在全球可持續發展浪潮的推動下，ESG（環境、社會、治理）理念正從企業治理的邊緣議題轉變為行業競爭的核心維度。

中國住房租賃行業作為民生保障的重要領域，在“十四五”規劃與“雙碳”目標的指引下，ESG實踐不僅是政策要求的“必答題”，更是企業突破同質化競爭、實現高質量發展的“戰略高地”。從綠色建筑到租戶參與式管理，從合規運營到社會責任履行，ESG正在重塑住房租賃行業的底層邏輯。

本期，我們結合微領地最新發布的ESG報告，淺談住房租賃企業們在ESG領域的實踐案例。

圖片摘錄于《2024微領地ESG報告》

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構建ESG發展的制度底座

中國住房租賃行業的ESG實踐，根植于國家政策對可持續發展的系統性布局。2024年，財政部等九部委聯合發布《企業可持續披露準則——基本準則（試行）》，明確要求企業披露環境、社會與治理績效，并與國際標準接軌。這一政策為住房租賃企業提供了ESG管理的框架，并通過資本市場的傳導機制，倒逼行業提升透明度與規范性。

從綠色環保的視角看，政策層面對“好房子”的定義已升級為綠色、低碳、智能、安全的綜合標準。例如，《綠色建筑創建行動方案》（2020年）明確要求保障性住房需達到綠色建筑標準，而上海市在R4租賃專項用地規劃中，將裝配式建筑比例納入土地出讓條件，推動行業低碳轉型。新黃浦·筑夢城通過智能投喂系統管理社區流浪貓，并采用雨水回收技術，成為綠色社區標桿。

同時，滬深交易所發布的《上市公司自律監管指引——可持續發展報告》將租戶安全與健康管理納入企業社會責任披露范疇。北京、廣州等地出臺的租金監管政策要求企業設立租金托管賬戶，防范資金挪用風險。政策對租戶權益的強化，推動企業從“粗放式擴張”轉向“精細化服務”。

在金融支持方面，基礎設施REITs的ESG信息披露要求已被納入政策體系。2024年，匯添富上海地產租賃住房REIT獲證監會批準發行，募集總額達5億份，其底層資產的ESG合規性成為投資者關注重點。

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ESG是租戶與資本的共同選擇

在供需關系深刻變革的背景下，ESG已從政策要求轉化為市場自發的價值選擇。租戶對居住品質的期待、資本對長期穩健回報的追求，共同構成了住房租賃ESG實踐的底層動力。

新一代租戶不僅關注租金與區位，更看重健康、安全與社區歸屬感。

在公募REITs市場，ESG表現優異的資產更受投資者青睞。2024年，保障性租賃住房REITs（如紅土深圳安居REIT）平均漲幅約12%-15%，因其穩定的現金流和低波動性成為避險選擇。私募基金與險資亦將ESG納入盡調清單，例如國壽資本在Pre-REITs基金篩選中明確要求標的資產符合綠色建筑認證，并將租戶滿意度納入投后管理指標。

在同質化競爭加劇的當下，ESG成為企業突圍的關鍵。例如，龍湖冠寓通過“低碳社區計劃”推行垃圾分類與節能活動，2024年整體出租率達95.6%；自如推出“深呼吸2.0”環保標準，采用無醛板材并聯合清華大學制定室內空氣質量標準，獲北京市科技進步獎。

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ESG理念到落地的戰略路徑

領先的住房租賃企業正通過技術創新、社會共創與治理優化，將ESG理念深度融入商業邏輯。以自如為例，其“深呼吸2.0”標準通過無醛板材和環保涂料提升室內空氣質量，并與清華大學合作制定《長租公寓室內環境評價通則》，推動行業標準升級，相關成果助力其獲得“北京市科學技術進步獎一等獎”。

無獨有偶，base佰舍也在通過智能能源管理系統優化能耗，在公共區域嚴格執行暖通設備管理，并結合電動車充電樁、奶盒回收站等設施，將低碳理念轉化為租戶的日常行動。新黃浦·筑夢城則另辟蹊徑，通過全員急救培訓與AED設備配置，將社區安全納入ESG框架，運營團隊全員持有《紅十字救護員證書》，并設計“筑夢喵喵屋”智能投喂系統管理流浪貓，既解決社區生態問題，又增強住戶歸屬感。

在社會價值共創層面，魔方生活的“混齡社區”打破年齡壁壘，為老年人與青年租客搭建互動空間，同時設立“小魔公益站”提供免費飲水、充電和應急藥品，將公益服務嵌入社區運營，形成差異化競爭力。這種模式不僅回應了租戶對社交與安全的需求，更通過“領養代替購買”等倡議傳遞社會責任感。無錫爾家面向租戶免費開設青年夜校，通過職場技能、興趣培養、安全知識等多元課程，助力青年人提升競爭力、拓展社交圈并增強應急能力，為社區人才發展與和諧生態構建提供行業范例。

數字化工具也正在成為ESG治理的“隱形引擎”。城家以技術創新推動可持續發展：通過智能能源管理系統實時監控房源能耗并動態優化水電使用效率，降低碳排放，助力低碳社區建設；依托數字化租賃平臺簡化簽約、報修等流程，提升服務透明度與便捷性，切實保障租戶權益，強化社會層面責任；運用大數據分析優化房源配置，減少空置浪費以提升資產利用率，以資源集約模式踐行環境與治理的可持續性。城家將數字化工具與ESG目標深度融合，為住房租賃行業向綠色、透明、高效轉型提供了有力支撐。自如開發ESG管理平臺實時監控能耗與租戶投訴數據，并將結果與績效考核掛鉤。新黃浦·筑夢城更進一步，將社群活動品牌化，定期組織City Walk（城市漫步）和傳統節日慶典，通過租戶與城市的文化鏈接提升續租率，形成“情感競爭力”。

ESG實踐正在重塑住房租賃行業的價值邏輯。政策層面對綠色建筑、租戶權益、合規治理的剛性要求，市場端租戶與資本對可持續價值的強烈認同，企業端技術創新與模式迭代的積極探索，共同構成了行業轉型升級的三重動力。

未來，隨著ESG披露標準與國際接軌、碳交易市場的完善，住房租賃企業的ESG能力將直接決定其資產流動性、融資成本與品牌溢價。那些將ESG融入戰略基因的企業，不僅能夠穿越經濟周期波動，更將在“租購并舉”的住房新體系中，成為社會價值與商業價值共振的標桿。

ESG不再是一道附加題，而是住房租賃企業生存與發展的必修課——唯有踐行ESG，方能錨定未來。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:白野

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶