唯一的住房

在抵押與虛假交易中數(shù)度易主

22年間歷經(jīng)9次訴訟

終于一本嶄新的房產(chǎn)證

被送到了季某手中

“22年了，這筆陳年舊賬在檢察機關(guān)的依法監(jiān)督下終于有了結(jié)果！”從收到檢察監(jiān)督申請到通過檢察和解實現(xiàn)“事心雙解”，當(dāng)一本嶄新的房產(chǎn)證被送到季某手中的那一刻，上海市金山區(qū)檢察院監(jiān)督的一起歷經(jīng)9次訴訟、耗時22年的金融借款合同糾紛案終于畫上了句號。

二十余年糾葛難兩清

事情要從2003年說起。季某因周轉(zhuǎn)需要向刁某借款5萬余元，并將房屋過戶登記到刁某名下以作抵押，而后雙方約定，在季某還清借款后，房屋就會重新過戶至季某名下。

然而，刁某卻動了歪心思。在房屋過戶后，刁某便在非真實交易的情形下和弟弟刁某某簽訂了房屋買賣合同，將季某用作抵押的房產(chǎn)過戶到了刁某某名下，并安排刁某某以房產(chǎn)抵押方式向A銀行貸款20余萬元供其使用，貸款償還由其負(fù)責(zé)。

自2005年2月起，刁某就不再如約償還貸款，為此，A銀行以貸款逾期為由于2008年3月向法院提起訴訟并獲得勝訴判決。判決要求房屋產(chǎn)權(quán)人刁某某履行還款義務(wù)，如不履行，A銀行可拍賣、變賣案涉房屋實現(xiàn)抵押權(quán)。

可在此期間，刁某不僅收取了季某的還款，還隱瞞了房屋已被過戶抵押的實情。因刁某某未履行生效判決，法院根據(jù)銀行申請啟動了拍賣程序，季某這才得知房屋已被抵押。多次聯(lián)系刁某未果后，季某向公安機關(guān)報案。2019年3月，刁某因犯詐騙罪獲刑，刑事判決同時判令刁某需退賠季某11萬余元。然而，11萬余元的退賠款是基于案涉房屋在2003年時的價值得出的，時隔十余年，案涉房屋的價格早已高漲，而案涉房屋也是季某一家的唯一住房，因此，季某拒絕了刑事退賠款項。

季某要求返還案涉房屋，但房屋因涉及刁某某與A銀行之間的民事訴訟，已存在抵押權(quán)而無法過戶，事情因此僵持不下。為了要回房屋，季某多次向法院提起訴訟，可始終未能如愿。2024年10月，因?qū)Ψㄔ号袥QA銀行可以拍賣、變賣案涉房屋實現(xiàn)抵押權(quán)不服，季某向金山區(qū)檢察院申請監(jiān)督。

走訪調(diào)查厘清癥結(jié)所在

為實質(zhì)性化解矛盾糾紛，受理該案后，金山區(qū)檢察院成立了由院領(lǐng)導(dǎo)包案的辦案組，明確責(zé)任部門和責(zé)任人，細(xì)化工作方案，確保辦案措施到位、矛盾化解到位。

這起糾紛為何歷時二十余年都未能化解？幾方當(dāng)事人心里又有哪些顧慮？圍繞這兩個問題，檢察官開展深入調(diào)查。

矛盾糾紛化解也要加強“親歷性”。由于刑事執(zhí)行案件和不動產(chǎn)抵押權(quán)案件涉及不同轄區(qū)法院，為了厘清癥結(jié)所在，承辦檢察官先后到兩區(qū)法院、公安機關(guān)調(diào)取卷宗并聽取承辦法官意見，同時多次與季某、刁某某溝通了解相關(guān)情況。

經(jīng)綜合研判，檢察官發(fā)現(xiàn)單就案件本身來說，法院判決A銀行可通過拍賣、變賣案涉房屋實現(xiàn)抵押權(quán)并無不當(dāng)。但從情理來看，刑事判決已認(rèn)定刁某構(gòu)成詐騙罪，民事判決亦確認(rèn)刁某與刁某某簽訂的房屋買賣合同無效，且案涉房屋是季某的唯一住宅，一家三代均居住于此，對于季某而言，房屋所有權(quán)的歸還至關(guān)重要。

“在多次溝通中，我們發(fā)現(xiàn)刁某某其實有意愿將房屋還給季某，但是雙方互不信任，且從操作層面上講，只有先歸還A銀行的貸款本息，才能滌除抵押權(quán)進而過戶房屋。而對于這部分貸款本息，刁某某聲稱他是受刁某無辜牽連，不應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任……因此，能否付清貸款本息滌除抵押權(quán)，是能否化解這起糾紛的關(guān)鍵。”承辦檢察官認(rèn)為。

多方聯(lián)動合力定分止?fàn)?/strong>

在確認(rèn)各方都具有和解意愿的基礎(chǔ)上，針對幾方預(yù)期差距較大的問題，承辦檢察官與當(dāng)事人“一對一”溝通，客觀公正地向季某、刁某、刁某某釋明各自應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)、法律風(fēng)險等。經(jīng)過多次溝通，各方最終達成一致意見，確定由刁某、刁某某支付借款本金及部分利息，季某支付剩余部分利息。

考慮到借款本息及違約金數(shù)額較多，而季某等人的經(jīng)濟能力難以一次性還清，為確保和解方案切實可行，承辦檢察官多次與A銀行溝通，最終達成了分期付款方案。

“季某本身是詐騙案件被害人，遭受了巨額經(jīng)濟損失，又為房屋過戶的事情奔波多年。此次承擔(dān)部分利息的歸還義務(wù)后，對這位退休老人來說，家庭生活也會面臨困難，其現(xiàn)實困境不容忽視。”在辦理該案期間，承辦檢察官了解到季某一家經(jīng)濟困難，遂將司法救助線索移送本院控申檢察部門。

接到線索后，控申檢察官仔細(xì)查閱了案卷材料，開展走訪調(diào)查工作，并與季某面對面溝通了解情況。經(jīng)調(diào)查核實，檢察官發(fā)現(xiàn)季某曾因被詐騙遭受巨額經(jīng)濟損失，且案發(fā)后未獲得任何賠償，其為維權(quán)奔波多年，經(jīng)濟損失較大，且妻子沒有收入來源，目前僅靠其每月微薄的退休金維持生活，經(jīng)濟非常困難。為幫助季某擺脫困境，該院決定啟動國家司法救助程序，依法向季某發(fā)放司法救助金。

今年3月，在各方的共同努力下，季某終于拿到了案涉房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，也是在這天，他收到了檢察機關(guān)發(fā)放的司法救助金。

（檢察日報 徐杰瑛）