理養護，

接到報修后未能選聘合格施工單位，

怠于督促施工，

后期又拒絕繼續維修，

放任屋頂漏水超過5年，

沒有履行妥善維修養護

業主公共部位的義務，

明顯違反法律規定與物業服務合同約定。

據此，法院判決

物業公司聘請具有資質的施工單位、

按照鑒定機構出具的修復方案修復屋頂，

物業公司自行承擔維修費用新增部分。

一、維修養護義務是物業首要義務

《中華人民共和國民法典》規定，物業服務人應當妥善維修養護物業服務區域內的業主共有部分。同時，物業服務合同一般也存在相關約定。因此，維修養護是物業服務人的法定義務與約定義務，而且是首要義務。本案中的屋頂屬于業主共有，維修養護屋頂，屬于物業公司的義務范圍，小區業主大會同意承擔首次維修費用，合法有據。

二、物業服務人應積極推進公共部位的維修事項

物業服務人應當自覺增強服務意識與社會責任，全面、積極、妥善地履行維修養護義務。物業服務人平時應當做好日常管理養護，接到報修后，更應積極響應，聯系推進審批手續，按照要求及時選聘有資質的施工單位。在小區業主大會同意施工方案及費用后，物業服務人應當持續督促施工單位履行施工合同義務，直至修復完畢。

本案中，物業公司漠視業主正常使用房屋的迫切需求，自認為有維修的行為、就算沒有維修好也是盡到了義務，平時疏于管理養護，維修時怠于督促施工，后期拒絕繼續維修，放任屋頂漏水加劇超過5年之久，已經明顯違反法律規定與物業服務合同約定。

三、物業未盡維修養護義務應當承擔違約責任

本案物業服務合同的主體為物業公司與業主。物業公司因其違約，應當向業主承擔繼續維修的違約責任。為確保責任落實、維修取得實效并避免新的爭議，法院采用專業鑒定機構出具的修復方案，并判決物業公司聘請具有資質的單位施工。

新增維修費用由物業公司上述違約行為引起，應當由物業公司自行承擔。小區業主大會先前同意列支維修費用已經足額，業主大會與業主均有權拒絕承擔新增維修費用。

蔣善勇

上海市人大代表，上海市靜安區文化館黨支部書記

目前，業主共有部分維修事務頻發，物業服務人妥善維修養護業主共有部分關乎社區和諧、居民生活質量。長期以來，業主共有部分維修事務，涉及多重法律關系、多方主體、多個環節以及施工專業問題，容易引發糾紛，成為民生保障痛點與社會治理難點。

本案將物業服務人妥善維修養護義務進行了細化，申明物業服務人怠于履行維修養護義務的應當承擔違約責任，具體包括按照鑒定機構的修復方案繼續履行維修義務、承擔新增維修費用等，不僅切實維護了業主的合法權益，還傳遞出良好的價值導向，為進一步明確物業公司維修養護義務和業主權利，提供了明確的法律指引，為民生保障與社會治理提供了司法依據。

《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第九百三十七條　物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百四十二條　物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

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來源丨上海市高級人民法院、上海市靜安區人民法院

高院供稿部門：民事審判庭（環境資源審判庭、執行裁判庭）

文字：鐘獻明

攝影：侯曉暉

漫畫：朱芊芊?

責任編輯：陳鳳

編輯：孫小敏

聲明丨轉載請注明來自“上海高院”公眾號

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