上海再出重磅規劃，這次來自大虹橋。

　　最近，上海市規劃和自然資源局與上海虹橋國際中央商務區管理委員會，對《虹橋國際中央商務區及周邊地區專項規劃》草案展開公示。

　　當前虹橋國際中央商務區總面積約151平方公里，而此次規劃總面積達約535平方公里，直接擴容3.5倍。

　　要打造新時代國際開放門戶樞紐發展示范區。

　　在樓市備受爭議的大虹橋，這次要起飛了？

　　大虹橋全面擴容，松江普陀都變"自家人"

　　原來大虹橋只有151平方公里，現在一口氣擴到535平方公里，相當于整個上海8.5%的面積都算大虹橋了。

　　松江、普陀這些以前不算的地方（比如佘山、桃浦）也包進來了。

　　原先是虹橋商務區，這下才成為了真正的“大虹橋”。

　　具體變化：

　　之前總面積約151平方公里的虹橋國際中央商務區，包括虹橋主城片區及周邊的長寧區新涇鎮、程家橋街道，閔行區的新虹街道、華漕鎮、七寶鎮部分（0.3平方公里），青浦區的徐涇鎮、華新鎮部分（2.6平方公里），嘉定區的江橋鎮、真新街道部分（0.3平方公里）。

　　而從這次《規劃》草案的圖示上，總面積535平方公里的規劃區域，在151平方公里的基礎上，又增加了：

　　虹橋鎮、古美路街道、梅隴鎮、七寶鎮、莘莊鎮、

　　九里亭街道、九亭鎮、新橋鎮、泗涇鎮、洞涇鎮、中山街道、佘山鎮、

　　夏陽街道、趙巷鎮、香花橋街道、重固鎮、 華新鎮、白鶴鎮、

　　安亭鎮、南翔鎮、真新街道、

　　桃浦鎮、真如鎮街道、長征鎮、

　　北新涇街道等街鎮的全部或者部分面積。

　　不難發現，這些增加的街鎮有的屬于普陀區、有的屬于松江區，

　　以往“大虹橋”這個“大家庭”，東、西、南、北分別屬于長寧、青浦、閔行、嘉定四個行政區，而這次意味著松江、普陀也從此成為“虹家人”

　　其中閔行、青浦為主力，長寧，嘉定，松江，普陀打配合。

　　以后這六個區要一起搞大事。

　　甚至我們想象力再大點，上海未來會不會出現一個虹橋區，也不好說。

　　不是簡單攤大餅

　　大虹橋擴容，不是簡單的“攤大餅”，也加了點新配方。

　　規劃里最關鍵的布局是"一核兩軸四片、五帶三濕八組團"。

　　一核就是虹橋樞紐核心區（機場+高鐵站+會展中心），聚焦虹橋國際中央商務區核心區打造國際級資源要素配置樞紐。

　　而“五帶”“三濕”，構成這片535平方公里規劃區域得天獨厚、獨一無二的資源稟賦，也是2500萬上海人無比珍惜的“綠水青山”。

　　打造濕地入城、藍綠繞城、人與自然和諧的生態都市。

　　以后去虹橋不光是趕飛機，還能逛濕地公園、看國際賽事、讀頂尖大學——大虹橋要變成"全能選手"。

　　擴容后的大虹橋，包含：

　　2處城市副中心，包括虹橋主城副中心、莘莊主城副中心。

　　9處地區中心，包括南翔地區中心、華新地區中心、前灣地區中心、江橋地區中心、真北地區中心、趙巷地區中心、徐涇地區中心、 七寶地區中心、佘山地區中心。

　　總結來看，原來的核心就是虹橋樞紐那一圈，現在搞了個“一核兩軸四片、五帶三濕八組團”的布局。

　　核心區還是虹橋樞紐，但周圍新增了莘莊副中心（閔行）和9個地區中心（比如南翔、七寶、佘山）。

　　產業分工也更細。

　　對樓市有啥影響？

　　這次規劃，對大虹橋樓市和房價的直接利好暫時還看不到，但從長遠來看，提升了區域能級，加強了內外交流，肯定是利好。

　　尤其利好核心區，虹橋樞紐周邊地帶，寫字樓多、配套成熟，擴容后這里還是“門面”。

　　不過要注意的是虹橋辦公樓空置率不低。

　　至于新納入區域，比如南翔，桃浦，安亭，九亭等等，這些地方還是要看自身的實力和底色如何。

　　這些地方的開發商賣新房肯定能蹭一些概念，但對二手房買賣，實際影響不大。

　　大虹橋另外一個好消息是，從2025年上海重大工程布局來看，已經進入項目收獲期：

　　東軟上海科技中心（南虹橋）、網易上海國際文創科技園（趙巷）、美的集團第二總部（西虹橋）、軌道交通2號線西延伸（西虹橋）均于今年建成。

　　產業能級、交通便利程度再上一個臺階，加上安踏總部、西虹橋科創中心等竣工項目，大虹橋有望扭轉過去三年地產、商業行業頹勢。

　　大虹橋買房，還是要聚焦核心區。

　　從近期的成交來看，大虹橋部分次新房已經出現價格反彈，尤其是600萬總價以上的產品：

　　蟠龍天地一期，98平，3房2衛，2025年2月份780萬，2024年12月708萬；

　　萬科天空之城4期，110平，3房2衛，2025年2月808萬，2024年12月749萬；

　　西郊金茂府，91平，3房2衛，2025年2月660萬，2024年7月616萬；

　　對比房價最高點，已經回調不少，而核心區徐涇華漕的城市界面，商業，教育，交通配套都已經成熟。

　　最關鍵的是，這里房子房齡新，其中不乏品質小區。

　　經過多年開發，核心地段（如蟠龍路、徐盈路）可開發土地已有限。綜合來看，已經跌出了性價比。

　　不過，有一個風險點是，徐涇2026年面臨大量限售房解禁，疊加華漕前灣新房競爭，可能階段性供大于求。

　　大虹橋，一個外環外的地段，究竟靠什么吸引這么多人去買房？

　　并不是因為什么機場高鐵站。

　　其實根本的支撐其實來自基建的落地。

　　區域內2、10、17號線、13號線延伸、25號線，示范區線，機場聯絡線，以及嘉閔線，形成網狀結構。

　　要知道，在外環外和中環外，有這樣網狀結構地鐵的地段是非常稀缺的。

　　大虹橋是唯一一個在外環外有6條地鐵（輕軌）網狀布局的地方。

　　而且，華漕和徐涇的優質教育資源，也在不斷落位。

　　大虹橋還有一個比較稀缺的點：在上海有這么大一個連片開發，又能連接外圍資源的區域是非常少見的。

　　而從價格邏輯來講，當下在整個上海，600-700萬左右買品質次新三房，其實沒多少選擇。

　　還有重磅規劃，6條地鐵覆蓋，在整個上海，也只有大虹橋能做到了。

　　不過，大虹橋的大量新房供應導致缺乏稀缺邏輯。

　　大量的新房供應。這會長期壓制周邊二手房的價格。但這從另一個角度來講，新房在上線之前大力的宣傳會讓人們關注到這里。

　　新房對大虹橋來說是一個很矛盾的載體，它既分流了很多流量，也吸引了很多流量。

　　最后建議，在大虹橋買房，一定要靠地鐵，這是我用真金白銀砸出來的經驗。

　　之前我在大虹橋賣過一套房，小區品質一流，樓層也好，但因為不靠地鐵，賣出也是花了不少功夫。

　　畢竟，地鐵才是郊區樓市里的硬通貨。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。