樓市變局：2025 年分化加劇，剛需與各階層購(gòu)房策略剖析

樓市大局已然有了定數(shù)，已經(jīng)買房的朋友們要注意了，你們之間的財(cái)富差距在今年之后或許會(huì)再次被拉開。

“剛需不怕跌”，這堪稱近 10 年樓市里最大的騙局。在中國(guó)樓市，“剛需”二字仿佛成了刀槍不入的護(hù)身符。只要自稱剛需，就好像能閉眼買房，房?jī)r(jià)漲跌都與己無(wú)關(guān)。乍一聽似乎有理，可要是輕信了這話，那就輸?shù)煤軕K。

即便房子是自住，它依舊是家庭最大的資產(chǎn)，并非消費(fèi)品，而是耗費(fèi)幾十年收入換來(lái)的重資產(chǎn)，其漲跌直接決定家庭財(cái)務(wù)安全。一旦資產(chǎn)縮水，不僅生活質(zhì)量受影響，人生的選擇空間也會(huì)被壓縮。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至 2024 年底，多個(gè)城市二手房累計(jì)跌幅超 20%。中原地產(chǎn)報(bào)告表明，一線城市 2021 年高點(diǎn)買入的購(gòu)房者已面臨上百萬(wàn)元賬面虧損，三四線城市情況更不容樂(lè)觀，鶴崗部分房源每平方米不足 1000 元。剛需只能默默承受，河南鶴壁、山東菏澤、遼寧盤錦等城市二手房成交量同比暴跌 60%，房子根本賣不動(dòng)。

想換房沒(méi)人接盤，想止損又賣不出去，房子成了拖累，成了困住自己的牢籠。此時(shí)，誰(shuí)還能說(shuō)房?jī)r(jià)漲跌無(wú)所謂呢？若剛需還自我安慰說(shuō)無(wú)所謂，那只是心理安慰罷了。投入的是真金白銀，虧損的是未來(lái)幾十年的生活，這不是坐得住的問(wèn)題，而是被深深套牢。

此外，房子還影響著整個(gè)家庭的財(cái)務(wù)安全。房?jī)r(jià)下跌，貸款額度縮水，想抵押周轉(zhuǎn)資金行不通，想改善換學(xué)區(qū)房，舊房賣不掉，新房買不起，直接被困住。更可怕的是，房?jī)r(jià)下跌，全家信心受挫。即便收入未變，卻不敢消費(fèi)、不敢辭職、不敢生娃，人生仿佛被這套房卡死。要知道，房?jī)r(jià)影響的不只是一個(gè)人，而是整個(gè)家庭命運(yùn)的主線，從孩子教育、工作選擇到父母養(yǎng)老，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

很多人覺(jué)得自己不是炒房客就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)則剛需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)不比炒房客小。炒房客能分散投資、擇機(jī)止損，大不了換個(gè)投資方向。而剛需把一生積蓄和未來(lái)現(xiàn)金流都?jí)涸谝惶追可希J款十幾年還不完，房子一跌，未來(lái)預(yù)支的現(xiàn)金流都成了沉沒(méi)成本，真是進(jìn)無(wú)可進(jìn)、退無(wú)可退。

顯然，這不是自住剛需，而是負(fù)債韭菜。所以，別再騙自己房?jī)r(jià)漲跌無(wú)所謂了，剛需才是最怕房?jī)r(jià)下跌的群體，他們沒(méi)有多余資產(chǎn)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)機(jī)會(huì)抄底補(bǔ)倉(cāng)。要記住，自住不代表安全，自住也不是免死金牌，買房是人生財(cái)務(wù)規(guī)劃的起點(diǎn)，一旦買錯(cuò)，就成了接盤俠。

2025 年，中國(guó)樓市將迎來(lái)前所未有的分化。回顧 2019 - 2021 這幾年，堪稱樓市價(jià)格的分水嶺。此前十幾年，老百姓財(cái)富差距主要體現(xiàn)在有房者和無(wú)房者之間。此后，隨著樓市二手房參考價(jià)、限跌令的執(zhí)行，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，以及“三道紅線”實(shí)施后房企爆雷、成本價(jià)清庫(kù)存等情況出現(xiàn)，我國(guó)樓市進(jìn)入下半場(chǎng)。今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，種種跡象表明，購(gòu)房者的財(cái)富差距將在好房子與差房子之間拉開。

“十四五”規(guī)劃明確提出，全國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市要新增 650 萬(wàn)套保障性住房。據(jù)住建局披露信息，目前大概完成了 80%，明年預(yù)計(jì)還有 130 萬(wàn)套保障性住房在建。怎么建呢？前段時(shí)間政治局會(huì)議要求各地加快落實(shí)商品房收儲(chǔ)工作，即明年會(huì)有 130 萬(wàn)套賣不出的商品房被政府收購(gòu)，轉(zhuǎn)為保障性住房出租。這一舉措將徹底改變房?jī)r(jià)走勢(shì)。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議更是直白傳達(dá)出三句話：以人定房，以房定地，以房定錢。

意思是未來(lái)樓市會(huì)形成雙軌制。要是錢包緊張，650 萬(wàn)套保障性住房能解決居住問(wèn)題。而且地方政府大量收房，普遍以市場(chǎng)價(jià) 5 折左右回收，這可能帶動(dòng)周邊剛需房型價(jià)格繼續(xù)下降，通過(guò)保障性住房和庫(kù)存剛需房?jī)r(jià)格下降，逐步實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

要是經(jīng)濟(jì)條件較好，全新的無(wú)公攤住房 3.0 規(guī)劃已來(lái)。全國(guó)住房建設(shè)工作會(huì)議明確提出要發(fā)布好住房技術(shù)導(dǎo)則，引導(dǎo)房企建設(shè)好房子。判斷好房子有個(gè)簡(jiǎn)單方法，在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)仍在補(bǔ)跌過(guò)程中，那些不降反升的小區(qū)就屬于好房子范疇。2024 年全國(guó)商品房銷售面積與金額同比下降 13%和 10%，但上海全年平均每天能賣出 7 - 3000 萬(wàn)以上的豪宅，全國(guó)豪宅成交量比去年暴漲 50%。

能花 3000 多萬(wàn)買房的人，眼界和消息面大概率更優(yōu)。豪宅漲價(jià)邏輯在于，如果 2025 年開始大規(guī)模收房，市面上二手房庫(kù)存量大幅降低，加上部分剛需房?jī)r(jià)格可能繼續(xù)下跌，核心區(qū)域的高品質(zhì)小區(qū)就會(huì)變得稀缺。同時(shí)，貨幣寬松、降準(zhǔn)降息，買房成本降低，理財(cái)收益下降，對(duì)部分人來(lái)說(shuō)，核心城市核心地段的好房子成為對(duì)抗通脹的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這就是“以人定房，以房定價(jià)”，根據(jù)不同人群匹配不同房子，不同房子對(duì)應(yīng)不同價(jià)格區(qū)間。

“以房定地”方面，過(guò)去各地政府不斷賣地，導(dǎo)致商品房庫(kù)存大量積壓。自然資源部出臺(tái)文件，要求住宅庫(kù)存計(jì)劃周期 36 個(gè)月以上的城市停止供地，這使得大部分城市土地供應(yīng)計(jì)劃直接減少 40% - 70%。當(dāng)前樓市供應(yīng)端減少量已達(dá) 10 年內(nèi)新低。捋清邏輯會(huì)發(fā)現(xiàn)，新房供應(yīng)量斷崖式減少，符合大會(huì)要求的 3.0 住宅量也會(huì)變少，加上貨幣寬松持續(xù)放水，市場(chǎng)上資金增多，房?jī)r(jià)的馬太效應(yīng)會(huì)進(jìn)一步放大，樓市分化時(shí)間也會(huì)加快。

按照好房子設(shè)計(jì)落地及新項(xiàng)目開發(fā)周期，一般 18 個(gè)月左右，大概到 2026 年下半年、2027 年上半年，會(huì)有大量新建好房子集中出現(xiàn)，這可能導(dǎo)致老房子、差房子進(jìn)一步貶值，周邊其他好小區(qū)進(jìn)一步升值。因?yàn)槲磥?lái)樓市是存量博弈時(shí)代，市場(chǎng)容量有限，有樓盤上漲就必然有樓盤下跌。

未來(lái)好小區(qū)和差小區(qū)帶來(lái)的財(cái)富分化，可能如同之前買房和沒(méi)買房的差距。所以當(dāng)下大家要找準(zhǔn)自身定位。對(duì)于在大城市打拼且資金有限的年輕人，最好關(guān)注保障性住房，二手老房子價(jià)格可能還會(huì)下降。對(duì)于中產(chǎn)家庭，若計(jì)劃再次購(gòu)房，改善型小區(qū)是不錯(cuò)選擇，通常這類小區(qū)居住環(huán)境好，租金回報(bào)率也不錯(cuò)。

若手上有偏遠(yuǎn)區(qū)域用于投資的剛需房子，多關(guān)注租售比。租售比尚可，可留著出租；租售比很低，就不建議長(zhǎng)期持有。對(duì)于更富裕階層，核心城市的核心資產(chǎn)是當(dāng)前最佳選擇。這個(gè)世界就是如此割裂，人多的地方缺房子，房子多的地方缺人，錢也總是流向不缺錢的地方。若無(wú)法改變現(xiàn)狀，最好的辦法就是提升認(rèn)知，在每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做出明智選擇。

最后要說(shuō)，在我國(guó)，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重大產(chǎn)業(yè)大多由國(guó)家壟斷，如通信、電力、煙草、石油等。房地產(chǎn)過(guò)去 20 年市場(chǎng)化發(fā)展已屬例外，未來(lái)逐步回歸國(guó)家主導(dǎo)也不必過(guò)于意外。所以即便還想投資房地產(chǎn)，首先要避開那些拆不起的老破小和小城市的舊房子，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)成為公共服務(wù)，這類房子會(huì)率先降價(jià)。在中國(guó)要實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)，就必須看清國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展。