普陀區(qū)有個小區(qū)，離人民廣場5公里，緊挨著內(nèi)環(huán)高架。 2015年這里的房子才賣2萬一平，到了2022年直接飆到6萬，沒想到今年年初，一套30平的老房子只賣了101萬，算下來單價跌回3萬6。

這個小區(qū)不是個例。打開鏈家數(shù)據(jù)，普陀區(qū)二手房均價從2022年最高點的7.3萬，跌到今年3月的6.2萬。 中遠兩灣城這種標桿樓盤更夸張，當年單價10萬的江景房，現(xiàn)在6萬就能成交。

時間倒回十年前，這里完全是另一幅光景。2015年上海樓市還沒起飛，這個小區(qū)成交價穩(wěn)定在2萬出頭。 2016年上海出臺“認房不認貸”政策，房價三個月跳漲到3萬。

到了2017年，上海實行新房搖號制度，二手房東集體漲價。小區(qū)里帶學區(qū)的房源掛到4萬5，不帶學區(qū)的也要3萬8。最瘋狂的是2018年，隔壁街道規(guī)劃新建九年制學校，50平的老破小掛牌價直接沖到5萬。

2020年疫情后，上海樓市迎來報復性反彈。小區(qū)里頂樓沒電梯的“老破小”，靠著中介一句“雙學區(qū)預期”，成交價干到6萬一平。30平的小戶型總價180萬，看房的人能從三樓排到小區(qū)門口。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2022年。上海中考改革政策落地，弱校突然也能分到重點高中名額，學區(qū)房信仰崩塌。小區(qū)里掛牌量三個月翻了三倍，價格開始踩踏式下跌。

今年年初，同一棟樓同戶型的房子，成交價比2022年直接打了六折。中介吐槽說，現(xiàn)在掛牌的100多套房子里，有20多套是投資客割肉出貨。有套房子掛牌兩年，從268萬一路降到158萬都沒賣掉。

普陀區(qū)這波下跌在市區(qū)特別扎眼。黃浦、靜安的老房子雖然也在跌，跌幅普遍控制在15%以內(nèi)。普陀區(qū)的中遠兩灣城，江景三房從1200萬跌到700萬，直接跌沒了浦東一套兩居室。

專業(yè)人士分析，普陀老破小跌得狠有三個原因：一是房齡普遍超過25年，銀行不肯給貸款；二是前幾年炒作學區(qū)的泡沫太大；三是隔壁寶山的新房才賣5萬，分流了大量剛需客。

現(xiàn)在小區(qū)里的老住戶心態(tài)分裂。住了20年的王阿姨說，2016年她兒子結(jié)婚時，親家母嫌這房子破，現(xiàn)在親家母自己住的寶山房子也跌了30%。投資客李老板最慘，2021年花500萬買了三套做民宿，現(xiàn)在月租金8000都cover不了月供。

不過真有人在這波下跌里撿漏。上個月有對年輕夫妻，拿著父母攢的200萬，硬是在這里買了套55平的兩室戶。他們說比起外環(huán)外的新房，這里去靜安寺上班只要20分鐘，衛(wèi)生間小點也能忍。

鏈家門店的小哥透露，最近看房的人確實多了。十個客戶里有八個要求“必須帶電梯”“必須能改兩房”，那些沒電梯的一梯四戶老房子，降價都沒人看。

數(shù)據(jù)還暴露個有意思的現(xiàn)象：同樣在普陀區(qū)，房齡10年內(nèi)的次新房價格挺穩(wěn)， 像國浩長風匯都的89平小三房，今年成交價還在8萬左右，和2019年基本持平。

現(xiàn)在小區(qū)門口的中介們，天天在朋友圈刷“內(nèi)環(huán)洼地”“拆遷預期”。住在3號樓的老張頭冷笑：“拆遷喊了15年，連個量面積的都沒來過。倒是隔壁真如副中心，拆了十年還沒拆完。 ”

有個細節(jié)特別真實：小區(qū)里2020年花180萬買30平的那位業(yè)主，現(xiàn)在同戶型只能賣101萬。要是他2015年2萬單價買的，現(xiàn)在3萬6賣掉還是賺了80%。

銀行評估價揭開了最后的面紗。今年3月，四大行對這個小區(qū)的評估價集體調(diào)到3萬2，比市場價還低4000。 這意味著想貸款買房的人，首付至少要準備五成。

上海社保新政又補了一刀，非戶籍買家必須連續(xù)繳滿5年社保，直接把外來接盤俠攔在門外。 現(xiàn)在來看房的，基本都是本地置換客，看完還要搖頭說“再等等”。

小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說了個大實話：“漲到6萬的時候，保潔阿姨都說要去炒房。現(xiàn)在跌回3萬6，反倒是那些租了十幾年房的人開始認真看戶型圖了。 ”