若此次股權(quán)拍賣仍無法撬動(dòng)債務(wù)重組，這家“不死鳥”或許真將迎來涅槃或隕滅的終局。
5月11日，甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院將公開拍賣佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)有限公司持有的深圳光明滬農(nóng)商村鎮(zhèn)銀行10%股權(quán)及孳息，起拍價(jià)3417.8萬元。
此次拍賣源于光大集團(tuán)控股的光大興隴信托與佳兆業(yè)的兩起執(zhí)行案件，總標(biāo)的達(dá)17.65億元。
除了此次被處置的村鎮(zhèn)銀行股權(quán)，佳兆業(yè)名下多個(gè)銀行賬戶也被凍結(jié)，累計(jì)執(zhí)行標(biāo)的近30億元，涉及廣州農(nóng)商行、工商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)。
值得一提的是，被拍賣的深圳光明滬農(nóng)商村鎮(zhèn)銀行同樣處境堪憂，2024年上半年凈利潤(rùn)同比下滑16.7%，每股凈資產(chǎn)僅1.66元，低于拍賣單價(jià)。

從“不死鳥”到“困獸”

佳兆業(yè)的危機(jī)早有伏筆。早在2014年，一樁反腐案讓佳兆業(yè)引發(fā)美元債違約、停牌等危機(jī)，佳兆業(yè)在深圳的多套房源也被鎖定停售，創(chuàng)始人郭英成深陷反腐風(fēng)暴，為求自保長(zhǎng)居香港。陷入風(fēng)雨招搖中的佳兆業(yè)，離賣身只有一步之遙。此后，郭英成通過向潮汕商幫借款、股票投資、基金及債券等多種方式援助佳兆業(yè)超百億元，除此之外，多家銀行也紛紛援馳佳兆業(yè)，直至2017年，停牌2年零1個(gè)月的佳兆業(yè)得以復(fù)牌重生，自此獲稱“地產(chǎn)不死鳥”。
盡管當(dāng)年郭英成還為佳兆業(yè)定下了“2017年突破400億、3年突破千億”的銷售目標(biāo)，但是之后的房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，佳兆業(yè)再度爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。佳兆業(yè)于2022年4月1日再次停牌，直到一年后的2023年3月9日才迎來復(fù)牌。
在此期間，佳兆業(yè)再度遭遇債務(wù)危機(jī)，理財(cái)暴雷、美元債違約、評(píng)級(jí)下調(diào)，公司被迫拋售深圳18個(gè)項(xiàng)目自救，但銷售額斷崖式下跌64.6%，流動(dòng)性徹底枯竭。至2023年末，其流動(dòng)負(fù)債高達(dá)2056億元，現(xiàn)金僅剩9.95億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率飆升至2064.1%，深陷“資不抵債”絕境。
盡管郭英成2024年回歸內(nèi)地推動(dòng)重組，但進(jìn)展遲緩。境內(nèi)債務(wù)重組雖初步達(dá)成，境外債權(quán)人卻因重組方案缺乏實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)保障而激烈反對(duì)。更致命的是，自2023年7月起，多家債權(quán)人陸續(xù)向香港法院提交清盤呈請(qǐng)，最新聆訊延期至2025年8月12日。若清盤成立，這家擁有26年歷史的房企將步入破產(chǎn)程序。

成也蕭何，敗也蕭何

佳兆業(yè)的崛起與崩塌，皆系于其“舊改之王”的戰(zhàn)略。
上世紀(jì)90年代，催生了深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已從事多年貿(mào)易及工業(yè)生意的郭英成三兄弟轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)。
1999年，郭英成在深圳設(shè)立佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK），并試水內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，深圳關(guān)外一處爛尾項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目原是龍泉?jiǎng)e墅用地，郭氏兄弟硬著頭皮將其打造成主題公園，該項(xiàng)目被冠于桂芳園名號(hào)。
隨后，相繼入手深圳中心城區(qū)路人皆知的十年?duì)€尾樓“子悅臺(tái)”，將其改造成深圳佳兆業(yè)中心。
2005年，佳兆業(yè)收購(gòu)號(hào)稱中國(guó)第一爛尾樓的廣州中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，3年后中誠(chéng)廣場(chǎng)成功發(fā)售。
也大約這個(gè)時(shí)候，佳兆業(yè)開始了大規(guī)模并購(gòu)。相繼收購(gòu)廣州金茂、惠州佳兆業(yè)中心等13個(gè)項(xiàng)目公司控制權(quán)，還通過項(xiàng)目獲得不少低成本土地。
2009年，深圳城中村、舊小區(qū)重建鼓勵(lì)政策出臺(tái)，佳兆業(yè)開始在深圳龍崗、鹽田及大鵬新區(qū)等區(qū)域獲取多個(gè)超大體量的舊改項(xiàng)目，其憑借操盤爛尾樓和城市更新項(xiàng)目，以低成本獲取大灣區(qū)5370萬平方米舊改土地儲(chǔ)備，一度占據(jù)新增土儲(chǔ)的41.3%。就在2009年佳兆業(yè)在香港上市時(shí)，其已是深圳規(guī)模最大房企。但舊改項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金沉淀大的特性，在行業(yè)下行周期中成為致命弱點(diǎn)。2021年后，銷售回款驟降、融資渠道斷裂，213個(gè)未轉(zhuǎn)化舊改項(xiàng)目反成拖累，最終引發(fā)流動(dòng)性連鎖崩塌。

“割肉”求生

為求生，佳兆業(yè)除此次銀行股權(quán)拍賣外，2023年累計(jì)交付4.6萬套房源保交樓，同時(shí)將物業(yè)板塊佳兆業(yè)美好作為新抓手，郭英成親自出任董事會(huì)主席，其子女郭曉群、郭曉亭等二代陸續(xù)進(jìn)入核心管理層。然而，物業(yè)板塊2023年虧損4.5億元的現(xiàn)實(shí)，凸顯多元化轉(zhuǎn)型的艱難。
而此次看似普通的司法拍賣，無疑折射出佳兆業(yè)集團(tuán)深陷債務(wù)泥潭的殘酷現(xiàn)實(shí)，從昔日的“舊改之王”到如今的“法拍常客”，這家千億房企的危機(jī)已蔓延至金融資產(chǎn)層面。