一、市場趨勢走向

1、量價(jià)分化延續(xù)?

新房成交結(jié)構(gòu)性回暖?：4月新房成交環(huán)比回升，但全市均價(jià)同比下跌14.48%，核心區(qū)江岸、江漢價(jià)格跌幅超2%，遠(yuǎn)城區(qū)蔡甸、新洲部分項(xiàng)目單價(jià)跌破萬元15。東湖高新區(qū)以527套成交量位列第二，光谷中心城板塊均價(jià)環(huán)比微漲0.68%至16466元/㎡，依托數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)吸引年輕客群57。

2、?二手房持續(xù)探底?：二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.22%，但學(xué)區(qū)房需求及降首付政策支撐交易活躍度，光谷東等產(chǎn)業(yè)區(qū)次新房價(jià)格韌性較強(qiáng)38。

?3、區(qū)域冷熱不均?

黃陂區(qū)逆勢突圍?：前兩周備案288套住宅，4月8日單日集中備案171套，短期數(shù)據(jù)擾動(dòng)明顯45；核心區(qū)二七濱江等高端項(xiàng)目去化周期延長，房企延長首付周期至12個(gè)月緩解壓力57。

4、?產(chǎn)品分化加劇?：四代住宅占比超70%，光谷中建壹品漢韻公館等項(xiàng)目憑借零公攤設(shè)計(jì)熱銷，外圍區(qū)域80萬元以下剛需房源占比提升至40%58。

?5、政策托底邊際減弱?

契稅補(bǔ)貼、公積金利率下調(diào)等政策延續(xù)，但房價(jià)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，市場修復(fù)仍需產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入支撐16。

二、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)升級

新唐萬科廣場更名“萬芊薈”?：原“萬科廣場”正式更名為新唐“萬芊薈”，推出AI客服“芊芊”，并優(yōu)化便民服務(wù)空間、社區(qū)食堂及兒童友好設(shè)施，提升社區(qū)商業(yè)品質(zhì)。

?1、更名背景與煥新舉措?

2025年4月18日，武漢新唐“萬科廣場”正式更名為新唐“萬芊薈”，并同步上線AI客服“芊芊”4。此次更名由萬物云旗下萬芊薈商管主導(dǎo)，其自2024年12月接管項(xiàng)目后，通過1100份業(yè)主調(diào)研，聚焦便民服務(wù)、銀發(fā)與兒童關(guān)懷、寵物友好等需求，推動(dòng)社區(qū)商業(yè)品質(zhì)升級12。

2、便民服務(wù)與空間優(yōu)化?

功能模塊創(chuàng)新?：新增“斑馬市集”（提供改褲腳、鑰匙配修等便民服務(wù)）、“萬芊食集”（社區(qū)食堂）及兒童友好游樂區(qū)，解決居民日常高頻需求14。

場景細(xì)節(jié)提升?：優(yōu)化導(dǎo)視標(biāo)識系統(tǒng)，增設(shè)開放休憩區(qū)，并允許寵物進(jìn)入商場，打造全齡友好空間24。

3、業(yè)主參與與市場反響?

更名儀式吸引周邊8個(gè)小區(qū)近百位業(yè)主參與，三天煥新活動(dòng)帶動(dòng)客流同比增長26%、銷售額增長25%，近2000名業(yè)主主動(dòng)注冊會員46。活動(dòng)期間，“業(yè)主共創(chuàng)市集”聯(lián)動(dòng)社區(qū)家庭擺攤，強(qiáng)化鄰里互動(dòng)4。

?4、品牌戰(zhàn)略與運(yùn)營邏輯?

萬芊薈商管以“一店一色”理念深耕社區(qū)商業(yè)，依托萬科物業(yè)社群資源，通過差異化運(yùn)營鏈接家庭消費(fèi)場景56。其全國在管及籌開項(xiàng)目已超40個(gè)，此次煥新驗(yàn)證“業(yè)主需求驅(qū)動(dòng)改造”模式的有效性

三、土地市場動(dòng)態(tài)

1、工業(yè)用地集中掛牌?

武漢市新洲區(qū)于4月22日掛牌3宗工業(yè)用地，總出讓面積2.2萬㎡，總起始價(jià)961萬元，容積率區(qū)間為1.0-2.012。

·?工XZ(2025) 01號地塊?：面積3257㎡，容積率≤2.0，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，起始價(jià)137萬元；?工XZ(2025) 02號地塊?：面積5068㎡，容積率≤1.2，起始價(jià)212萬元，樓面價(jià)349元/㎡；?工XZ(2025) 03號地塊?：面積13504㎡，容積率≤1.0，起始價(jià)612萬元，樓面價(jià)453元/㎡。

2、土地收儲進(jìn)程加速?

2025年3月以來，武漢土地收儲金額突破1300億元，二季度擬放寬收儲條件，重點(diǎn)推進(jìn)城中村改造及存量土地盤活，以激活低效用地并導(dǎo)入新興產(chǎn)業(yè)資源5。新洲區(qū)作為工業(yè)用地供應(yīng)主力，疊加“標(biāo)準(zhǔn)地”政策（明確投資強(qiáng)度、稅收等指標(biāo)），進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)承載能力。