上海某新盤建設現場 每經記者 包晶晶 攝

“星期六（4月19日）來了400多組客戶，很夸張，真的接待不過來。”上海市楊浦區濱江某樓盤置業顧問徐清向《每日經濟新聞》記者表示，“到時候如果沒有其他選擇，大家應該會考慮認籌我們的”。

4月20日，每經記者實探發現，偌大的售樓處被一組組看房家庭擠滿，展廳、休息區、唯一的樣板間，每個角落都擠滿了看房人。

該項目所在的楊浦濱江板塊大橋東段，目前美團、嗶哩嗶哩等大型企業總部在建，產業導入優勢明顯；頭部房企紛紛扎根，高端住宅大量供應。

但市場對于該板塊始終有爭議：有人堅定看好未來發展，有人認為楊浦濱江的規劃遲遲未能兌現，城市界面差強人意。

住宅開發太快

上海市楊浦區人民政府2012年1月印發的《上海市楊浦區濱江發展“十二五”規劃》曾提出該區域存在的不足及瓶頸，其中包括“規劃布局和功能定位有待提升”“市政配套和基礎設施欠債較多”“公共空間和公共岸線有待完善”等。

事實上，楊浦濱江開發周期長，城市更新難度大。濱江核心區近10平方公里內，工業倉儲、運輸碼頭較多，城市面貌破舊。

經過多年舊改和開發建設，2017年底，隨著黃浦江兩岸45公里濱江岸線公共空間全線貫通，楊浦濱江南段5.5公里沿江岸線也全面開放。盡管近年來板塊內的規劃高度與建設速度有目共睹，但相較于住宅開發對于板塊能級的期待，似乎仍不夠匹配。

但慢也有慢的好處。

第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒在電話中對每經記者表示：“好處在于它的規劃建立在其他濱江板塊的開發經驗之上，從濱江沿岸向腹地的規劃布局邏輯更科學，整個沿江空間完全釋放給民眾，更親水，更宜居。”

楊浦濱江某住宅項目售樓處

每經記者在楊浦濱江沿線看到，大體量的項目建設正如火如荼：中交廣場、中海代建八埭頭商業地塊，以及中信泰富地產多個風貌地塊、翠湖濱江風貌別墅等構成組團；美團上海科技中心、嗶哩嗶哩新世代產業園、楊浦濱江創智中心，與浦江之星、海玥外灘序，以及多個風貌地塊構成組團。

“但目前城市界面和公建配套還在規劃完善中。”朱鋒說，“一些大型商業配套在規劃中，大連路板塊有一個大的商業綜合體，有一定的開發周期；楊浦大橋片區的總部基地，包括嗶哩嗶哩新世代產業園、美團上海科技中心，配套屬性不是偏消費型的，但規劃中的合生匯會有所補充。從整體看，楊浦濱江目前商業相對分散，缺少集聚效應”。

能否撐起房價“10萬元+”？

“那您先在這看看，又有一組客戶來了，我得去接一下。”徐清迅速陪同記者看了一下樣板房，便匆匆離開接待下一組客戶了。

每經記者探訪的項目，預計單價超過10萬元/平方米，其中附贈地下室的房源預估1500萬元/套。

近幾年，各大開發商也用實際行動表達對楊浦濱江的信心，如中海地產、保利發展、中鐵置業、瑞安房地產等。

最近的一次土拍，是2024年11月27日，中海地產以總價36.45億元競得定海社區K8-05地塊，溢價率16.33%。該地塊定名為中海云邸玖章，不久前已開啟認籌。

從“一房一價”表來看，銷售單價從約9.25萬～12.46萬元/平方米，部分房源總價超過1870萬元/套。不過，項目認籌熱度與近期徐匯濱江板塊、浦東新楊思板塊的熱門樓盤相比，仍然稍顯弱勢，并未觸發積分。

目前，楊浦濱江沿岸一線已經集中了縵云上海、中海云邸玖章、保利江浦項目、中建壹品外灘源著等改善型項目，以及招商蛇口桐安里、翠湖濱江等風貌項目，每平方米單價從10萬元到21萬元不等，可以說“全線高端”。

但對于需要掏出真金白銀的買房人來說，城市界面和商業配套并沒有那么完美。

“這一輪城市更新中，很多風貌建筑得以保留。從目前的市場反應看，風貌別墅的銷售更偏好在靜安、黃浦等區域。不過，近幾年楊浦推的公寓樓盤，從浦江之星再到現在中海的項目，還有保利瑯譽等，銷售情況都還不錯，但周邊配套可能還需要幾年的發展時間。”朱鋒表示。

楊浦濱江的住宅要分成改善型和風貌別墅兩個大類。

“從目前的本土消費來講，大部分市場需求還處于第一次改善階段。楊浦是人口大區，密度高，同時有著大量售后公房（注：售后公房，原來租賃的公房經房改后出售給原承租人）、老公寓，從市場需求層面看，改善型住宅流速比較快。”朱鋒分析。

“第二次、第三次改善的時候，也許會考慮風貌別墅，但目前還沒到這個時機。將來大量產業導入后，部分有購買力的人會喜歡風貌別墅。”他補充說。

大約兩周后，楊浦濱江又要迎來一次宅地出讓。出讓資料顯示，楊浦區N090602單元L4-02地塊為居住用地，出讓面積2.12公頃，容積率2.5。

楊浦區N090602單元L4-02地塊及周邊環境

每經記者在現場看到，地塊距黃浦江直線距離僅幾百米，高層建筑將能一覽江景。地塊周邊交通便利，緊鄰12號線愛國路站，與上海國際時尚中心和超極合生匯的距離也相當近。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對每經記者表示：“該地塊未必會再現此前的熱度。供應量不是關鍵，重要的是城市界面沒有跟上。如果產品在100平方米左右、12萬元/平方米以內，流速應該還可以。”

記者|包晶晶

編輯|何小桃 陳夢妤 杜恒峰

校對|孫志成

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