在全球可持續(xù)發(fā)展浪潮的推動(dòng)下，ESG（環(huán)境、社會(huì)、治理）理念正從企業(yè)治理的邊緣議題轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)競爭的核心維度。

中國住房租賃行業(yè)作為民生保障的重要領(lǐng)域，在“十四五”規(guī)劃與“雙碳”目標(biāo)的指引下，ESG實(shí)踐不僅是政策要求的“必答題”，更是企業(yè)突破同質(zhì)化競爭、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的“戰(zhàn)略高地”。從綠色建筑到租戶參與式管理，從合規(guī)運(yùn)營到社會(huì)責(zé)任履行，ESG正在重塑住房租賃行業(yè)的底層邏輯。

本期，我們結(jié)合微領(lǐng)地最新發(fā)布的ESG報(bào)告，淺談住房租賃企業(yè)們?cè)贓SG領(lǐng)域的實(shí)踐案例。

圖片摘錄于《2024微領(lǐng)地ESG報(bào)告》

01

構(gòu)建ESG發(fā)展的制度底座

中國住房租賃行業(yè)的ESG實(shí)踐，根植于國家政策對(duì)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)性布局。2024年，財(cái)政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《企業(yè)可持續(xù)披露準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則（試行）》，明確要求企業(yè)披露環(huán)境、社會(huì)與治理績效，并與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。這一政策為住房租賃企業(yè)提供了ESG管理的框架，并通過資本市場的傳導(dǎo)機(jī)制，倒逼行業(yè)提升透明度與規(guī)范性。

從綠色環(huán)保的視角看，政策層面對(duì)“好房子”的定義已升級(jí)為綠色、低碳、智能、安全的綜合標(biāo)準(zhǔn)。例如，《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》（2020年）明確要求保障性住房需達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，而上海市在R4租賃專項(xiàng)用地規(guī)劃中，將裝配式建筑比例納入土地出讓條件，推動(dòng)行業(yè)低碳轉(zhuǎn)型。新黃浦·筑夢城通過智能投喂系統(tǒng)管理社區(qū)流浪貓，并采用雨水回收技術(shù)，成為綠色社區(qū)標(biāo)桿。

同時(shí)，滬深交易所發(fā)布的《上市公司自律監(jiān)管指引——可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》將租戶安全與健康管理納入企業(yè)社會(huì)責(zé)任披露范疇。北京、廣州等地出臺(tái)的租金監(jiān)管政策要求企業(yè)設(shè)立租金托管賬戶，防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。政策對(duì)租戶權(quán)益的強(qiáng)化，推動(dòng)企業(yè)從“粗放式擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化服務(wù)”。

在金融支持方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的ESG信息披露要求已被納入政策體系。2024年，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)發(fā)行，募集總額達(dá)5億份，其底層資產(chǎn)的ESG合規(guī)性成為投資者關(guān)注重點(diǎn)。

02

ESG是租戶與資本的共同選擇

在供需關(guān)系深刻變革的背景下，ESG已從政策要求轉(zhuǎn)化為市場自發(fā)的價(jià)值選擇。租戶對(duì)居住品質(zhì)的期待、資本對(duì)長期穩(wěn)健回報(bào)的追求，共同構(gòu)成了住房租賃ESG實(shí)踐的底層動(dòng)力。

新一代租戶不僅關(guān)注租金與區(qū)位，更看重健康、安全與社區(qū)歸屬感。

在公募REITs市場，ESG表現(xiàn)優(yōu)異的資產(chǎn)更受投資者青睞。2024年，保障性租賃住房REITs（如紅土深圳安居REIT）平均漲幅約12%-15%，因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和低波動(dòng)性成為避險(xiǎn)選擇。私募基金與險(xiǎn)資亦將ESG納入盡調(diào)清單，例如國壽資本在Pre-REITs基金篩選中明確要求標(biāo)的資產(chǎn)符合綠色建筑認(rèn)證，并將租戶滿意度納入投后管理指標(biāo)。

在同質(zhì)化競爭加劇的當(dāng)下，ESG成為企業(yè)突圍的關(guān)鍵。例如，龍湖冠寓通過“低碳社區(qū)計(jì)劃”推行垃圾分類與節(jié)能活動(dòng)，2024年整體出租率達(dá)95.6%；自如推出“深呼吸2.0”環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，采用無醛板材并聯(lián)合清華大學(xué)制定室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，獲北京市科技進(jìn)步獎(jiǎng)。

03

ESG理念到落地的戰(zhàn)略路徑

領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)正通過技術(shù)創(chuàng)新、社會(huì)共創(chuàng)與治理優(yōu)化，將ESG理念深度融入商業(yè)邏輯。以自如為例，其“深呼吸2.0”標(biāo)準(zhǔn)通過無醛板材和環(huán)保涂料提升室內(nèi)空氣質(zhì)量，并與清華大學(xué)合作制定《長租公寓室內(nèi)環(huán)境評(píng)價(jià)通則》，推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，相關(guān)成果助力其獲得“北京市科學(xué)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)”。

無獨(dú)有偶，base佰舍也在通過智能能源管理系統(tǒng)優(yōu)化能耗，在公共區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行暖通設(shè)備管理，并結(jié)合電動(dòng)車充電樁、奶盒回收站等設(shè)施，將低碳理念轉(zhuǎn)化為租戶的日常行動(dòng)。新黃浦·筑夢城則另辟蹊徑，通過全員急救培訓(xùn)與AED設(shè)備配置，將社區(qū)安全納入ESG框架，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)全員持有《紅十字救護(hù)員證書》，并設(shè)計(jì)“筑夢喵喵屋”智能投喂系統(tǒng)管理流浪貓，既解決社區(qū)生態(tài)問題，又增強(qiáng)住戶歸屬感。

在社會(huì)價(jià)值共創(chuàng)層面，魔方生活的“混齡社區(qū)”打破年齡壁壘，為老年人與青年租客搭建互動(dòng)空間，同時(shí)設(shè)立“小魔公益站”提供免費(fèi)飲水、充電和應(yīng)急藥品，將公益服務(wù)嵌入社區(qū)運(yùn)營，形成差異化競爭力。這種模式不僅回應(yīng)了租戶對(duì)社交與安全的需求，更通過“領(lǐng)養(yǎng)代替購買”等倡議傳遞社會(huì)責(zé)任感。無錫爾家面向租戶免費(fèi)開設(shè)青年夜校，通過職場技能、興趣培養(yǎng)、安全知識(shí)等多元課程，助力青年人提升競爭力、拓展社交圈并增強(qiáng)應(yīng)急能力，為社區(qū)人才發(fā)展與和諧生態(tài)構(gòu)建提供行業(yè)范例。

數(shù)字化工具也正在成為ESG治理的“隱形引擎”。城家以技術(shù)創(chuàng)新推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展：通過智能能源管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控房源能耗并動(dòng)態(tài)優(yōu)化水電使用效率，降低碳排放，助力低碳社區(qū)建設(shè)；依托數(shù)字化租賃平臺(tái)簡化簽約、報(bào)修等流程，提升服務(wù)透明度與便捷性，切實(shí)保障租戶權(quán)益，強(qiáng)化社會(huì)層面責(zé)任；運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化房源配置，減少空置浪費(fèi)以提升資產(chǎn)利用率，以資源集約模式踐行環(huán)境與治理的可持續(xù)性。城家將數(shù)字化工具與ESG目標(biāo)深度融合，為住房租賃行業(yè)向綠色、透明、高效轉(zhuǎn)型提供了有力支撐。自如開發(fā)ESG管理平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)控能耗與租戶投訴數(shù)據(jù)，并將結(jié)果與績效考核掛鉤。新黃浦·筑夢城更進(jìn)一步，將社群活動(dòng)品牌化，定期組織City Walk（城市漫步）和傳統(tǒng)節(jié)日慶典，通過租戶與城市的文化鏈接提升續(xù)租率，形成“情感競爭力”。

ESG實(shí)踐正在重塑住房租賃行業(yè)的價(jià)值邏輯。政策層面對(duì)綠色建筑、租戶權(quán)益、合規(guī)治理的剛性要求，市場端租戶與資本對(duì)可持續(xù)價(jià)值的強(qiáng)烈認(rèn)同，企業(yè)端技術(shù)創(chuàng)新與模式迭代的積極探索，共同構(gòu)成了行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的三重動(dòng)力。

未來，隨著ESG披露標(biāo)準(zhǔn)與國際接軌、碳交易市場的完善，住房租賃企業(yè)的ESG能力將直接決定其資產(chǎn)流動(dòng)性、融資成本與品牌溢價(jià)。那些將ESG融入戰(zhàn)略基因的企業(yè)，不僅能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，更將在“租購并舉”的住房新體系中，成為社會(huì)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值共振的標(biāo)桿。

ESG不再是一道附加題，而是住房租賃企業(yè)生存與發(fā)展的必修課——唯有踐行ESG，方能錨定未來。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內(nèi)容審核:白野

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶