南京鼓樓學(xué)區(qū)房，再次刷新紀(jì)錄。

就在剛剛，銳評(píng)君發(fā)現(xiàn)南京二手房成交單價(jià)排行榜被刷新（近90天內(nèi)數(shù)據(jù)）——南京鼓樓區(qū)南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)一套面積僅9.78㎡的單室套，賣(mài)出約10.84萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

近幾年二手房市場(chǎng)“跌”字當(dāng)頭，哪怕是最抗跌的鼓樓學(xué)區(qū)房，10萬(wàn)+/㎡的單價(jià)并不多見(jiàn)，這套賣(mài)出天價(jià)的“老破小”，究竟有何魅力呢？

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穩(wěn)居南京二手房最高成交單價(jià)（近90天內(nèi)）榜首的這套房子，位于鼓樓寧海路的南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)，是套房齡超30年的1樓單室套房源。

房源總建筑面積約9.78㎡，臥室面積僅有6.8㎡，最初掛牌價(jià)175萬(wàn)，3次調(diào)價(jià)后最終以總價(jià)106萬(wàn)成交，單價(jià)高達(dá)10.84萬(wàn)/㎡，刷新小區(qū)歷史成交單價(jià)紀(jì)錄。

再來(lái)看下小區(qū)環(huán)境。

作為“大齡”老小區(qū)，南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)環(huán)境老舊、管理較差，生活舒適度較為一般。

這套不足10㎡的1樓單室套，幾乎可以算作老破小中的進(jìn)階版，“麻雀”戶型賣(mài)出天價(jià)，關(guān)鍵是這套房子優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)配套。

要知道，南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)的對(duì)口初中為南京29中，作為南京頂級(jí)名校，周邊學(xué)區(qū)房向來(lái)價(jià)格堅(jiān)挺。

而南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)房源多以約30-70㎡的小戶型為主，單價(jià)雖高，但總價(jià)可控。哪怕是在2020年左右二手房市場(chǎng)高熱期，一套單價(jià)9.16萬(wàn)/㎡的中樓層房源，建筑面積僅41.5㎡，總價(jià)也在400萬(wàn)以內(nèi)。

因此，南陰陽(yáng)營(yíng)小區(qū)長(zhǎng)期被視為“初中學(xué)區(qū)房”的價(jià)值洼地。

翻看小區(qū)歷史數(shù)據(jù)可以看到，雖然近幾年南京二手房?jī)r(jià)格下跌明顯，但南陰陽(yáng)營(yíng)的價(jià)格仍較為堅(jiān)挺，比如：

2022年，小區(qū)成交房源多以50㎡以上常規(guī)戶型為主，單價(jià)在5.1萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡左右；

2023年1月，一套建面約33.63㎡房源以單價(jià)8.56萬(wàn)元/㎡成交：

2024年，中樓層常規(guī)戶型成交價(jià)普遍穩(wěn)定在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡左右，與2022年大多5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡的成交價(jià)相比，跌幅還在可控范圍內(nèi)；

2025年1季度，小區(qū)共成交7套房源，超過(guò)2022年全年成交量，價(jià)格也開(kāi)始趨穩(wěn)。

而此次成交的房源雖面積極小，但總價(jià)控制在100萬(wàn)左右，用超低總價(jià)拿下名校學(xué)區(qū)資源，性價(jià)比頗高。

另一方面也說(shuō)明，有名校傍身、房齡較新的房源固然好，但“小面積、低總價(jià)”的頂級(jí)學(xué)區(qū)房對(duì)雞娃家長(zhǎng)們的吸引力，也不容小覷。

比如今年3月初，鼓樓龍江的新河二村，賣(mài)出了2套建面約32㎡的戶型，單價(jià)分別為82890元/㎡、81733元/㎡。

還有去年4月份，雙匯文學(xué)區(qū)傍身的嘉景苑，一套建面約14.96㎡戶型賣(mài)出11.36萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

不過(guò)多數(shù)選擇這類(lèi)房源的買(mǎi)家，看重并非是居住舒適度，而是“學(xué)區(qū)通行證”功能。

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按照入學(xué)時(shí)間，每年春節(jié)前后直到5月底，都是學(xué)區(qū)房交易旺季，再加上有“學(xué)區(qū)”這一硬核價(jià)值傍身，這段時(shí)間的學(xué)區(qū)房比普通二手房更火熱。

二手房平臺(tái)的成交單價(jià)排名不斷被更新，但前10榜單幾乎被鼓樓學(xué)區(qū)房霸榜。舉幾個(gè)例子：

寧海路仙霞公寓，今年成交的首套房源就賣(mài)出了9.16萬(wàn)/㎡。

力小+29中雙學(xué)區(qū)傍身的仙霞公寓，最新成交的這套房源位于中樓層，戶型為約98.46㎡的三房，屬于學(xué)區(qū)和居住屬性兼具的優(yōu)質(zhì)房源。

定淮門(mén)大街的新河二村，在今年3月份賣(mài)出了約8.29萬(wàn)/㎡的單價(jià)，截至目前，是今年小區(qū)最高成交單價(jià)。

新河二村的學(xué)區(qū)配置是雙樹(shù)人學(xué)區(qū)（樹(shù)人小學(xué)+樹(shù)人中學(xué)），小區(qū)體量較大，“小戶型、低總價(jià)”優(yōu)勢(shì)明顯，曾賣(mài)出過(guò)約9.7萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

今年以來(lái)，小區(qū)已賣(mài)出近30套房源，其中單價(jià)最高的是約31.97㎡的單室，單價(jià)高達(dá)8.29萬(wàn)/㎡，總價(jià)僅265萬(wàn)。

還有今年3月成交單價(jià)8.22萬(wàn)/㎡的迎江園、2月份成交單價(jià)8萬(wàn)+/㎡的匡廬花園，都是鼓樓板塊的老牌學(xué)區(qū)房。

需要注意的是，雖然鼓樓老牌學(xué)區(qū)房教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，但房齡老、居住舒適度差等也是無(wú)法忽略的問(wèn)題。隨著時(shí)間推移，這類(lèi)房源的居住屬性還將繼續(xù)降低。

于是越來(lái)越多的買(mǎi)房人在注重學(xué)區(qū)質(zhì)量的同時(shí)，也開(kāi)始關(guān)注房子的整體素質(zhì)，對(duì)房源的選擇更加嚴(yán)苛，學(xué)校成績(jī)、周邊環(huán)境、居住體驗(yàn)甚至是未來(lái)行情，都納入被審視的范圍。

學(xué)區(qū)房雖有起伏，可名校賦予的抗跌屬性使其在二手房市場(chǎng)稱(chēng)霸，尤其是每年旺季的高熱行情、超高單價(jià)，都令普通二手房難以超越。

而大多情況下，對(duì)于有條件且“雞娃”的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，更好的學(xué)區(qū)房=更優(yōu)質(zhì)的教育資源，優(yōu)質(zhì)名校向來(lái)是孩子入學(xué)的首選。

所以學(xué)區(qū)房市場(chǎng)雖有所起伏，但誘惑力從未下降，因此高價(jià)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)足夠堅(jiān)挺，偶有小面積房源賣(mài)出高單價(jià)，也不足為奇。

值得一提的是，前段時(shí)間“禁止跨區(qū)擇校”的通知，或?qū)W(xué)區(qū)房市場(chǎng)帶來(lái)一定的刺激。但按照南京多區(qū)“需提前1年落戶”的規(guī)定（以鼓樓、棲霞、玄武、雨花等區(qū)為例），預(yù)計(jì)短期內(nèi)的影響并不會(huì)太明顯。