本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖源：圖蟲創(chuàng)意

房票政策推行三年后，購(gòu)房范圍正突破原有局限，逐步向二手房領(lǐng)域延伸。

4月21日，廈門市自然資源和規(guī)劃局直屬單位公布，廈門市人民政府辦公廳已于4月15日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住宅房屋征收房票補(bǔ)償安置政策的通知》。

此次新政的亮點(diǎn)之一是允許被征收人使用房票購(gòu)買二手房，二手房不限區(qū)域，全市范圍內(nèi)均可購(gòu)買，該政策5月15日起正式施行，有效期3年。

新政還規(guī)定，用房票購(gòu)買二手房交易視同房票轉(zhuǎn)讓，二手房原業(yè)主取得的房票作為轉(zhuǎn)讓票管理，不得再次轉(zhuǎn)讓，不得兌換成現(xiàn)金，只能用于購(gòu)買房源庫(kù)中的新房、競(jìng)配建房，不得購(gòu)買安置型商品房、安置房。

自2022年起，全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)入新一輪的房票安置政策潮，目前，全國(guó)已有超100城（區(qū)）鼓勵(lì)采用房票安置方式對(duì)拆遷安置戶實(shí)施安置，但房票主要用于購(gòu)買新房。

不過(guò)，為促進(jìn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，已有多地開(kāi)始將二手房納入房票使用范圍。

4個(gè)月賣了100億新房，廈門房票又盯上二手房了

房票安置是指征收住宅房屋時(shí)，將住宅房屋征收補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，計(jì)入房票面值并發(fā)放給被征收人，被征收人持房票自行購(gòu)買符合條件的房源實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償安置的方式。

2023年4月8日，廈門發(fā)出首張房票，但直到2023年5月，首個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目出現(xiàn)，廈門房票才第一次大規(guī)模進(jìn)入樓市。當(dāng)時(shí)，為了爭(zhēng)奪客戶，房企們打響一場(chǎng)激烈的拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

在廈門，房票的適用范圍是全市城中村和危舊房改造涉及住宅房屋征收的項(xiàng)目，其他住宅房屋征收項(xiàng)目經(jīng)市政府研究同意后，也可以采用房票安置。

房票并非新生事物，在2015年至2018年的棚改貨幣化安置階段，不少商品房庫(kù)存高企的城市就已經(jīng)實(shí)行了房票制度。在房票安置政策的帶動(dòng)下，這些城市也取得了較好的去化效果。但隨著各地庫(kù)存問(wèn)題的解決，棚改貨幣化安置在2018年之后逐漸淡出市場(chǎng)，房票制度也更少被提及。

進(jìn)入2022年，全國(guó)多個(gè)城市又陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策，或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)，與上一輪行情不同的是，部分省會(huì)和低線城市開(kāi)始加入其中。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)已有超100城（區(qū)）鼓勵(lì)采用房票安置方式對(duì)拆遷安置戶實(shí)施安置。

而從廈門此前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房票安置政策的實(shí)施不僅向市場(chǎng)釋放了購(gòu)房需求，允許房票買賣也在一定程度上活躍了市場(chǎng)。

2024年10月，廈門發(fā)布房票政策2.0版，允許跨行政區(qū)購(gòu)房。根據(jù)廈門市財(cái)政局，廈門房票2.0版實(shí)施以來(lái)，截至2025年2月25日，廈門累計(jì)開(kāi)票金額66.4億元，4個(gè)月使用率86%，撬動(dòng)購(gòu)房金額100.3億元，去化面積31.7萬(wàn)平方米，約占同期新建商品房銷售面積的四成。

目前，各地的房票政策主要用于購(gòu)買新房，此前已有業(yè)內(nèi)人士不時(shí)建議將二手房納入房票的使用范圍，近年來(lái)，多地也陸續(xù)將房票的購(gòu)房范圍從新房擴(kuò)大至二手房領(lǐng)域。

廈門是新一輪房地產(chǎn)周期之中較早推行房票政策的城市之一，也是率先將二手房納入房票政策的城市之一。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前，除了廈門，已明確房票可購(gòu)買二手房的城（區(qū)）至少還有浙江寧波、安徽合肥肥西縣、江蘇無(wú)錫錫山區(qū)、山東聊城莘縣。

疏通置換堵點(diǎn)，二手房成房票關(guān)鍵

“把二手房納入房票政策正當(dāng)其時(shí)”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，如果二手房市場(chǎng)低迷，新房市場(chǎng)也會(huì)難以好轉(zhuǎn)，“特別是二手房掛牌量大導(dǎo)致價(jià)格有下調(diào)的預(yù)期，人們對(duì)新房也會(huì)有一個(gè)不好的預(yù)期”。

從需求端來(lái)看，二手房是剛需客戶購(gòu)房時(shí)的重要選擇。同時(shí)，目前樓市出現(xiàn)了一個(gè)特征，即“置換人群成為市場(chǎng)循環(huán)的堵點(diǎn)，如果他們手上的二手房賣不掉，就沒(méi)辦法買新房”。

CRIC克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交面積達(dá)8204萬(wàn)平方米，較2024年同期7000萬(wàn)平方米增長(zhǎng)17%，但仍低于2023年一季度1.04億平方米。

細(xì)分來(lái)看，一季度，重點(diǎn)30城新房成交面積為3035萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%；二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5353萬(wàn)平方米，累計(jì)同比持增22%，但從月度走勢(shì)來(lái)看，3月同比增長(zhǎng)22%，較2月同比增幅大幅下降。

具體到廈門，呈現(xiàn)的趨勢(shì)也與全國(guó)市場(chǎng)保持一致。一季度，廈門合計(jì)成交2874套新房，同比增長(zhǎng)35%，但相比2023年則下跌了45%；二手房成交5003套，同比增長(zhǎng)26%，相比2023年下跌37%。價(jià)格方面，廈門無(wú)論是一二手房，均在今年跌至近三年的最低值。

據(jù)中金公司的觀察，房票可用于購(gòu)買二手房的城市，對(duì)于房票的消納效率更高，因此，該機(jī)構(gòu)在去年初發(fā)布的一份研究報(bào)告中提出，房票的使用范圍可以考慮向二手房市場(chǎng)擴(kuò)容。

不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)于是否將二手房納入房票政策仍然存在爭(zhēng)議，原因是擔(dān)憂在居民購(gòu)買現(xiàn)房?jī)A向有所提升的背景下，允許房票用于二手房購(gòu)置或會(huì)影響新房的銷售。

針對(duì)上述憂慮，中金公司建議可以在將二手房納入購(gòu)房范圍的同時(shí)，提升新房的競(jìng)爭(zhēng)力，比如在定價(jià)方面放開(kāi)靈活性，并且將一些項(xiàng)目的去庫(kù)存和保交樓有機(jī)結(jié)合來(lái)促進(jìn)信用提升，從而減少對(duì)新房銷售的影響。